【正文】 口號(hào) ：簡(jiǎn)約辦公主義 生活示范者 國(guó)際性活動(dòng) \國(guó)際文化信息交流 \國(guó)際化品牌使優(yōu)質(zhì)商務(wù)辦公不可避免地國(guó)際化海派的小資情調(diào)。 項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì) 建筑品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 業(yè)主層次優(yōu)勢(shì) 三大優(yōu)勢(shì)支撐主題 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 廣 告推廣思路 每期廣告在設(shè)計(jì)思路緊扣“ CBD首席產(chǎn)業(yè)中心 — 南昌新型企業(yè)總部基地 這一主題，以不同的創(chuàng)意圍繞該主題進(jìn)行描述。 第三章 價(jià)格定位 第一節(jié) 價(jià)格定位說(shuō)明 定價(jià)原則： 商務(wù)物業(yè)的租售價(jià)格，不僅與物業(yè)的位置、停車(chē)位數(shù)量、所處商業(yè)圈、物業(yè)的功能、周邊的商務(wù)配套等有關(guān)，還與商家的投資興趣，以及與開(kāi)發(fā)商的談判技巧等因素也有很大的關(guān)系，因此不能僅從周邊 商業(yè)的價(jià)格作出比較定出租售價(jià)格，還可以從成本和市場(chǎng)方面來(lái)相應(yīng)的調(diào)整價(jià)格定位。 副一層 — 五層（ 43 層主樓）： 商業(yè)裙樓（提供 商務(wù)配套）、商務(wù)會(huì)所、管理用房。 【 智能化 】 除必須具備 5A：樓宇自動(dòng)化（ BAS）、辦公自動(dòng)化（ OAS）、通訊自動(dòng)化（ CAS）、安保自動(dòng)化（ SAS）、消防自動(dòng)化（ FAS）之外。 商務(wù)的國(guó)際化：國(guó)際商務(wù)空間（不是概念 /是平臺(tái)） 商務(wù)的信息化：構(gòu)筑物業(yè)內(nèi)部的信息共享空間?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”具有強(qiáng)勁的納稅效應(yīng)、就業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。 項(xiàng)目自身的狀況，以及周邊的資源。 威脅 (threats) 中心商圈、 昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心，各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益加??； 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬，對(duì)客戶(hù)有所分流等。 項(xiàng)目規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特色鮮明，吸引力較強(qiáng)。 第三節(jié) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 地理位置介紹 項(xiàng)目位于南昌紅谷灘 CBD 中心區(qū) —— 紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。 走向?qū)I(yè)化 隨著現(xiàn)代社會(huì)分工 的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，寫(xiě)字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。 1993 年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。 南昌寫(xiě)字樓發(fā)展歷程解析 歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析 第 一 代 僅僅具備寫(xiě)字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。 紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對(duì)紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。 增加對(duì)紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。 區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 片區(qū)住房入駐率低 紅谷灘片區(qū)樓盤(pán)存在的主要問(wèn)題是銷(xiāo)售率高，入駐率低。規(guī)劃該區(qū)總用地面積為 10 平方公里，人口規(guī)模為 15 萬(wàn)人。通過(guò)對(duì)區(qū)域規(guī)劃打造，新區(qū)的優(yōu)越地理位置凸顯，便利交通條件受到市民的追捧。 綠化：紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃綠地 144 萬(wàn)平方米，綠地占總用地達(dá) 33． 6％，加上地塊內(nèi)綠地，則整個(gè)中心綠地率達(dá) 45％以上。而開(kāi)發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問(wèn)題，等到房屋銷(xiāo)售一空，需要入住時(shí)，一切問(wèn)題就暴露出來(lái)了。 加大對(duì)區(qū)域招商引資力度。 第二節(jié) 南昌寫(xiě)字樓概況 南昌寫(xiě)字樓概述 隨著近年來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)也跟著走紅 ，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。 第 三 代 開(kāi)始對(duì)戶(hù)型靈活分割，智能化水平有所提升。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專(zhuān)業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶(hù)需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。 從目前南昌商務(wù)樓的總體情況來(lái)看，高檔商務(wù)樓非常少，其硬件與軟件與真正的高檔寫(xiě)字樓還相差較遠(yuǎn)，因而此類(lèi)寫(xiě)字樓雖吸引了一些重視形象、實(shí)力較強(qiáng)的公司介入，但吸納量相對(duì)還是較小，出租率并不是很高，而中檔寫(xiě)字樓與一些公寓樓的出租率較高。南昌世貿(mào)中心則是未來(lái)紅谷灘商圈的重要組成部分。 景觀(guān)資源分析： 本案是目前紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃中最高的建筑物，目前除東面有部分高層建筑外，其他三個(gè)面都無(wú)建筑物遮擋，視野很開(kāi)闊，東面和北面有較好的江景資源，同時(shí)，沿江一帶還有市政規(guī)劃建設(shè)的公園景觀(guān)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱， 項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)商圈沒(méi)有形成，項(xiàng)目的功能缺少依附的經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè) 。 項(xiàng)目現(xiàn)已具備的優(yōu)勢(shì)尚不夠明顯。這些企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求是十分強(qiáng)烈的。泰耐克金融大廈位于紅谷灘中心區(qū)，將打造成為目前江西第一高樓，依托南昌各種工業(yè)園區(qū)，特別是周邊的昌北工業(yè)園區(qū)內(nèi)招商引資的產(chǎn)業(yè)資源，將打造成江西乃至世界的區(qū)域型企業(yè)總部基地。 多語(yǔ)種語(yǔ)言服務(wù)平臺(tái) （ 物業(yè)管理具有應(yīng)付國(guó)際化語(yǔ)言溝通交流的能力）。 我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，本案所處區(qū)域的發(fā)展前景，以及本案目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成的特點(diǎn)，未來(lái)寫(xiě)字樓產(chǎn)品差異化分析，并考慮到當(dāng)前和今后建筑發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)，我司對(duì)本案的市場(chǎng)形象定位是： —— 南昌新型企業(yè)總部基地 【 定位解析】 ◎ 充分放大 CBD 的作用和影響，對(duì)其進(jìn)行大力炒作。 主選案名： —— CBD首席企業(yè)總部基地 案名詮釋?zhuān)褐靼该皣?guó)際產(chǎn)業(yè)中心”概念的提出不僅涵蓋了原有的金融行業(yè)，還可延伸到幾乎所有的行業(yè)；泰耐克第一個(gè)提出，將先入為主占領(lǐng)第一高度。 定價(jià)的方法如下： 評(píng)價(jià)因子 評(píng)價(jià)因 子權(quán)重 各樓盤(pán)打分 內(nèi)容 博泰江濱 圣淘沙花園 豐和都會(huì) 紅谷現(xiàn)代城 本樓盤(pán) 參考項(xiàng)目權(quán)重 Σβ i=100% （ i=W,X,Y,Z） Β W=20% Β X=30% Β Y=30% Β Z=20% T 地區(qū)級(jí)差 10 6 6 6 6 6 交通便利 9 7 6 6 6 5 周邊商務(wù)環(huán)境 13 6 6 7 7 7 規(guī)劃設(shè)計(jì) 9 8 7 7 8 8 樓內(nèi)空氣流通性 6 6 6 6 6 6 商務(wù)配套 10 8 9 8 8 9 物業(yè)管理水平 9 7 7 7 7 7 物業(yè)管理收費(fèi) 8 7 6 7 6 7 市場(chǎng)認(rèn)同度 8 7 6 6 7 7 景觀(guān)綠化 6 5 5 5 5 4 工程質(zhì)量保證 5 5 4 5 5 5 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 7 7 6 6 7 7 綜 合 100 79 74 76 78 78 價(jià)格（均價(jià)） 4400 3800 3200 3200 ? 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓均價(jià)為： （ 4400247。 CBD 首 席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 核心概念具體表現(xiàn) CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心： 創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心理念 創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心的操作模式 創(chuàng)造 CBD 產(chǎn)業(yè)中心的實(shí)力 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 廣告基調(diào)： （例 1） To be the heart ofCBD 做 CBD 的心臟 理念： 上海陸 家嘴 —— 上海 CBD 商務(wù)區(qū) 香港中環(huán) —— 香港 CBD 商務(wù)區(qū) 北京國(guó)貿(mào) —— 北京 CBD 商務(wù)區(qū) 這些離南昌都很遠(yuǎn) 不過(guò)，現(xiàn)在南昌有了自己的 CBD，而我就在它的心臟里 （例 2） The feeling of success spread out 成 功 的 思 緒 開(kāi) 始 蔓 延 理念： 有人說(shuō)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)成不成功，要看他清晨邁步進(jìn)公司大門(mén)的第一刻心情。 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握 從 20xx 年 8 月下旬起準(zhǔn)備、宣傳、銷(xiāo)售同步展開(kāi)； 抓住秋季、春季兩個(gè)銷(xiāo)售黃金季節(jié)展開(kāi)銷(xiāo)售； 以春節(jié)期間作為銷(xiāo)售策略調(diào)整時(shí)期，有效把握春季銷(xiāo)售； 盡量利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)空檔時(shí)機(jī)展開(kāi)時(shí)效性營(yíng)銷(xiāo)； 把握南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)年度銷(xiāo)售階段時(shí)機(jī)，正式銷(xiāo)售展開(kāi)后，爭(zhēng)取用十五個(gè)月完成本項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售。 把建筑 \環(huán)境 \空間 \設(shè)施和服務(wù)全面融入藝術(shù)，使其成為審美對(duì)象，富有人文精神的每一個(gè)細(xì)節(jié)，營(yíng)銷(xiāo)體現(xiàn)美學(xué)。 第四章 概念包裝推廣 項(xiàng)目的主題定位，決定產(chǎn)品的推廣主題，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)素特性的提煉和差異化分析，向市場(chǎng)傳達(dá)產(chǎn)品理念最為核心的部分，為產(chǎn)品塑造良好的市場(chǎng)形象。 從行業(yè)分布來(lái)看： 主導(dǎo)客戶(hù)：工業(yè)類(lèi)客戶(hù) 高新科技產(chǎn)業(yè)客戶(hù) 輔助客戶(hù)：貿(mào)易、廣告、包裝、外貿(mào)、報(bào)關(guān)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物流、工業(yè)設(shè)計(jì)、服務(wù)咨詢(xún)、其 他： 注：以上比例指面積的百分比。 第四節(jié) 產(chǎn)品功能定位 通過(guò)對(duì)當(dāng)今南昌市場(chǎng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的調(diào)查和分析、本案的市場(chǎng)形 象，以及項(xiàng)目自身的素質(zhì)和資源，提升項(xiàng)目的品味，本案的產(chǎn)品功能定位為： 5A 級(jí)智慧性生態(tài)型節(jié)能環(huán)保健康商務(wù)空間 所謂“ 5A 級(jí)”，即 指 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動(dòng)化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化），是 當(dāng)前在發(fā)達(dá)區(qū)域的市場(chǎng)上所流行的對(duì)高端寫(xiě)字樓的智能化水平表征上的定性描述，雖然在國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中沒(méi)有硬性如此規(guī)定，但是從營(yíng)銷(xiāo)的角度，我們依然尊重市場(chǎng)的“習(xí)慣”，對(duì)其功能上進(jìn)行“ 5A級(jí)”定位。 健康寫(xiě)字樓必定空氣質(zhì)量高 ——有利人體健康；空間感強(qiáng) ——不會(huì)使人感到壓抑；對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間工作在寫(xiě)字樓里的人們來(lái)說(shuō)，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫(xiě)字樓方能匹配 “健康 ”二字。 —— “江西的、中國(guó)的、世界的” 指本項(xiàng)目要面向整個(gè) 江西省，同時(shí)與世界接軌，是和中國(guó)的、世界的發(fā)達(dá)區(qū)域之間的橋梁，本項(xiàng)目位于此橋頭堡，“中國(guó)聯(lián)動(dòng)世界，世界改變中國(guó)”。 需解決紅谷灘新區(qū)目前“沉睡”的形象以及房地產(chǎn)“相對(duì)冷靜”的姿態(tài)，描繪美好遠(yuǎn)景，預(yù)告“熱度”。而一旦等紅谷灘成熟后，成長(zhǎng)后的金融大廈將為泰耐克集團(tuán)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進(jìn)片區(qū)形象的升級(jí)，更具國(guó)際視野，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)力增強(qiáng)，可以預(yù)計(jì)，此政策性利好將極大的促進(jìn)江西省內(nèi)外的企業(yè)、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、國(guó)際市場(chǎng)的“眼球”，極大的促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，區(qū)域的功能前衛(wèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代，區(qū)域形成良好的區(qū)域形象。內(nèi)部配套強(qiáng)調(diào)足夠的車(chē)位、可自行控制 的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會(huì)議室等，外部配套則注重集娛樂(lè)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、國(guó)際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式”服務(wù)。第一代的商務(wù)樓其弱勢(shì)眾多，讓不少有實(shí)力的公司有了建設(shè)商務(wù)樓的規(guī)劃，隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。許多大型國(guó)際跨國(guó)公司、企業(yè)以及國(guó)內(nèi)知名企 業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進(jìn)軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌到深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐南昌就可以看出。 博泰江濱、恒茂國(guó)際華城、泰耐克國(guó)際金融大廈 更加注重人性化理念， 具有國(guó)際化、人性化、智能化、環(huán)?；?、是較 高舒適度國(guó)際商務(wù)空間。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展帶來(lái)寫(xiě) 字樓市場(chǎng)的需求加大；二是新的寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，難以滿(mǎn)足需求。 片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀 已形成物業(yè)：萬(wàn)達(dá)星城（一期）、豐和苑、紅谷春天（一期）、濱江豪園（一、二期）、洪城時(shí)代廣 場(chǎng)（一期）、江信國(guó)際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等 在售物業(yè)：鳳凰城（二期）、博泰江濱（二期）、圣淘沙花園（二期）、江信國(guó)際花園（二期）、濱江豪園（四期）、理想家園泉水灣、陽(yáng)光楓情（二期）、匯龍銘都、萬(wàn)達(dá)新城（二期）、商城世紀(jì)村（二期） 在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、陽(yáng)光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期）、鹿璟名居、萬(wàn)達(dá)星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會(huì)等 待建物業(yè)：紅谷凱旋等 綜述 以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先 做整體規(guī)劃，再做具體項(xiàng)目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)”。 樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置，無(wú)法投入使用 目前，各樓盤(pán) 都以配套設(shè)施為核心建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施，但是實(shí)際操作僅停留在口頭宣傳上， 停留在概念上的炒作上。前湖生態(tài)景觀(guān)區(qū)主要體現(xiàn)水相映、人與自然和協(xié)共處的景觀(guān)特色；紅角洲水城景觀(guān)區(qū)以“三橫五縱”的水網(wǎng)為主要骨架 體現(xiàn)“城在山水中、山水在城中”的景觀(guān)特色。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展。 三個(gè)片區(qū)的功能定位各有側(cè)重：鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大型綜 合項(xiàng)目；紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、商貿(mào)金融為主的 中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)；紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、高級(jí)商住為一體的生態(tài)新區(qū)。 綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀(guān)區(qū)水城景觀(guān)區(qū)兩個(gè)景觀(guān)區(qū)。生活極其不方便。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時(shí)與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來(lái)，以 CBD 為核心，對(duì)周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。但盡管如此，這些寫(xiě)字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?，具體可見(jiàn)下表。既 包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。 老一代寫(xiě)字樓已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代企業(yè) 對(duì)寫(xiě)字樓新的需求 隨著南昌市政府提出 中部崛起 的口號(hào)和 花園城市 建設(shè)的火熱進(jìn)行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改