【正文】 買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質、（版權聲明：本文轉載自學子網(wǎng)()，版權歸原作者所有。美國學者施拉姆提出控制論傳播模式相當重視信息傳播的反饋機制，這種模式是一種雙向的循環(huán)式運動過程。它涉及到方方面面的關系，牽連到方方面面的利益，需要方方面面的相助。因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。房地產物業(yè)管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌項目的重要支持。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。一 項目用地周邊環(huán)境分析項目土地性質調查.地理位置.地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質.七通一平現(xiàn)狀項目用地周邊環(huán)境調查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況地塊交通條件調查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃.項目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設施調查.購物場所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、.二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷： 第一產業(yè)數(shù)量 第二產業(yè)數(shù)量 第三產業(yè)數(shù)量： 貨幣政策 利率房地產按揭政策.固定資產投資總額： 全國及項目所在地 ： 居民消費價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù).中國城市房地產協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關于商品住宅在金融、項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)三 土地SWOT（深層次）分析項目地塊的優(yōu)勢項目地塊的劣勢項目地塊的機會點項目地塊的威脅及困難點四 項目市場定位.： 區(qū)域定位.建筑風格定位五 項目價值分析（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 ：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質的差異C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷A 建筑風格和立面的設計、材質 B 單體戶型設計C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經濟因素 A 經濟因素 B 政策因素.項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析項目類比價值計算六 項目定價模擬均價的確定.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬.商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）.各種差異性價格系數(shù)的確定：確定基礎均價確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價模擬七 項目投入產出分析項目經濟技術指標模擬.項目總體經濟技術指標.首期經濟技術指標項目首期成本模擬.成本模擬表及其說明項目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價假設銷售收入模擬表.利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示項目風險性評價.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運作風險性.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠經濟政策風險.國際國內宏觀經過形勢的變化.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價格控制因素.市場供求因素.上市時間要求項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測.項目開發(fā)步驟.項目投入產出評估.結論第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段?！肮碴P系”一詞源于英文PublicRelatio，簡稱PR，也可以譯作“公眾關系”。信息傳播是一個有計劃的完整的過程所謂“有計劃”，是指傳播活動必須按公關活動的目的或目標有步驟地進行。企業(yè)傳播樓盤的信息必須以真實為前提，企業(yè)與公眾的溝通必須以誠懇為基礎，任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會損害企業(yè)和樓盤的形象。查看《房地產營銷方案策劃基本要求》原文鏈接：。成功的獲得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推廣。第二種是綜合性的，即是規(guī)模較大的，時間較長的，一連串的，為同一目標所進行的公關活動的組合，本章第三節(jié)闡述的就是綜合性公關活動的實例。一 區(qū)域市場動態(tài)分析項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調查.項目概括.市場定位.銷售價格.銷售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應用及投入頻率.公關促銷活動.其他特殊賣點和銷售手段結論二 項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策項目主賣點薈萃項目強勢、弱勢分析與對策三 目標客戶群定位分析項目所在地人口總量及地塊分布情況項目所在地經濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況項目所在地家庭情況分析.家庭成員結構.家庭收入情況.住房要求、生活習慣項目客戶群定位.目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定市場調查資料匯總、研究目標市場特征描述.目標客戶：目標客戶細分目標客戶特征描述目標客戶資料四 價格定位及策略價格分期策略.內部認購價格.入市價格..、銷售額配比表五 入市時機規(guī)劃宏觀經濟運行狀況分析項目所在地房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析入市時機的確定及安排六 廣告策略廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設計、.宣傳海報、七 媒介策略.媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投放頻率及規(guī)模費用估算八 推廣費用計劃現(xiàn)場包裝印刷品媒介投放公關活動九 公關活動策劃和現(xiàn)場包裝十 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正.品牌形象和企業(yè)形象第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統(tǒng)。其核心內容包括：項目投資策劃營銷；項目規(guī)劃設計策劃營銷；項目質量工期策劃營銷；項目形象策劃營銷；項目營銷推廣策劃；項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；項目服務策劃營銷；項目二次策劃營銷；第一章 項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。一 建筑材料選用提示區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比新型建筑裝飾材料提示建筑材料選用提示二 施工工藝流程指導工程施工規(guī)范手冊中國廣告人網(wǎng)站收集整理施工工藝特殊流程提示三 質量控制項目工程招標投標內容提示文明施工質量管理內容提示四 工期控制項目開發(fā)進度提示五 造價控制建筑成本預算提示建筑流動資金安排提示施工組織與管理六 安全管理項目現(xiàn)場管理方案安全施工條例第四章 項目形象策劃營銷項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。八 物業(yè)管理ISO9002提示質量手冊程序文件工作規(guī)程質量記錄表格行政管理制度人力資源管理制度第八章 項目二次策劃營銷中國廣告人網(wǎng)站收集整理二次策劃營銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進一步提升形象和整體競爭力。房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。信息傳播可以分成信源，即信息的發(fā)布者，也就是傳者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。信息傳播信道的選擇組織信道，指信息傳播的途徑、渠道，也就是媒介。一、營銷概況：由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓越顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三日非一日之寒的韌勁和毅力。以美譽為目標房地產營銷所有的工作最終目標指向都是為了賣樓，但就某一部分的工作來說又有自身特定的目標。在傳播過程中，這是一種信息的回流。公共關系活動信息傳播反饋性強，便于企業(yè)與公眾的雙向溝通，容易達成雙方的信任、諒解、默契。質量工期是重要的流程之一