【正文】 具體工作時(shí)按《員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。 ?非工作人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心，因工作需要進(jìn)入監(jiān)控中心必須填寫(xiě)《非工作 人員進(jìn)入監(jiān)控中心登記表》。 ?帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況。 ?每班下班前，當(dāng)值安保員應(yīng)收集所有放行條交班長(zhǎng)，并由班長(zhǎng)上交安保部統(tǒng)一保管。嚴(yán)格控制城區(qū)人員的進(jìn)出、機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出及負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)部各樓層和商鋪、廣場(chǎng)等的巡視。 、消防規(guī)章制度的建立， 研究解決消防人員，設(shè)備中的重大問(wèn)題，組織定期的消防安全檢查及消防演 習(xí)。三座標(biāo)志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點(diǎn)，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。 2）以上的管理層成員中幾乎都持有全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)；余下的持有滬市級(jí)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)。 ?公司只提取固定酬金。一經(jīng)確定的，確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗從不間斷。 ?[上海實(shí)業(yè)大廈 ]1999 年 11 月被評(píng)為國(guó)家建設(shè)部?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈?； 1998 年起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。 [上實(shí)物業(yè) ]通過(guò)幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、 協(xié)調(diào)解決各類(lèi)矛盾和問(wèn)題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問(wèn)題很有方法，而且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。 商務(wù)篇 □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽(yù) ● 公司業(yè)績(jī) ● 管理經(jīng)驗(yàn) ● 管理特色 ● 管理團(tuán)隊(duì) □財(cái)務(wù)預(yù)算 ● 物管開(kāi)辦費(fèi)使用 ● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 ● 物業(yè)管理服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 □公共場(chǎng)所營(yíng)運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)?上實(shí)物業(yè)?）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金 62 萬(wàn)美元（折合人民幣 513 萬(wàn)元）。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻 璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。 b、分工協(xié)作，層級(jí)管理。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。員工一崗多能，一專(zhuān)多能。對(duì)社區(qū)精神文明建設(shè)，取得政府部門(mén)的支持和認(rèn)可。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場(chǎng)、海上會(huì)館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。理念篇 □導(dǎo)言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構(gòu)思 ● 人力資源開(kāi)發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造 踐行 □導(dǎo)言 ?出土?于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠(chǎng)原址 ?起源?于這幾個(gè)曾起過(guò)的名字：大連花園、情愛(ài) 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱(chēng)：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠(chǎng)房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。物業(yè)管理要將這五種商業(yè)院落、三座標(biāo)志性建筑串聯(lián)，結(jié)合功能定位特點(diǎn)，設(shè)定二級(jí)管理，三個(gè)層 次運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)的方法劃成 5 個(gè)業(yè)務(wù)管理部門(mén)， 3 個(gè)管理區(qū)域。 目標(biāo)： 滿(mǎn)足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。 ③由于是開(kāi)放式?城區(qū)和街區(qū)?，在安全管理上，將運(yùn)用現(xiàn)代化手段，三防結(jié)合，確保安全。 ⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢(shì)，對(duì)電梯、保潔、保安、道路、水域、商務(wù)、文化娛樂(lè)、車(chē)輛管理等方面實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，全方位降低成本，為業(yè)主 /商戶(hù)提供更多的無(wú)償服務(wù)，讓它們受益受惠。 b、錄用考核。 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。 b、末位淘汰，吐故納新。從外觀(guān)看到三幢大廈分別開(kāi)有巨型一豎門(mén)――隱喻理想之門(mén)；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。公司于 20xx 年下半年通過(guò)了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上 13 家 一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì) 的企業(yè)之一。 在服務(wù)觀(guān)念方面，堅(jiān)持?時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀(guān)念對(duì)待業(yè)戶(hù)?的理念，奉行? 業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中 ?的宗旨，倡導(dǎo)?業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位?的思想；要求服務(wù)接待保持?不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)?的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)?滿(mǎn)足和超越業(yè)主合理期望?的目標(biāo)。 20xx 年 7 月，在 [金鐘廣場(chǎng) ]由上海市消防 5 支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司聯(lián)合進(jìn)行了上海市首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)好評(píng)以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。維保養(yǎng)護(hù)計(jì)劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正常?延壽?。所有收支帳務(wù)，定期公布。 3）以上的管理層成員中有 1/2 還持有其他技能證書(shū)，屬于復(fù)合型人才。 海上講堂 是傳播世界最新學(xué)術(shù)成果和人文思考結(jié)晶的場(chǎng)所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時(shí)代和國(guó)度的人類(lèi)文明象征。 《防火手冊(cè)》發(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè) 業(yè)戶(hù)設(shè)一名安全責(zé)任人和聯(lián)系人，并記錄在《業(yè)戶(hù)安全責(zé)任人和聯(lián)系單》上。 監(jiān)控員： 負(fù)責(zé) 24 小時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)的情況進(jìn)行監(jiān)控，控制調(diào)動(dòng)安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。 安保交接班管理 安保主管編制完《安保部崗位安排表》，報(bào)主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)《安保員崗位安排表》進(jìn)行當(dāng)值。 ?互相簽名后，方可離崗，并及時(shí)趕往集合地點(diǎn)。 ?認(rèn)真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換 電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。 ?時(shí)效性原則 當(dāng)值安保員在接到交通事故求助時(shí)，按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的時(shí)效原則進(jìn)行。 ?文明服務(wù)的原則 安保執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車(chē)或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。 監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當(dāng)班安保不得脫崗，并嚴(yán)格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。 ?將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。 ?當(dāng)值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行工作。 安保員：分 門(mén)崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。 ，確定人選，明確職責(zé)。分別位于商業(yè)街主要入口 海上講堂、海上劇院、海上會(huì)館 就是這靈魂的載體。 在專(zhuān)門(mén)組建的這個(gè)管理高層直接策劃和指導(dǎo)下開(kāi)展工作，這一管理層的成員如下表： 主要管理層簡(jiǎn)況表 管理層 主要人員 年齡 學(xué)歷 職稱(chēng) 從事物 管年限 現(xiàn)任職位 李勝來(lái) 48 歲 研究生（工商） 高級(jí) 經(jīng)營(yíng)師 11 年 上實(shí)物業(yè)總經(jīng)理 王永華 34 歲 大學(xué)（英 Napier unversity 大學(xué)） 經(jīng)營(yíng)師 6 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 （曾在酒店工作 4 年 ） 朱 曄 40 歲 碩士研究生 講師 4 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 高九紅 35 歲（女） 大專(zhuān)（文秘） 政工師 6 年 上實(shí)物業(yè)公司辦公室主任 江 慧 40 歲（女） 碩士研究生 講師 8 年 上實(shí)物業(yè)公司品保部經(jīng)理 陳毅龍 30 歲 MBA（財(cái)經(jīng)） 注冊(cè) 會(huì)計(jì)師 4 年 上實(shí)物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理 唐林華 48 歲 大專(zhuān)（電氣工程） 工程師 11 年 上實(shí)物業(yè)公司工程技術(shù)總監(jiān) 姚曉蘭 53 歲（女） 本科（經(jīng)濟(jì)管理） 經(jīng)濟(jì)師 10 年 上實(shí)物業(yè)資深經(jīng)理，曾管理 2 幢 辦公樓并獲建設(shè)部示范大廈稱(chēng)號(hào) 李忠民 52 歲 本科（ 設(shè)備工程） 總 工程師 2 年 上實(shí)物業(yè)公司維修中心總工 陳鳳歧 49 歲 大專(zhuān)（土木工程） 造價(jià) 工程師 10 年 上實(shí)金馬物業(yè)公司總助 沈 忠 44 歲 大專(zhuān)（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 助理 統(tǒng)計(jì)師 9 年 上實(shí)物業(yè)市場(chǎng)二部經(jīng)理 （曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作 6 年） 資源利用說(shuō)明 1）經(jīng)過(guò)公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊(duì)伍。 ?言而有信，有?做到的比說(shuō)的更好?的口碑。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì) [上實(shí)大廈 ]系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了 20 年的維保概算。在淮海路的 [金鐘廣場(chǎng) ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交業(yè)主委員會(huì)審核。 [上實(shí)物業(yè) ]未來(lái)若干年，尋求的高端物業(yè)市場(chǎng)拓展，想必也會(huì)在?新?上力求更高更新，在?文化?上不斷探索，去踐行自己的每一個(gè)承諾和付諸于的行動(dòng)。 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 [海上海 ]創(chuàng)新地把?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)?地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體： LOFT 創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。每個(gè)被考核者都會(huì)在?二維?圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在?二維?圖中的位臵，就決定 了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。 為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的中專(zhuān)以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)本科以上的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才。 ⑧分片管理與中心管理相結(jié)合，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制。 ②定期與政府部門(mén)溝通，多開(kāi)工作會(huì)、聯(lián)誼會(huì)。 思想： 業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位。[海上海 ]創(chuàng)意商業(yè)街用?建筑語(yǔ)言：劃分成五大場(chǎng)景制造區(qū)塊，即：（一）混凝土 ,（二） 金屬 ，（三） 玻璃 ，（四） 磚 ，（五） 木材。 [海上海 ]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬(wàn)平方米，總建筑面積為二十三萬(wàn)平方米，其中 7 幢住宅建筑面積為九萬(wàn)多平方米， 3幢 LOFT 建筑面積為七萬(wàn)多 平方米，商業(yè)面積近三萬(wàn)平方米。（詳敘見(jiàn)?總體構(gòu)思?）。 態(tài)度： 不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)。人防采取快速推進(jìn)法。 ⑩公司要為『海上海新城』管理設(shè)立一個(gè)?文 化策劃專(zhuān)員?職位，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)[海上海 ]營(yíng)運(yùn)商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動(dòng)；弘揚(yáng)發(fā)展商的?文化地產(chǎn)?經(jīng)營(yíng)理念； 制定 物業(yè)公司執(zhí)行計(jì)劃，配合行動(dòng)，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、 LOFT商業(yè)裙樓的各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)需求。 所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、機(jī)試，心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)外語(yǔ)，電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過(guò)技能 考試。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。 為使 [海上海 ]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在 3～ 5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。?一門(mén)、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。 [上實(shí)物業(yè) ]—— 目前直接管理項(xiàng)目 23 個(gè)，總體管業(yè)、合作和顧問(wèn)面積達(dá)到 400余萬(wàn)平方米。 在企業(yè)管理方面，堅(jiān)持?取法乎上，博采眾長(zhǎng)、融合提煉、自成 一家?的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國(guó)情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員?把今天的事做到最好，明天的事考慮周到?，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)。 ?[瑞南新苑 ]在 20xx 年 10 月被評(píng)為市首批?四高?示范小區(qū)， 20xx 年 2 月又被評(píng)為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設(shè)部?jī)?yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 ?在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。 ?經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐積累，我司管 理特色可概括為四個(gè)字，即 ?新、嚴(yán)、精、細(xì)? 新 ──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。 精誠(chéng) 合作、熱忱奉獻(xiàn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理規(guī)范，科技先導(dǎo)、服務(wù)創(chuàng)新。 海上劇院 以典雅位內(nèi)涵，展示原創(chuàng)文化的藝術(shù)情調(diào)。 建立專(zhuān)職消防隊(duì)伍和義務(wù)消防隊(duì)伍 ?新城?的消防管理十分重要，物業(yè)管理處在保安部?jī)?nèi)組建一支業(yè)余的消防隊(duì)伍來(lái)負(fù)責(zé)消防工作，同 時(shí)建立包括各職能部門(mén)在內(nèi)的兼職的義務(wù)消防隊(duì)伍。 安保設(shè)施 1)電子監(jiān)控系統(tǒng) ：在出入口、停車(chē)場(chǎng)、電梯和其他公共部位的重要部位已經(jīng)安裝攝像探頭，并成立了安保監(jiān)控中心 24 小時(shí)監(jiān)控。 班前集合 ?嚴(yán)格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，不符合該規(guī) 程中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗。 交班后集合 ?當(dāng)