【正文】 ? 重要工作內(nèi)容： 有希望客戶再過濾；對競爭個案采取順勢而為的 機動做法。 ? 目的： 強化及維護產(chǎn)品知名度，塑造產(chǎn)品聲勢至價值體現(xiàn)，喚起購房 意愿且購買行動。 （ 3） 接待中心預先開放，樓書，宣傳單張， pop 海報，景園專項地圖，模型等準備充分，籍以客戶了解產(chǎn)品，塑造聲勢。建材使用高檔涂料和石材等各種高級材料，物管方面引進國 際頂級的管家式服務，設施采用信息化，智能化技術等一系列成熟而略為先進的科技手段，并引入綠色生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，務必要帶給業(yè)主最好最舒適高檔的物業(yè)和生活享受。 報紙分為本地報紙和地區(qū)性報紙。這種客源結構使項目以珠三角與港澳人士為目標客戶有一定基礎。有部分追求面積與高檔裝修，歐式風格是普遍喜好。 我們的工作目標： 在分析了市場，總結了問題后，我們得出了我們所要做的工作是什么了，我們將其總結為： 制造項目關注，塑造市場形象，提升產(chǎn)品價 值，增強產(chǎn)品感受，成為市場熱點 策 略 一 項目營銷目標： 在項目正式推盤后的 1824 個月內(nèi)完成全部銷售任務 二 項目整體營銷策略： 項目主題定位 根據(jù)市調報告和我們對肇慶市場的研究，而且在我們對項目競爭對手及肇慶市場消費者的需求狀況進行了梳理以后，并結合項目所獨具的區(qū)位優(yōu)勢，我們將項目的主題進行了定位： 依山園－珠三角最有品味的現(xiàn)代養(yǎng)生別墅 其理由有以下幾點： ① 本項目座山面湖，自然生態(tài)優(yōu)勢無匹無對，景觀之美不作第二人想。而 燊榮豪庭采用買地皮自建方式銷售，檔次較低，目前一手已經(jīng)售罄，所以不列為直接競爭對手。 二 競爭對手 由于肇慶別墅市場的發(fā)展屬于初級階段，而且市場對價格有一定的敏感度，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必 然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。通過充足完備的宣傳資料和手段（樓書，宣傳單張，戶外廣告，人脈等）以及平面媒體的軟文等一系列的宣傳活動令本項目市場關注度 大大提高。對散居在外的肇慶人，主要通過人脈口碑傳播。 ⑥ 經(jīng)濟實力較強的離，退休人士 他們有相對寬裕的時間，在報紙，電視投入的時間相對較長，更注重養(yǎng)生場所與周邊環(huán)境，符合興趣愛好、休閑方式的地利，養(yǎng)生信息汲取，人身安全與食品安全，融洽的社交氣氛，到達要方便。 ③ 戶外媒體 戶外媒體包括廣泛，一般有道旗，戶外廣告牌，公車車身，公共場所展示屏等，持續(xù)時間長，在肇慶這樣一個城市是一個很好的傳播媒介。 ? 地點： 市區(qū)展示中心。 （ 2） 現(xiàn)場業(yè)務銷售方向，方式若有不順暢者要及時修正。 （ 6） 每周召開一次例會，討論一周情況并作下周工作部署。 備注： 本案銷售周期的經(jīng)歷“引導－公開及強銷－持續(xù)期”，而每期別墅組團的推出也將經(jīng)歷這么一個周期，故在每期別墅的持續(xù)期又是下一期別墅推盤的引導期，這樣循環(huán)疊加，保持旺勢。 （ 4） 設定 SP 活動前，需提前召集銷售、支援銷售人員講習，使全然了解當日活動策略方式及如 何配合。 （ 9）銷售人員培訓（用半個月時間強化培訓）。 2 媒介組合 電視（本地電視，廣東衛(wèi)視，翡翠），報紙（西江日報，南方都市報），利用軟文宣傳介紹和硬廣告結合的方式推廣，投放密度應較大。網(wǎng)絡媒體被廣泛應用于營銷推廣上，有自建網(wǎng)頁和，借已有網(wǎng)站，和兩者俱備等手法。 ⑤ 大型企業(yè) 這個群體比較特殊，因為它是一個團體，購買這種物業(yè)應該是用于舉辦各種會議，高層管理人員的差旅需要等等。部分肇慶人散居港澳、廣州、深圳、珠海、佛山、東莞，對來自肇慶的信息傳遞靈敏，在肇慶置業(yè)亦順理成章。所以我們首先需要制造項目關注，重塑項目形象。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們思考在未來的工作中，如何揚長避短，發(fā)揮我們自身的優(yōu)勢，在未來的殘酷的市場競爭中取得好成績。 ? 250350 平方是一個普遍接受的面積 ? 相對而言，由于潛在的本地客戶對別墅生活普遍認識不清，對別墅生活方式的看法還需要有效的引導。 三 已銷售樓盤客戶群分析 1 本地客戶占 50％的市場，其中包括當?shù)氐钠髽I(yè)老板高級政府部門領導。也是命名的主要依據(jù)和出發(fā)點。針對這類人群我們 對此可采用覆蓋范圍較廣的地區(qū)性 報紙如南方都市報，電視臺如翡翠，廣東衛(wèi)視，網(wǎng)絡等媒體。由于其在肇慶普遍停留時間較短，而且精力主要集中于旅游，對電視，報紙基本無視，這樣的話， 媒體方面可采用覆蓋珠三角的強勢電視臺如翡翠臺，衛(wèi)視，網(wǎng)絡；在其旅游節(jié)目中進行軟性推介，節(jié)目也可保留下來作為以后的宣傳推廣使用。如廣州日報，南方都市報等，再附以本地媒體進行推廣。 二 推廣步驟 暫定于 20xx 年元旦開盤 應于引導期前，即 9 月份前完成園林設計，建筑設計，做出沙盤模型及獨棟別墅模型若干。