【正文】 隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊 房價 也會持續(xù) 上漲。 [15]由于宏觀經(jīng)濟及市場分析以在上文中加以分析，以下將 對本項目的可行性研究報告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險進行分析。 [9] 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。+179。最后 編制 財務(wù)報表 ,計算財務(wù)評價指標(biāo) ,從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)此評價和判斷項目的財務(wù)可行性 [2]。 [1] （ 1） 土地費 表 61土地費 表 土地費用： 2500萬元 其中： 1．土地出讓金： 2．契稅（出讓金 3% ）： （ 2）前期費 表 62前期費 表 前期費用： 其中： 1．規(guī)劃勘測費（建安費 % ）： 2．規(guī)劃放樣費： 36萬元 3．招投標(biāo)費用（建安工程費 % ）： 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 19 （ 3）建安工程費 表 63建安工程費 表 建安工程費： 1．建安費（ 1229元 /㎡）： 2．環(huán)境工程： 280萬元 3．機電設(shè)備： 520萬元 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 表 64基礎(chǔ)設(shè)施費 表 基礎(chǔ)設(shè)施費： 420萬元 其中： 1． 道路工程費： 180萬元 2． 自來水工程費： 110萬元 3． 照明綠化費： 100萬元 4． 電訊設(shè)施費： 30萬元 （ 5）公共配套費 表 65公共配套費 表 公共配套費： 其中： 1．小區(qū)配套費： 360萬元 2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費 （建安費 1% ）： 3． 地下車庫建設(shè)費（車位數(shù) 單位面積 2020元 /平方米）： 3200萬元 （ 6）不可預(yù)見費： 萬元 （ 7）總成本： 萬元 開發(fā)費用 表 66開發(fā)費用表 開發(fā)費用： 其中： 1．管理費用： 270萬 2．銷售推廣費（銷售收入 % ）： 3．財務(wù)費用： 1800萬 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 第六章 財務(wù)分析 20 銷售稅金 開發(fā)期間稅費就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。每層四種戶型，代號依次為 A、 B、 C、 D。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。 （ 3） 成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。 ，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計到 2020 年下半年或 2020 年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。 2020 年人均可支配純收入突破 14000，消費水平顯著提高。 社會環(huán)境 2020年 2020年 2020年 2020年年份人口數(shù)量（單位：萬） 圖 21廣漢市人口變化趨圖 圖 21 反映 了 2020 年 — 2020 年廣漢市區(qū)人口變化 趨勢。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 第二章 房地產(chǎn)市場研究 宏觀行業(yè)政策分析 房地產(chǎn)行業(yè) 驅(qū)動 著其他 各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。 用地規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為： 畝 （ m2） ，為二類住宅用地 （ R21） ?？傮w規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為： “ 一城、兩區(qū)、五組團 ” 。這需要大量的理論支持和實踐經(jīng)驗，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問題。 Feasibility Analysis。 第一章 項目總論 2 “ 五組團 ”： 指由河流、干道、鐵路線所 分隔的城市五大功能組團 —— 河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西 “ 高尚居住組團 ” 和城東 “ 居住文教組團 ” ；河南岸由 “ 舊城中心組團 ” 、 “ 城南工業(yè)組團 ” 以及高速公路西南面的 “ 民航學(xué)院文教組團 ” 。建筑層數(shù)控制， ≤15層。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從 “ 保增長 ” 轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。 2020 年全市人口低速增長。 [3] 專業(yè)人士認(rèn)為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。 （ 2） 地塊占地 52 畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。 （ 3） 近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。 表 34戶型配比定位 戶型 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 比例 25% 50% 25% 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 價格定位 05001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 32廣漢市近五年房地產(chǎn)價格走勢（元 /㎡） 第三章 項目定位 14 從圖 32 可以看 出， 2020 年 廣漢 市 目前 的中高檔樓盤價位在 3500 元 / m2左右， 這一價位 得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好 。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。 [1] 本項目預(yù)計銷售金額： 萬元 擬定投資 萬元 其它應(yīng)扣除項目為項目開發(fā)成本 的 20%： 20%= 萬元 應(yīng)扣除總額為 += 萬元 增值額為 = 萬元 增值率為 247。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟性和風(fēng)險性的投資回收期指標(biāo)，在項目經(jīng)濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標(biāo)被廣泛采用。 表 71 敏感性分析表 項目名稱 單價元 /㎡ 銷售數(shù)量㎡ 銷售收入萬元 成本費用萬元 所得稅 萬元 稅后利潤萬元 總投資 萬元 投資利潤率 % 敏感度 基本方案 3200 119772 44727 24426 2923 8769 33035 價格變動 +15% 3680 119772 50476 24426 4360 13081 33035 + +5% 3360 119772 46643 24426 3402 10206 33035 + 5% 3040 119772 42811 24426 2444 7332 33035 + 15% 2720 119772 38978 24426 1486 4457 33035 + 投資變動 +15% 3200 119772 44727 24426 1684 5053 37990 +5% 3200 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 3200 119772 44727 24426 3336 10008 31383 15% 3200 119772 44727 24426 4162 12485 28080 成本變動 +15% 3200 119772 44727 28090 2020 6021 36699 +5% 3200 119772 44727 25647 2618 7853 34256 5% 3200 119772 44727 23205 3228 9685 31814 15% 3200 119772 44727 20762 3839 11517 29371 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 25 該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響。 土地費用 由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項目再投資。 她 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和謙和的處事風(fēng)格對我有深刻影響， 她 激勵我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師表示衷心的感謝和誠摯的敬意。法律法規(guī)不健全這項因素可能會對本項目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。但實際中，可能會受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。[7] 夠本點 BEP（盈虧平衡點， Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。+179。項目利潤總額 ： = 萬元。 開發(fā)周期 計劃 工作名稱 項目進度 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 一期建設(shè) 一期銷售 二期建設(shè) 二期銷售 圖 51項目開發(fā)進度橫道圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 17 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風(fēng)險高的項目，為了有效規(guī)避風(fēng)險，本項目 計劃分為兩期開發(fā)， 開發(fā)周期為 3 年 。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論 得出 的本項目一期和二期的定價為： 一期 （ 2020 年上半年）均價： 3100 元 / m2 二期 （ 2020 年下半年）均價 ： 3300 元 / m2 該定價 不僅針對 周邊工作人群，也 同樣適合外來人口 。 其中 雒城一號 、 上美年華這兩個社區(qū) 都處于中山大道南段， 與本項目 位置相鄰 。 （ 2） 周邊配套設(shè)施較少，有待完善。 總結(jié) 根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論： ，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 2020 年，由于“ ”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標(biāo)都有所下降。 宏觀行業(yè)經(jīng)濟分析 國務(wù)院總理 溫家 寶 27 日在接受 中國 政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“ 十二五 ”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是 7%。 房地產(chǎn) 可行性研究意在科學(xué) 、 民主 得讓投資方作出決策，盡量 減少投資決策 中可能出現(xiàn)的 失誤，提高開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境 等各方面 效益。 （ 2） 宗地用地性質(zhì) :商業(yè)金融用地。 廣漢工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，機械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟已占經(jīng)濟總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠?。南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） I “天元吉第”小區(qū)項目策劃與可行性分析報告 摘 要 自 2020年以來，中國房地產(chǎn)市場一直受國家宏觀政策調(diào)控的影響，特別是眼下的 2020年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。 廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國 際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快， 2020 年實現(xiàn)旅游綜合收入 億元，增長 %。宗地位于經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城，見圖 11。 意義與范圍 可行性研究的意義 作為第三產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)行業(yè) 運營主要通過 房地產(chǎn) 的 投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理， 兼具 基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性 等特征 。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。 由圖 22 可以看出，從 2020 年到 2020 年，廣漢市消費品零售額每年都在增長，并且增長率維持在 15%左右。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。 劣勢分析 （ Weakness） （ 1） 項目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。 （ 1） 雒城一號住宅小區(qū) 表 31 雒城一號基本情 況表 開發(fā)商 萬興集團 地址 廣漢市中山大道南三段 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 183516 m2 總建筑面積 約 45萬平方米 狀況 在售 均價 3300 m2 （ 2）上美年華住宅小區(qū) 表 32 上美年華基本情況表 開發(fā)商 四川萬興置業(yè)有限公司 地址 廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處 物業(yè)形態(tài) 西班牙式電梯花園洋房 占地面積 33300 m2 總建筑面積 約 7萬 m2 狀況 在售 已售 80% 80% 均價 約 2700元 / m2