【正文】 1）無破損 2）無積水 3）瀉水暢通 1）圍攔安全 2）確保垃圾站 正常使用 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施 序號 項目 維修類別 劃分 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重及 抗震結構部 位 施工質量原 因造成的局部受損和結構 問題 每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問 題，立即處 理和維修 由工程技術部門按房屋維修規(guī)程實施，并報請委托方處理。 公共設施日常維修養(yǎng)護計劃和實施 序號 類 別 項目 計劃 方案 標準 實施效果 1 區(qū)內道路 1）路面 2）人行道 3）緩路徑 每天檢查 一次 由工程技術部門維修工按項目維修規(guī)程實施 1）路面修繕 質量標準。 獎品發(fā)放合理、志在參與。 四、綠化管理 對于廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的綠化植物，我們 將定期進行修枝、整型、剪草、除雜草、松土、施肥、淋水、殺蟲、補植增植等工作，做到綠地內清潔無枯枝、無黃土裸露、無踐踏破壞及占用、無蟲害；路樹、綠籬無缺株、枯萎；園林建筑小品和其他園林設施完好、整潔。 對露天消防栓體，定期油漆養(yǎng)護。 二、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓設備、設施的管理 綜合管理要求 在接管各項設備圖紙、檔案資料的基礎上，我們將建立設備臺帳及保養(yǎng)卡片，并利用計算機進行管理。 外立面無有損樓宇保養(yǎng)的懸掛物。 供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房設備；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等； 給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網、接頭及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等；人防工程及供水系統(tǒng)等。 （七）所有可輸入電腦的檔案均應輸入電腦，保存軟盤。 所有人事檔案按照編號由資料員管理，并將個人所有資料輸入電腦保存軟盤，人離開企業(yè)其檔案銷毀。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓管理處對員工培訓年度課時要求為：人均受訓 130 課時以上，保安受訓 260 課時以上。 （一）管理用房 宿舍安排 : 所方提供保安及工程技術人員宿舍。 （ 1）事業(yè)激勵。 （ 3）實施部門責任制。本物業(yè)管理公司在策劃小區(qū)物業(yè)管理方案中，特別倡導服務創(chuàng)新。 措施五：有效的成本控制 物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠內部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。從樓內到樓外，從天臺到地下，確保樓宇完好率達到 98%；杜絕亂張?zhí)?、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導和停放有序；小區(qū)泛光照明和公共照明系統(tǒng)無故障。 本物業(yè)管理公司積累了綜合性物業(yè)管理經驗，除物業(yè)管理主業(yè)外，還經營小區(qū)租賃代理、文化娛樂等綜合性配套業(yè)務。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使 用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。 四、定期公開小區(qū)帳目，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。根據我們的經驗，治安狀況的好壞是衡量一個公司管理業(yè)績的好壞，是物業(yè)管理公司工作的重點之重。本物業(yè)管理公司將住戶滿意作為工作業(yè)績評價的最 終指標，以住戶滿意為起點，最大限度地滿足住戶需求。另有質量控制、工程技術、財務管理等專業(yè)人員級成富有效率的管理團隊。 措施三：提高樓宇設備運行管理保障能力 在前期交接期間，本物業(yè)管理公司將委派最優(yōu)秀的機電工程技術人員，參與交接驗收，除熟悉各類設備情況外，重點幫助業(yè)主把好驗收關。 措施六：注重業(yè)主導向，倡導服務創(chuàng)新 服務創(chuàng)新概念。 組織機構設置的原則是精于高效、一專多 能。這些嶄新的管理理論核心內涵都體現(xiàn)在重視業(yè)主需求、重視人的因素和組織效率。 監(jiān)督與自我約束機制： （ 1）監(jiān)督機制 管理處人、財、物 晉和物業(yè)公司 管 資源，管理質量 ISO9000 體系監(jiān)督 理 處 組織行為 市房地產管理局 運 管理制度 監(jiān)督 作 同 收費標準 市政府有關部門 時 消防、治安、納稅等 監(jiān)督 接 受 委托管理合同規(guī)定的 所方領導 員 權力、責任、義務 監(jiān)督 工 監(jiān) 管理效果 研究所辦公住宅樓 督 服務質量 及社會各界監(jiān)督 圖 監(jiān)督機制圖 （ 2）自我約束機制 ? 制定管理處廉潔自律基本要求。 （二）培訓原則：因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效。重學歷而不唯學歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆? 系統(tǒng)化、科學化、標準化、制度化、電腦化管理，制訂一系列管理制度。 保存的會計檔案向外單位提供利用時，須報有關領導批準，但不得拆散原卷冊，并應限期歸還。 行政人事方面： 為保證計劃按時進行，管理處人員應該全部招、調到位，并進行培訓以保證能參加物業(yè)接 管驗收的準備工作。 接管驗收注意事項 在接管驗收前，管理處應該主動與所方領導協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量同意驗收標準，明 確交接雙方的責、權、利。 提倡及時、快捷、優(yōu)質的維修服務 對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的維修項目及業(yè)主的維修申請及時處理，對影響業(yè)主正常工作的維修項目做到即報即修，一般性維修項目一個工作日內處理完成。 為確保設備管理的質量，我們配備的專業(yè)人員均做到持證上崗，以確保所有管理員工的服務素質。保證汛期道路無積水，樓 內、地下室及車庫無積水及浸泡發(fā)生。 公共通道 （ 1） 樓宇地面拖抹 每日二次 （ 2） 指示牌抹凈 每日一次 （ 3） 玻璃抹塵 每周一次 （ 4） 廢物箱清理及表面清潔 每日一 次 （ 5） 電器開關、桿座等表面清潔 每周一次 （ 6） 消防設施表面清潔 每周一次 （ 7） 大廈外面地面清洗 每月一次 （ 8） 墻腳線清潔 每月一次 （ 9） 天花、風口、燈具表面除塵、清潔 每月一次 清潔標準：地面無塵、無污漬；門頭、窗頭無積塵；內玻璃明亮、無指?。惶旎?、燈具、風口無積塵、無蜘蛛網。 購獎品和紀念品。 1）綠化工作 標準 2）園林工作 標準 1）綠化管理設施齊全完好。 7 本體消防設施 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即維修 由工程技術部門按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修 1）標識制定及維護管理規(guī)定 2）消防栓、消防報警系統(tǒng)維修操作規(guī)程 1）設施有效，標志清楚，完好無損 2）靈敏，準確報警 8 公共通道、梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、墻、天棚維護 3）梯間、扶手、樓梯的維護 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即維修 由工程技術部門按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修 1）相應建筑部分修繕技術規(guī)程 2）房屋修繕標準 1）整潔、無缺損、。 4 園林綠地 1）綠化 2）雕塑小 品、花圃 每天檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 指定活動項目工作人員。 六、日常清潔保潔服務 我們除提供專業(yè)化的清潔保潔服務（具體清潔保潔細則如下），以確保所有公共場所的清潔外，我們還將在全體管理處員工中推行“全員保潔制度”，要求全體管理員工在廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內對任 何污染物及時清除，以維持高標準的環(huán)境質量。 編制排水管網，設置平面圖并建立相應資料檔案。 對于設備及機房環(huán)境，我們將做到無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。 廣州甘蔗 糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內建筑物狀況以移交管理時的狀況為準，我們將對所有建筑物進行登記造冊，方便管理。 具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。在完成接管驗收后，全面對設備建立檔案。 所有工程資料均應規(guī)定保存期限，并建立銷毀檔案制度。凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為發(fā)展作出了重要的貢獻人員。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。員工培訓是企業(yè)管理升級的當務之急。優(yōu)秀管理機制的重要內部之一是分配機制。 強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足業(yè)主服務需求。 管理處實行公司領導下的管理處主任目標責任制。 本物業(yè)管理公司掌握了中高檔小區(qū)財務收支各項細節(jié)，特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控 制各項管理成本富有經驗。所有管理服務人員嚴格執(zhí)物業(yè)管理公司員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9002質保體系，并根據實際情況采用隱性化服務概念，即在優(yōu)質服務前提下，最大限度地減少對小區(qū)業(yè)主（住戶）的影響。實踐證明，委派項目經理和管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵本物業(yè)管理公司高度重視廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓項目，擬在物業(yè)交接期間委派多名管理、技術骨干深入現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。 四、四大優(yōu)勢 （一） 觀念優(yōu)勢： 滿意只是起點（以服務住戶為最高原則） 本物業(yè)管理公司管理水平其核心內因在于觀念領先。 重點三：確保小區(qū)安全，堅決杜絕因管理原因產生的治安事件。 小區(qū)項目整體形象定位是： *中高檔次： 體現(xiàn)居住于小區(qū)的業(yè)主的身份、地位的尊重，住戶的高綜合素質。 [經營型 ]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、 維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。 （四） 品牌優(yōu)勢： 本物業(yè)管理公司從管理中創(chuàng)品牌，樹形象。建立設備標識系統(tǒng)，完善機電設備檔案，所有設備無油污、無銹跡、無帶故障運行，各項設備有責任人。 如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業(yè)管理服務 是重要且實際的問題，我們物業(yè)管理公司的做法是： 采用模擬成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預算案。 第二章 管理方式、工作計劃和物資裝備 一、管理方式 根據本物業(yè)管理公司對廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的整體策化，我們將廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓小區(qū)物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經營型。否則，管理處對此將視為服務質量不合格項，按相應規(guī)定處理。實行管理處各級崗位考評和聘任制，形成管理處員工重事務、比業(yè)績、靠真材實學求發(fā)展的良 好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前進。 保安員：高中以上文化程度， 18— 23 歲，身高 米以上，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風過硬，相貌端正，工作責任心強。 四、管理人員的管理 人才是本物業(yè)管理公司最寶貴的財富。 堅持各級領導崗位在公司內部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。 所有質量體系文件的編號、審批、發(fā)放、更改、作廢均應有日期和負責人，批準人及文件現(xiàn)狀態(tài) 的記錄。 （九）所有檔案保管環(huán)境要求干燥、通風、如有遺失，應通知有關人員負責。 空調采暖系統(tǒng)：空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各 分管及風口；空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）；空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等；通風及防排煙風機