【正文】 采用行政性的福利分配辦法，以實際占用為基礎的出售，實際上是以產權的形式將既得利益予以固化，是國家對社會一部分群體的“送禮”行為，造成極大的社會不公平。所以從總體上說，目前住房補貼實施很不到位，貨幣化補貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。然而，我國在目前經濟高度不發(fā)達，社會收入分配差距較大，卻把住房改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產權私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產”，改革認識上存在較嚴重偏差。中國房地產猶如一位“傷痕累累”的垂暮老人，那么究竟行業(yè)出了什么問題讓起滿目蒼痍。隨著業(yè)務規(guī)模的擴大，以往做營銷代理采取的人海戰(zhàn)術既不經濟也不效率?！笨梢灶A見，萬科為了實現自己的1000億元目標，勢必會進行大規(guī)模的并購活動，如何保持萬科賴以立足的企業(yè)文化和價值觀不被異化和稀釋，也將是巨大的考驗。后來他發(fā)現，“磐石行動”如果真的僅僅從施工角度來探討的話，層次顯得很低，于是便提出了“質量文化”的概念，把施工單位也裝了進來。于是，郁亮跑去和做保安的小伙子們吃飯，了解到這些小伙子為什么有的愿意到別的公司去上班，因為他們不希望公司為他們上保險，只希望公司每月能多發(fā)一兩百元錢。1994年上海分公司工程管理部10個人集體涉賄，貪污受賄的背后是一系列的工程質量和進度問題，萬科不是項目公司，做完以后撒腿就跑，事后不得不投入大量人力物力去彌補。當最近美國利率開始回升的時候，Pulte Homes公司不僅沒有降低其利潤增長目標，反而調高了目標。Pulte Homes是美國最大的房地產企業(yè)，成立于1956年。后來他對王石說：“如果萬科有80%的窗戶有問題，那是我的問題。例如王石提出的10年后公司員工人數的建議，依照解凍的想法，人力資源的規(guī)劃意味著要牽扯到生產方式的變革、公司組織結構的變化、流程的調整，這都需要時間，不能憑空而說，該做的工作還得做，王石的經驗之談只能當參考。在這三年的時間里他所做的就是團結大家，和他的團隊建立相互熟悉和信任。在任何地方、任何時候，只要有時間，他都會登錄到萬科網站的客戶投訴論壇和員工以隱蔽身份發(fā)表言論的員工論壇，以便能及時獲取他們的投訴和抱怨。結果在這塊地皮上開發(fā)的項目賣得很好，證明了王石的眼光，于是下面對王石的依賴心理更為嚴重，即使有把握的地也要他去看。2000年，姚牧民從總經理的位置上退下來，郁亮成了代總經理。地產行業(yè)的游戲規(guī)則正在逐漸改變，要求地產公司必須比現在更規(guī)范運作才可能有很好的未來，房地產公司將更多地在土地、資金、客戶、人力資源等方面展開競爭，這也正是王石和郁亮希望看到的。曾有人對正在做減法的聯想和已做了很多年減法的萬科做了一段比較，認為這兩家企業(yè)雖然都做減法，但是骨子里卻不一樣。按現代項目管理理念：高質量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質量投入。（1）明確質量目標 房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。（1）、開發(fā)項目的設計階段質量控制方法。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托服務范圍所致。房地產項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發(fā)項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數據是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。在施工過程中，管理者一旦掌握了實際進度情況以及產生問題的原因之后，其影響大多是可以得到控制的。(5)單位工程施工進度計劃施工項目的劃分的粗細程度，一般應細到分項工程或更具體。施工總進度計劃、單位工程施工進度計劃、分部分項工程施工進度計劃是按整個項目或單位工程編制的，帶有一定的控制性，但還不能滿足施工作業(yè)的要求，實際作業(yè)時是按月(旬、周)作業(yè)計劃和施工任務書執(zhí)行的。業(yè)主進行施工進度控制的主要任務是：審查施工單位編制的施工總進度計劃并控制其執(zhí)行。當前監(jiān)理工作存在的主要問題:工程監(jiān)理就是質量監(jiān)理。有利于規(guī)范工程建設參與各方的建設行為在建設工程實施過程中，工程監(jiān)理企業(yè)可依據委托監(jiān)理合同和有關的建設工程合同對承建單位的建設行為進行監(jiān)督管理。工程部經理面試問題您感覺面試難度如何? 很簡單 簡單 難度一般 困難 非常難對這次面試的感覺如何? 不好 一般 很好地質勘察方案設計的重點是什么？ 人工挖孔灌注樁的檢測包括哪些檢測？ 框架與填充墻的處理？你對監(jiān)理公司怎么管理和要求的！介紹了一下公司情況，問了一下工作經歷，薪資等。貫徹落實國家和地方有關建筑裝飾裝修工程施工的法律法規(guī)和政府有關行政主管部門的規(guī)定。成功組織并完成高跨大跨度巨型梁板施工（巨型梁尺寸：3400mm800mm，高度為24。如果國家不是強制性推行，監(jiān)理制度必然走向末路直至消亡。國家的政策法規(guī)又規(guī)定建設單位必須要有監(jiān)理,則工程項目管理的全過程只有質量管理交給監(jiān)理公司來進行。以合同工期或指令工期為施工進度控制總目標。分項分部工程施工進度計劃是在既定的施工方案的基礎上，根據規(guī)定的工期和各種資源供應條件，對單位工程中的各分部分項工程的施工順序、施工起止時間及銜接關系進行合理的安排。(3)總進度計劃中施工順序的安排是否合理：如盡量提前建設可供施工使用的永久必工程。五、在進度計劃的實施過程中的不利因素要有效地進行進度控制，必須對影響進度的因素進行分析、事先采取措施。在設計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發(fā)項目的產品質量。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。在過程控制中需要用到的工具和技術有：檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在異國他鄉(xiāng)看到這張與自己的過去聯系如此緊密的報紙，不禁讓王石感慨萬千，回國后抽工夫寫了帖子就發(fā)在自己做版主的“王石Online”上。目前中國的房地產行業(yè)政策不斷完善，房地產將逐漸退出暴利行業(yè)的行列。和解凍和郁亮的過招，讓王石小小地得意了一下：我也有我的價值。王石要做的絕非表面文章，除了自我克制外，他還要有意識地去消除管理團隊對他的心理依賴。1997年的時候，他跑到西藏呆了一個月，這期間他不顧煩瑣，通過長途電話和公司的局域網連接處理日常事務。但是郁亮并不這么看，他說：“我才剛剛開始。郁亮和解凍提到王石的意見時，都會說同一句話：“執(zhí)行董事長的話要過夜。一次王石去看萬科在成都的一個項目，偶然發(fā)現有幾個房子的窗戶質量不太好?！斑@個人一定要從一線上來，但要培訓他具備集團管理的意識，如加強財務等相關課程的培訓等等。通過這些努力，Pulte Homes公司在兩個方面做到了行業(yè)領先： 一是以客戶細分為支撐的精細化運營，被美國《商業(yè)周刊》盛贊為“最受消費者歡迎的 50 家公司”之一。實現跨地域擴張最重要的是人力資源，1992年萬科擴張一開始，他就知道培養(yǎng)自己的隊伍勢在必行。另外在萬科，做事情不用擔心所謂‘撈過界’，不歸你管但跟你工作相關的信息你都要去了解，否則工作做不好還是你的事。劉愛明當初針對建筑質量問題搞了一個“磐石行動”，目的是研究和施工企業(yè)之間的關系，這是個很專業(yè)的事，他相信王石本人對此并不在行，但王石提了一個問題：“如果我們說客戶是上帝，那我們的合作伙伴是什么？假如說施工企業(yè)不是上帝，那只能意味著我們存在兩種不同的價值觀和判斷標準，我們就有雙重的價值觀。萬科并不排斥不接受外派的職員，只是注明其提拔培訓的機會小于接受外派的職員。眾所周知，在中國，在一些一線的重點城市，住宅產業(yè)將越來越遠離“啟蒙”和“教育”階段，拿地，規(guī)劃，設計，建造，銷售，服務，整個流程將越來越規(guī)范，越來越專業(yè)分工化，“標準動作”將取代“自選動作”成為業(yè)務的常態(tài)——這些城市房價飛漲進一步加速了這個標準化的進程。房地產經過多年改革，城鎮(zhèn)住房實物分配的福利體制已經終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。而且從補貼標準的設計來看，現行的補貼標準是根據政策設計當時（大多數城市為2000年以前）的房地產市場價格來制定的，遠落后于市場形勢的變化。從實際執(zhí)行來看，這種按房改價出售的存量住房基本上都是以事實占有為基礎，事實上固化了不合理的既得利益差距。在公共部門領域，主要是行政事業(yè)單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當嚴重。多數國家的經驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。根據加拿大豐業(yè)銀行Bank of Nova Scotia的統計資料，加拿大房屋私有率為67%，美國近年來擁有獨立住房的家庭也剛過60%，而歐洲一些國家的住房私有率則在40%左右?！秶鴦赵宏P于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)200318號文）明確提出房地產是國民經濟支柱產業(yè)。非流程管理會帶來什么危害呢？用中國企業(yè)CRM資深專家田同生的話說就是，“英雄的做法往往是憑經驗辦事，而這種經驗又只是駐留在他本人的腦袋里，如果英雄有一天耍了態(tài)度，撂了挑子，對企業(yè)而言無疑是一種傷害。王石說如果萬科照這個邏輯不能走下去的話，他再回來做總經理也一樣沒用。”而解凍也能對此毫不在意地解釋：“辭職倒不是針對郁亮，不過他那時對人力資源的看法的確有問題，現在我們的看法已經很一致了。1997年，王石看到萬科和深圳另一家地產公司中海集團之間有著很強的互補性：中海在香港上市，萬科在國內上市；萬科的長項在多層住宅，而中海則多是高層；最重要的是萬科擅長營銷，而中海強在建筑施工，萬科迫切需要彌補在這方面的短板。王石事后一直在思考這個問題，以犧牲一批人的代價來換取公司上億元的利潤，到底值不值得？最后答案是不值得，在他根深蒂固的觀念中，人的前途的毀滅、對家庭造成的不良影響是金錢不能交換的。這種對人力資源以及企業(yè)價值觀的重視，就使得萬科與其他企業(yè)相比，蒙上了一層理想主義的色彩。從 90 年代開始，美國房地產行業(yè)進入了“整合期”，Pulte Homes公司在最近10年的銷售額總量是過去 40 年總和的兩倍。但萬科不一樣，用郁亮的話來說，王石管不確定的事，而他們要管確定的事。王石也就不管了，因為后來提拔的很多人，他沒有郁亮他們熟悉。之前的萬科有句很著名的話：“善待客戶從善待員工開始”，現在他已經不再說這句話了。他要掌握足夠的信息才能放心做這樣的事情，否則時間長了很難說。在姚牧民當值的那一年里，地拿不拿都要王石去看一看，投標時是適可而止還是勢在必得也都由他說了算。但這種驅動者的光芒從2002年開始逐漸消失了，到2004年制定新的“十年計劃”的時候，整個計劃都是郁亮帶領的管理團隊做出來的。但當總經理郁亮告訴他萬科10年后的營業(yè)規(guī)模是1000億元人民幣的時候，王石還是跳了起來，他對這個數字還是很難接受，第一反應就是“浮夸、大躍進”！對王石的反應，郁亮早有了心理準備，坐下來和王石算了一筆賬：王石曾預料，中國的住宅產業(yè)未來10年里，會以前五年20%、后五年15%的速度遞增，在這種情況下，萬科只要保證每年平均34%的遞增，10年后的收入就是1000億元。和聯想、海爾、TCL、華為這樣一些沖在最前線的中國頂級公司相比，萬科是幸運的。1在人力資源管理中部門經理應起什么樣的作用？1說明一下房地產企業(yè)應有價值觀？1你是如何認識房地產的售后服務？你能做到這樣，就一定能把交房這項工作作好，因為只要你們想著住戶的利益，那就一定能解決各種問題。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。在設計過程中和階段設計完成時，開發(fā)商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關資料為依據，對設計文件進行深入細致的審核。三、設計階段的質量控制方案設計階段在房地產開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據。大型開發(fā)項目還可設項目質量經理。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。(8)施工平面各空間的安排是否合理。作業(yè)計劃的編制還應該進行不同的施工項目之間同時施工的平衡協調。二、介紹各種施工進度計劃：施工總進度計劃：施工總進度計劃用于確定各單位工程、準備工程和全工地性工程的施工期限及開竣工日期，確定各項工程施工的銜接關系。業(yè)主作為建設工程的主體，擁有建筑產品的使用權和經營權。應當說，這是約束機制的根本目的。水通（專指給水）電通（指施工用電接到施工現場具備施工條件）路通（指場外道路已鋪到施工現場周圍入口處，滿足車輛出入條件）場地平整（指擬建建筑物及條件現場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態(tài)），簡稱三通一平一般合同條件下此三通一平工作，多為業(yè)主建設單位負責解決范圍監(jiān)理的作用在哪里？你如何認識監(jiān)理的作用？工程監(jiān)理工作的依據是工程承包合同和監(jiān)理合同。協調各項目負責人和公司各部門的關系。1分包隊伍的工作量審核工作。確保工程建設質量和安全，提高工程建設水平，充分發(fā)揮投資效益。文章探討了工程監(jiān)理與工程項目管理之間的關系,以及發(fā)展過程中應具備的條件。正常工期根據正常施工速度來確定的。單位工程施工進度計劃可以用橫道圖和網絡圖來表達。分包工程施工進度計劃的編制務實施要和總包編制的施工進度計劃匹配，總的原則都是為了實現工程項目總目標。召開專題會議對一些施工中存在的難題，業(yè)主和總包聯合在現場召開專題會議討論解決。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。在幾家都拿出不同方案后，