【正文】 附表 0408 年購(gòu)買(mǎi)概率分布 時(shí)間 購(gòu)買(mǎi)概率分布 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx年及以后 iv. 現(xiàn)有企業(yè)平均購(gòu)買(mǎi)需求面積 根據(jù)定量電話訪問(wèn)，購(gòu)買(mǎi)平均需求面積為 723 平米。 ，810102030405060708090有線 光纖 無(wú)線 附圖 在建在售項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)類型 v) 在建在售寫(xiě)字樓車位數(shù)量及停車管理 在建在售寫(xiě)字樓車位數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)存在比較大的差異，車位數(shù)量最多的達(dá)到 5000 個(gè)（華貿(mào)中心），最少的僅 400 多個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目車位平均數(shù)量為 869 個(gè)。 11 國(guó)貿(mào)亞奧東直門(mén)中關(guān)村金融街總體最小值 最大值附圖 大堂占標(biāo)準(zhǔn)層的面積比例（最小比例和最大比例） 從大堂的高度來(lái)看，平均高度在 810 之間的居多，最大高度達(dá)到28 米，最小高度不足 5 米。 18761181251680416790165881596715291140691325012633162230 5000 10000 15000 20xx0國(guó)貿(mào)朝陽(yáng)門(mén)金融街西長(zhǎng)安街亞奧建國(guó)門(mén)外東直門(mén)中關(guān)村北三環(huán)西直門(mén)總體 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均銷售價(jià)格（元 /平米） 從區(qū)域最低銷售價(jià)格和最高銷售價(jià)格的對(duì)比來(lái)看，北京目前最貴的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 世紀(jì)財(cái)富中心 銷售價(jià)格接近 RMB3 萬(wàn) /平米（ USD3600 元 /平米），某個(gè)區(qū)域的最高銷售價(jià)格往往可以代表本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的堅(jiān)挺程度以及客群特點(diǎn)，目前北三環(huán)、西直門(mén)區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)值比較低，東直門(mén)區(qū)域目前最貴的寫(xiě)字樓是 新保利大廈 ，報(bào)價(jià)達(dá)到 USD3100 元 /平米，僅次于 世紀(jì)財(cái)富中心 。 6331310 113 213051015202530352004上半年2004下半年2005上半年2005下半年 20xx年 20xx年 20xx年待定 附圖 北京在售在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)間分布 但從不同時(shí)間段項(xiàng)目的供給體量來(lái)看， 20xx 年下半年也是最高峰時(shí)期，同時(shí) 20xx 年、 20xx 年都是供給高峰時(shí)段，總體供給體量都超過(guò) 200萬(wàn)平米， 20xx 年更是超過(guò) 300 萬(wàn)平米，從下圖來(lái)看，寫(xiě)字樓供給的高峰時(shí)段集中在 20xx 年 20xx 年， 20xx 年總體的供給量接近 110 萬(wàn)平米， 20xx年更是 減至 53 萬(wàn)平米。從售價(jià)和租金來(lái)看，乙級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在 RMB120xx 元 /平方米左右，租金在人民幣 35 元 /天 *平米； 丙級(jí)寫(xiě)字 樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。 d. 深訪企業(yè)目前辦公面積 本次深度訪問(wèn)企業(yè)在抽樣時(shí)充分考慮了本項(xiàng)目 3 種產(chǎn)品將來(lái)會(huì)面對(duì)不同的消費(fèi)群體，所有在選擇訪問(wèn)對(duì)象時(shí)充分考慮了不同辦公面積規(guī)模的客戶群體，本次深度企業(yè)辦公面積主要集中在 50020xx 平米之間。 第四章 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 ......................................... 55 一、 現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目描述 ............................................................................ 55 二、 現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目滿意度分析 ................................................................ 61 三、 在建在售典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 .................................................................... 67 第五章 用戶需求研究 ............................................. 73 一、 潛在客群肖像分析及描述 ........................................................................ 73 二、潛在客戶需求分析 .......................................................................................... 76 三、本項(xiàng)目的接受度研究 .................................................................................... 102 第四章、項(xiàng)目 SWOT 分析和結(jié)論建議 .................................. 116 一、 SWOT 分析 .................................................................................................... 116 二、客群定位（主力、次主力、潛在） ............................................................ 117 三、產(chǎn)品定位 ........................................................................................................ 118 四、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)建議 ........................................................................................ 119 第一 章 技術(shù)報(bào)告 一、 東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門(mén)東北角，項(xiàng)目總建筑面積 80 萬(wàn)平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。 至尊地位 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目是整個(gè)東直門(mén)地區(qū)乃至整個(gè)東二環(huán)的標(biāo)志性建筑，也是北京市 60 大重點(diǎn)工程之一和 20xx 年奧運(yùn)會(huì)配套工程，建成后將成為北京市 21 世紀(jì)的十大標(biāo)志性建筑之一。比較典型的代表有：國(guó)際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈 等。 附表 北京市在建在售頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總體建筑面積 銷售價(jià)格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 30 LG 大廈 38 萬(wàn)通中心 RMB20xx0/m2 佳程廣場(chǎng) RMB 24900/m2 金泉廣場(chǎng) 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國(guó)貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 長(zhǎng)安興融中心 USD 2600/m2 鉑宮國(guó)際中心 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀(jì)財(cái)富中心 USD 3600/m2 凱晨廣場(chǎng) USD 2800/m2 北京財(cái)富中心 USD 2800/m2 新保利大廈 USD 3100/m2 從不同區(qū) 域頂級(jí)寫(xiě)字樓的分布來(lái)看，東部區(qū)域仍然獨(dú)占熬頭，在建在售頂級(jí)項(xiàng)目 372 萬(wàn)平米當(dāng)中有 290 萬(wàn)平米分布在東部，接近 8 成的比例。 28202559247020xx175517351562 135020450 500 1000 1500 20xx 2500 3000金融街朝陽(yáng)門(mén)東直門(mén)中關(guān)村北三環(huán)建國(guó)門(mén)外國(guó)貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 從各個(gè)區(qū)域的最大標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，最大 標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積均在金融街區(qū)域，最大的標(biāo)準(zhǔn)層面積為 7000 平米，最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 500 平米；東直門(mén)區(qū)域最大標(biāo)準(zhǔn)層面積為 5500 平米（香江國(guó)際南新倉(cāng)商務(wù)樓項(xiàng)目），最小的為 1333 平米。 31%39%24%3% 3%首層1 2 層挑空1 3 層挑空挑空超過(guò)3 層頂層 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目大堂位置 從寫(xiě)字樓大堂的面積越大越氣派，往往項(xiàng)目的品質(zhì)也越高，從目前調(diào)查的情況來(lái)看，大堂平均面積為 1139 平米，不同區(qū)域之間存在一定差異，大堂平均面積最小是西直門(mén)區(qū)域，僅為 500 平米，最大的是東直門(mén)區(qū)域，接近 1300 平米，最大的大堂面積為 2240 平米。 亞奧 朝陽(yáng)門(mén) 國(guó)貿(mào) 中關(guān)村 東直門(mén) 西長(zhǎng)安街 金融街 建國(guó)門(mén)外 西直門(mén) 總體平均值 最小值 最大值 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯配置標(biāo)準(zhǔn)（部 /萬(wàn)平米） 電梯的速度也是電梯配置的重要考核指標(biāo) ，本次調(diào)查項(xiàng)目電梯速度平均值為 米 /秒，最快速度為 5 米 /秒，國(guó)貿(mào)區(qū)域和朝陽(yáng)門(mén)區(qū)域所在項(xiàng)目的電梯速度比較快，這和項(xiàng)目高度比較高有一定關(guān)系。 以上的購(gòu)買(mǎi)概率是 20xx 年到 20xx 年之間的購(gòu)買(mǎi)概率，根據(jù)目前企業(yè)的購(gòu)置計(jì)劃，其實(shí)現(xiàn)概率分布如下： 附表 0408 年購(gòu)買(mǎi)概率分布 時(shí)間 購(gòu)買(mǎi)概率分布 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年及以后 所以具體到 0408 年新增企業(yè)當(dāng)年的購(gòu)買(mǎi)需求應(yīng)該調(diào)整為： 當(dāng)年新注冊(cè)企業(yè)對(duì)甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓面積需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 總體購(gòu)買(mǎi)概率當(dāng)年實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)概率分布平均需求面積甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓所占比例 20xx 年新增企業(yè)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓需求 =5046 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬(wàn)平米； 20xx 年新增企業(yè)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓需求 =5930 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬(wàn)平米； 20xx 年新增企業(yè)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓需求 =6997 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬(wàn)平米； 20xx 年新增企業(yè)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓需求 =8258 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬(wàn)平米； b) 現(xiàn)有企業(yè)之新增購(gòu)買(mǎi)需求面積 （ B） i. 計(jì)算公式 現(xiàn)有企業(yè)之新增購(gòu)買(mǎi)需求面積＝現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量購(gòu)買(mǎi)概率需求面積 ＝∑［ Nli Bi Si］ ii. 北京市現(xiàn)有服務(wù)行業(yè)企 業(yè)數(shù)量 根據(jù)北京市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京市服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量為 27920家。經(jīng)過(guò)深訪，項(xiàng)目組發(fā)現(xiàn)有 13 個(gè)可以競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目。 78%22%專業(yè)車管 物業(yè)自管 附圖 在建在售項(xiàng)目停車場(chǎng)管理模式 w) 在建在售寫(xiě)字樓物業(yè)管理模式 從在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理公司來(lái)看，基本上以國(guó)外公 司為主，目前也基本上在管理北京比較知名的物業(yè)，如“第一太平”、“世邦”、“仲量行”等。 國(guó)貿(mào)朝陽(yáng)門(mén)東直門(mén)金融街中關(guān)村西長(zhǎng)安街總體平均層數(shù) 最底層數(shù) 最高層數(shù) 附圖 大堂層數(shù) r) 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn) 從調(diào)查的情況來(lái)看，在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)以“簡(jiǎn)單裝修”居多，但毛坯房仍然占 4 成比例。 29 20252214201611 1130382330380510152025303540國(guó)貿(mào) 建國(guó)門(mén) 金融街 中關(guān)村 北三環(huán) 總體平均租金 最低租金 最高租金 附圖 不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金水平 l) 在建在售項(xiàng)目租售模式 目前在建在售項(xiàng)目基本上采用“以銷售為主導(dǎo)”的租售模式模式，盡快回籠資金是所有開(kāi)發(fā)商的策略。 089270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年?yáng)|部寫(xiě)字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量?jī)H次于東 部區(qū)域，處于第二位，除 04 年以外，其他年份的供給量相對(duì)比較穩(wěn)定。 47%21%14%18%朝陽(yáng) 東城 海淀 西城附圖 北京頂級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域分布比例 202224262830323436朝陽(yáng) 東城 海淀 西城 總體 附圖 北京頂級(jí)寫(xiě)字樓平均租金（分區(qū)域） 附表 北京頂級(jí)（從租金角度定義）寫(xiě)字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬(wàn)平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國(guó)貿(mào)中心 朝陽(yáng)區(qū) 48 嘉里中心 朝陽(yáng)區(qū) 38 長(zhǎng)富宮中心 朝陽(yáng)區(qū) 35 京廣中心 朝陽(yáng)區(qū) 35 賽特大廈 朝陽(yáng)區(qū) 35 北京凱賓斯基飯店 朝陽(yáng)區(qū) 34 北京發(fā)展大廈 朝陽(yáng)區(qū) 33