【正文】 預計到 20xx 年奧運會舉辦前夕，五棵送地區(qū)的交通擁堵狀況將得到極大改善，拉動沿線地區(qū)產業(yè)經濟以及房地產業(yè)的發(fā)展。 12 奧運對城市發(fā)展的影響 奧運的舉辦，將增加安排比賽地區(qū)的體育場館設施、改善交通、減少污染、 增進綠化面積、加快信息化建設，改善該地區(qū)的投資辦公環(huán)境和居住環(huán)境，提高該地區(qū)的知名度。 北京市政府在 20xx 年的工作報告中已提出，北京已確定了 兩軸 兩帶多中心 的城市空間新格局。 對房地產行業(yè)的影響 20xx 年底，為配合奧運會的籌備、舉辦，北京市政府要求各房地產建 設項目主體工程完成。 從央行 121 文件，到國務院 18號令，到去年 9 月初《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，所有這些政策都無一例外地顯現(xiàn)出了金融政策的作用。同時隨著大量政府配套的投入，為區(qū)域的進一步發(fā)展打下堅實的基礎。預售率為 %，比 20xx 年同期高 個百分點。 從下表中可以看到，酒店數量最多的是朝陽區(qū)，其次是海淀區(qū)，東城區(qū)第三，而從檔次看，以 5 星級酒店為例，朝陽區(qū)最多，東城位于第二位，海淀第三店。平方米，租金水平有一定的提高。而東、西二環(huán)，東三環(huán)以及中關村南、北大街周邊是北京市寫字樓的主要集聚區(qū)，集中了國貿、燕莎、建國門、金融街、中關村等頂級寫字 樓商圈。其中， 商品現(xiàn)房買賣成交 萬套， 萬平方米，同比分別增長 ％和 ％；商品期房預售成交 萬套， 萬平方米，同比分別下降 ％、 ％。 用類商品在消費領域中居主導地位。 通過北京市 05 年前三季度經濟發(fā)展狀況與歷年的數據進行比較，我們可以看到，北京市繼續(xù)保持穩(wěn)步、快速 的增長勢頭。其中，住房消費增速由一季度的 %提高到 25%，全市共銷售住宅 萬平方米。因此，我司認為，本報告的有效期只能持續(xù)到 20xx 年 6 月份之前，也即從現(xiàn)在起到 20xx 年 6 月，本報告所涉及到的調研、定位都有很大參考價值，而一旦過了 20xx 年 6 月，本報告的參考價值將因為實效性而難以得到保證。 第二階段：針對項目定位所需之市場信息及數 據資料，進行區(qū)域實地調研，通過訪談、調查、發(fā)放問卷等方式實地收集各項目名稱、地理位置、交通組織、建筑形式、技術指標、租售價格、經營狀況、目標人群等各種可用信息，從而為后期分析工作提供基礎數據及信息； 第三階段：在實地調研的同時，分配若干人員進行北京市宏觀經濟發(fā)展狀況、房地產市場發(fā)展狀況、項目區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)等物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來走勢等資料，為項目宏觀市場分析、各物業(yè)發(fā)展策略分析提供基礎資料；同時將分派部分人員與規(guī)劃局、土地局、估價所等相關部門聯(lián)系，獲取為可行性效益、財務分析所 用的各項內部信息和資料； 第四階段：在前期數據收集基本完成后，根據實際分析結果，進行針對經營者的專項訪問，以求找到項目真正的可行性方案。 結合本項目地塊的具體狀況以及自身塑造可行性之特征。 研究的作用 為本項目的未來規(guī)劃給予方向上的指導，提供充足的理論依據、數據支持等，以保證地塊的可行性研究是在國家的總體規(guī)劃前提下進行的，從而保證項目地塊可行性研究的宏觀調控性、科學性以及未來的可實施性。 由于 20xx 年是北京市奧運經濟的全面啟動年，在國內經濟持續(xù)較快增長，北京市 20xx 年產業(yè)結構調整已見成效，投融資體制改革逐步深化，隨著奧運項目加大實施力度，城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展步伐加快和區(qū)域優(yōu)勢逐步發(fā)揮等因素的作用下，北 京市經濟發(fā)展將面臨機遇與挑戰(zhàn)并存的形勢。以下為北京歷年社會消費品零售額統(tǒng)計表，通過對比可以看到其明顯的增長： 以下：我司 將結合商業(yè)消費及市場需求特點對 05 年北京消費市場與以總述，從而通過區(qū)域細化的對比，找到發(fā)展趨勢?，F(xiàn)價工業(yè)總產值 億元，列第三，增速居第五位。 繼沃爾瑪山姆會員店在石景山區(qū)開業(yè)之后，沃爾瑪在北京的第二家門店于 5 月 18 日在中關村知春路開始營業(yè)并納入石景山區(qū)域統(tǒng)計。 北京西四環(huán)的開發(fā)重心將向西南方向偏移。隨著此部分人群的入住，區(qū)域商務消費氛圍將開始形成，特別是五棵松奧運場館周邊未來的商務人群不可忽視。這些原因致使今年北京包括東部區(qū)域的寫字樓市場中檔寫字樓產品及商住項目發(fā)展相對較快。 國家旅游局的官員表示，增加酒店放量將會成為北京吸引外商投資的亮點。因此，北京的商業(yè)需求并未滿足，而是存在定位和區(qū)域的發(fā)展失衡，（大多商業(yè)在沒有前期詳細的策劃及后期精準的定位時便開始銷售），使得商業(yè)不能滿足消費者及投資者的需求 。 由點狀的商圈發(fā)展成為帶狀的商務帶是因為單一的商圈自身有許多難以克服的弊病。提出了穩(wěn)定住房市場的切 實可行的具體措施，使得政府對于房地產市場的宏觀調控手段從“務虛”的指導，開始進入切實可行的行政干預。 十五期間北京市商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃中指出，為了適應首都城市 發(fā)展和人口分布變化的趨勢，目前調整發(fā)展三、四環(huán)和公路一環(huán)骨干商業(yè)圈，重點加強這一地帶商業(yè)的調整發(fā)展。堅持中心地區(qū)與各邊緣集團之間已確定的安家樓、太平莊、大郊亭、南磨房、南苑北、菜戶營、小瓦窯、六郎莊、清河等 9 片綠化隔離地區(qū)。通過重點工程大力推進城 市基礎設施供應能力。 1988 年漢城奧運會的成本為 40 億美元，組委會還通過企業(yè)贊助、出賣電視權（約 4 億美元）等途徑，使這屆奧運會盈利 3 億美元，開創(chuàng)了官辦奧運會盈利紀錄。尤其是在奧運期間經營服務優(yōu)秀的酒店，將會給初次到訪的消費者帶來良好的印象，提升自身的品牌知名度，從而帶來賽后酒店入住率的提高。 9 小結 綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經濟水平，良好的政策支持以及日趨完善的制度規(guī)范，走向成熟的房地產市場以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，并可以預見，在未來幾年將會繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。 8 城市規(guī)劃和城市化進程 81 北京城市布局規(guī)劃 市區(qū)布局采取“分散集團式”布局原則，由市區(qū)中心地區(qū)和環(huán)繞其周圍的北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河 10 個邊緣集團所組成，規(guī)劃城市建設用地 610 平方公里左右。 72 金融政策 央行加息的影響 20xx 年 10 月中國人民銀行決定上調金融機構存貸款基準利率 %，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。然而，商圈之間的中間地帶，一旦交通瓶頸被打開以后，企業(yè)入駐后的運營成本將會比中心區(qū)低，因此中間地帶將是未來中小型企業(yè)樂于聚集的地方。 圖表：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 63 商業(yè)物業(yè)銷售價格 20xx 年 1 月至 3 月銷售均價呈現(xiàn)下滑趨勢， 3 月是個轉折點，從 4 月開始均價一直上升，在 5 月份時達到 23601 元 /平方米的上半年最高均價 .從銷售均價的變化趨勢可以看出 ,上半年中段北京商業(yè)地產市場進入了一個低谷 ,但隨著商業(yè)政策及市場的穩(wěn)定 ,其銷售均價再次上漲 ,在 5 月達到較高值。 在后續(xù)報告中，我司將詳細闡述本項目區(qū)域內現(xiàn)有酒店發(fā)展及未來供應狀況，以此說明區(qū)域商住類物業(yè)發(fā)展對區(qū)域的帶動作用 6 商業(yè)市場 61 總體供需狀況 20xx 年 16 月商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。 52 北京市酒店需求 自 20xx 年以來，黃金周最高平均日接待量為 55 萬人左右，接待能力大于高峰日需求 10 萬人左右。 35%8%14%5%19%19%國貿－建國門 燕莎 金融街 中關村 亞運村 其他圖表：北京寫字樓商圈分布狀況 43 北京寫字樓價格走勢 在 20xx 上半年，由于受 SARS 疫情的影響，北京市寫字樓市場持續(xù)低迷狀態(tài)，北京甲級寫字樓市場的租金指數呈現(xiàn)出一種 U 型的走勢，由年初的 /月同時，此地的房地產開發(fā)表現(xiàn)出向東推進的趨勢。 20xx 年，本市各房地 產開發(fā)企業(yè)投資放緩， 19 月，全市商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。收入增長的主要原因一是今年政府有關部門提高了離退休人員的離退休金（基本養(yǎng)老金月增 120 元）和最低工資標準（由上年的 495 元調整到今年的 580 元）；二是我區(qū)農轉非最低收入戶，隨著農轉非政策的落實，勞動就業(yè)狀況進一步好轉，收入有所提高。其中美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品等日常消費品均有較大增長。 在石景山區(qū)域新的城市發(fā)展定位中明確指出“一區(qū)、三中心”的概念，即“城市功能拓展區(qū)”和“城市職能中心、城市綜合服務中心、文化娛樂中心”。 研究的作用 由于本項目研究所涉及的參考因素較為廣泛，如果盲目的籠統(tǒng)研究，缺乏有效、細致、強化的細化研究，將使本項目失去周邊大量的可利用、借助的物業(yè)資源，同時不能提前規(guī)避區(qū)域內各類物業(yè)類型未來經營的風險性，給本項目后期順利運營造成較大的阻力；而通過較為準確、全面地研究本項目所參考的微觀區(qū)域，展開綜合性、系統(tǒng)性的物業(yè)比較、空白挖掘，將是提煉本項目未來價值之所在。 如上右圖所示，箭頭方向為我司市場調研的研究流程，同時代表我司調研由宏觀到微觀的研究過程，右圖中對每個研究過程的具體工作均做有相應注解，以使我司市場調研的策略更為明晰。 一 項目總體研究思路 1 研究體系 本報告書中，我司將在大量的市場調研的基礎上，針對本地塊現(xiàn)狀，以北京市房地產市場的宏觀發(fā)展狀況為指導和依據，通過五棵松區(qū)域的房地產分析來論證貴商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性，并根據地塊所處的地理位置、周邊環(huán)境、未來發(fā)展、政府規(guī)劃等綜合因素，提出本地塊商業(yè)物業(yè)發(fā)展的可行性建議，并推算以此為基礎確定的多種方案 的經濟收益狀況；同時，我司將就雙方共同關注的國家宏觀政策、用地性質等問題進行深入的研究與論證，并得出合理的解決方案。 挖掘到項目區(qū)域市場切入點、空白點以及支撐點等，為本地塊的市場定位規(guī)劃找到堅實依據，奠定成功塑造的物業(yè)基礎。 ) 財政收入 (億元 ) 全社會固定資產投資 (億元 ) 社會消費品零售額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配收入 (元 ) 圖表： 20xx 年前三季度石景山主要企業(yè)指標完成情況 工業(yè)總產值 主營收入 上交稅金 利潤總額 20xx 年 同比增長 （ %） 20xx 年 同比增長（ %） 20xx年 同比增長（ %） 20xx年 同比增長（ %） 首鋼 汽輪 巴 .威 京能 大唐 首鋼日電 京華客車 超群電力 以上合計 占全區(qū)比重 （ %） （ %） （ %） （ %） 通過上述分析可以清晰的看到， 05 年前三季度首鋼占據了區(qū)域 GDP 貢獻的 65%，如此龐大的數字證明了區(qū)域工業(yè)核心的地位，但隨著首鋼搬遷的腳步臨近，區(qū)域未來發(fā)展方向將有所改變。 消費增長繼續(xù)保持擴散趨時，市場呈現(xiàn)多點帶動局面： 05 年，北京市消費品市場繼續(xù)保持擴散趨勢。 其中 05 年 13 季度，本區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。 32 北京市住宅總體供應 圖表： 199720xx 年北京商品住宅新開工及竣工面積 234405001000150020xx250030001997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年19月商品住宅新開工面積 商品住宅竣工面積 從上圖可以看到，近幾年來，北京市商品住宅新開工面積及竣工面積均呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，上升幅度逐年加大。中遠名盤 200 萬平方 米規(guī)模的 遠洋山水 以及 京漢旭城 、 時代廬峰 、西 現(xiàn)代城 等項目的問世使人們對于石景山的項目刮目相看。同時隨著中關村區(qū)域軟硬件 設施的逐步完善，該區(qū)域的租金水平相信會有進一步提升的空間，達到與國貿、金融街、燕莎相同等級的與其核心商務區(qū)地位相匹配的水平。 全市酒店的日接待能力已達到 60～ 70 萬人次。同時，相關產業(yè)的配套、商業(yè)環(huán)境的改善都將成為促使高檔酒店落戶西部的重要原因。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示。商圈中心區(qū)自有優(yōu)勢。而在“國八條”頒布后，受影響較大的只有住宅市場，而作為長期投資、追求長期回報的商業(yè)地產、商務地產所受影響并不大，不僅如此，從某些角度分析，甚至會增加投資商業(yè)地產、商務地產的資金投入量，對商業(yè)地產、商務地產的發(fā)展起到促進、推動作用。 但是，與此同時，由于白皮書相關規(guī)定主要是針對三環(huán)以內區(qū)域，對于三環(huán)外區(qū)域的商業(yè)發(fā)展限制相當寬松，因此，本項目位于四環(huán)外，是國家商業(yè)政策鼓勵發(fā)展的扶持對象，本項目可以 一方面憑借政策規(guī)劃的東風，將使本 項目能夠具備濃厚的商業(yè)氛圍，為后期經營奠定基礎，一方面應力爭憑借政策優(yōu)勢，為本項目尋求較多的可利用資源，如道路規(guī)劃、公交車站等。 市區(qū)內道路的增加、延長、拓寬和軌道交通線路的增加，將增加城市的通達性，縮短區(qū)域之間的時間距離，將有利于縮小目前發(fā)展滯后地區(qū)與發(fā)展較快地區(qū)之間的發(fā)展速度，促進彼此之間的協(xié)調發(fā)展。 奧運的舉辦，必將使運動員、體育官員、觀賽者、旅游者涌入奧運的舉辦地，而且電視、網絡、報紙等媒體對舉辦地