【正文】 B. 完全以庭院景觀為導(dǎo)向，保證了頂端戶型的資源，但未保證各大戶型的素質(zhì)，特別是 C C3戶型； C. 總體而言，未充分考慮戶型分布的均好性，特別是 D3戶型景觀和朝向都不能保證。 ?四個組團(tuán)中 ， 以 8號路為界 ， 組團(tuán)一和組團(tuán)三形象基本統(tǒng)一 ， 組團(tuán)二和組團(tuán)四形象基本統(tǒng)一 。 一、資源層面 總平面布局價值判斷三個方面（基亍競爭） ?充分利用資源，規(guī)避劣勢 ——地塊資源最大化 ?規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源 ——規(guī)劃資源最優(yōu)化 ?建立競爭優(yōu)勢 ——棟均、戶均資源占有最優(yōu)化 PART2：規(guī)劃設(shè)計方案評價體系 戶型分布價值判斷的三個層次 ?資源分配均好性 ——銷售無障礙 ?資源分配合理性 ——好的資源給大的戶型 ?資源集中形成價值標(biāo)杄 ——價值提升 二、生活方式層面 空間類型不客戶高度契合 空間形象不客戶高度契合 其它因素 ?分期建設(shè)、銷售 ?展示 ?經(jīng)濟(jì)性 ?發(fā)展性 規(guī)劃設(shè)計方案評價 體系 價值構(gòu)面 營銷構(gòu)面 價值最大化 均好性 合理性 價值標(biāo)杄 形象展示 啟勱不分期 開發(fā)構(gòu)面 經(jīng)濟(jì)性 競爭差異化 分期開發(fā) 客戶體驗 規(guī)劃設(shè)計方案評價表示意 權(quán)重 打分 價值評價 總平面布局價值最大化 戶型分布價值最大化 營銷 評價 戶型競爭性 展示價值 分期銷售合理性 啟勱匙 差異化競爭 客戶體驗切合度 開發(fā)評價 經(jīng)濟(jì)合理性 分期建設(shè)合理性 規(guī)劃設(shè)計方案評價 6大提示問題 地塊資源是否充分利用； 是否有難以銷售的產(chǎn)品； 較大的戶型是否占有較好的資源； 是否有可以賣高 20%以上的產(chǎn)品標(biāo)杄； 是否有好的展示內(nèi)容和條件； 是否有較為合理的成本； 我們找到地塊最大的優(yōu)勢了嗎？ 我們把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型了嗎？ 我們的戶型分布不設(shè)計是否可以更好？ 我們的商業(yè)是否最有利亍銷售和經(jīng)營？ 我們的建筑形象不環(huán)境設(shè)計是否創(chuàng)造了好的賣點？ 我們的產(chǎn)品是否是從客戶的需求出發(fā)而設(shè)計？ 規(guī)劃設(shè)計評價溝通要點 規(guī)劃設(shè)計評價應(yīng)避免的 6大誤區(qū) ? 認(rèn)識自己 ——解析地塊 ， 集中力量利用和發(fā)揮優(yōu)勢； ? 價值 ， 價值 ——永遠(yuǎn)將最好的資源留給最好的戶型；同時 ，保證均好性； ? 還是價值 ——“ 釐角銀邊 ” 是商業(yè)的法則； ? 來源亍市場 ， 超越市場 ——建筑和環(huán)境設(shè)計在推陳出新中丌斷打造市場明星； ? 上帝永遠(yuǎn)是對的 ——最大限度地滿足客戶需求是實現(xiàn)價值的良好途徑 。 ? 組團(tuán)二依山勢而建，建筑自下而上逐臺而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊藏風(fēng)水的富貴，顯出活力與生機；組團(tuán)三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團(tuán)錦簇，宛如人間天堂；組團(tuán)四地勢高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越。 案例 名駿豪庭 設(shè)計方案解析三 一房 三房 二房 商業(yè)裙樓 游泳池 園林 ? 三房較大戶型完全北向，價值分布不合理，北向三房市場接受程度較差。 案例 緹香名苑 修改后方案 98㎡ 三房 110115 ㎡ 三房 130三房 45 ㎡ 一房 72 ㎡ 二房 150㎡ 三房 162 ㎡ 四房 案例 緹香名苑 修改后方案戶型比例 戶型 建筑面積 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 戶型特色 1房 1廳 84 13％ 5% 東向、帶 6m2大陽臺 2房 2廳 88 13％ 9% 客廳寬大凸窗、贈送臥房露臺 小 3房 2廳 102 16％ 14% 入戶花園、贈送部分露臺 中 3房 2廳 78 12％ 13% 入戶花園、主臥獨立陽臺 大 3房 2廳 169 26％ 31% 入戶花園，主臥陽臺、贈送大露臺 4房 2廳 75 11％ 15% 入戶花園、贈送主臥寬大露臺、客 廳大觀景陽臺 5房 2廳 50 8％ 11% 入戶花園、贈送主臥寬大露臺、客 廳大觀景陽臺 大平面 /復(fù)式 12 2％ 3% 入戶花園、贈主臥、客廳陽臺 合計 658 100％ 100% 案例 御景東園 區(qū)位分析 案例 御景東園 地塊分析 南面松園路商業(yè)氛圍較為成熟 ， 商業(yè)價值較大 東部發(fā)展條件略好于西部 南 、 北側(cè)發(fā)展條件接近 ? 項目規(guī)模較大，用地較為規(guī)則，為羅湖區(qū)罕有的大規(guī)模項目，發(fā)展條件良好。組團(tuán)檔次基本持平，檔次分匙在組團(tuán)內(nèi)部按資源的分布進(jìn)行，各組團(tuán)均為三房為主，二房其次，四房以上大戶型為輔，丌設(shè)計排屋。 案例 大世紀(jì)花園三期 發(fā)展方向一 ? 未加入 5號地塊，則用地發(fā)展條件受到一定限制。 案例 緹香名苑 區(qū)位分析 萬科城市花園 德式堡 深圳高爾夫 緹香名苑 山姆會員店 水榭花都商業(yè)街 本項目商業(yè)街 香逸名園商業(yè) 香梅路口商業(yè) 宏浩花園商業(yè)街 天然居商業(yè)街 四至及景觀 ? 西、北臨市政路 ? 東南為學(xué)校、多層住宅、生活文化配套 ? 西北遠(yuǎn)觀湖景 ? 西南高層遠(yuǎn)觀綠地 ? 高層四向視野開敞 案例 緹香名苑 地塊分析 占地面積： 20365㎡