【正文】 整個(gè)研究思路清晰，邏輯有力，對(duì)我們的投資決策十分有幫助。 支持人員屬項(xiàng)目組編外人員，按需要為項(xiàng)目組提供數(shù)據(jù)收集和分析支持，工作地點(diǎn)在新華信。 一年多的治理整頓行動(dòng) ， 使一些地區(qū)盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū) 、 亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫 ?2023年 4月 29日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了 《 關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 》 ， 提出用半年左右的時(shí)間 ， 深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓 ， 同時(shí)實(shí)施 “ 三個(gè)暫停 ” ， 即全國(guó)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地 ， 暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改 ， 對(duì)新批的縣改市 (區(qū) )和鄉(xiāng)改鎮(zhèn) ， 暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃 國(guó)家土地政策的變化將在極大程度上影響土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及產(chǎn)業(yè)基地的土地策略 ? 2023年 15月份，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積 6480萬(wàn)平方米，比去年同期下降 ，土地購(gòu)置面積同比下降 ? 截至 2023年 6月 17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國(guó) 30個(gè)省 (自治區(qū)、直轄市 )共清理出各類開(kāi)發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 ，超過(guò)了全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ? 2023年一季度，國(guó)務(wù)院共批準(zhǔn) 27個(gè)城市 30批次的城市建設(shè)用地，將各地申請(qǐng)的 49平方公里面積核減為 34平方公里，較上年每季度平均批準(zhǔn)用地量下降了 46%。新華信的研究?jī)?nèi)容包括五個(gè)方面：第一是研究基地周邊的區(qū)域經(jīng)濟(jì) 世界經(jīng)濟(jì)、 WTO 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 長(zhǎng)江三角洲地區(qū) 江蘇省 南京市 江寧區(qū) 重點(diǎn)研究 研究?jī)?nèi)容： ? GDP規(guī)模及增長(zhǎng) ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及增長(zhǎng)率 ? 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) ? 未來(lái)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo) ? 行業(yè)政策和法規(guī) ? WTO的影響 ? …… 研究目標(biāo) 確定區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)生的影響 第二是研究周邊區(qū)域主要支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 江蘇省 南京市 江寧區(qū) 區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r： ? 現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)： IT、 汽車、生態(tài)農(nóng)業(yè) …… ? 現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：收入、增長(zhǎng)率、發(fā)展趨勢(shì)、發(fā)展空間、急需支持產(chǎn)業(yè) …… ? 區(qū)域內(nèi)各園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、特色和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ? 地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策、物價(jià)指數(shù)、工資水平 ? …… 區(qū)域內(nèi)各園區(qū)的定位和發(fā)展?fàn)顩r 第三是分析產(chǎn)業(yè)化基地的資源與環(huán)境情況 產(chǎn)業(yè)化基地的資源與環(huán)境 地理位置及交通狀況 居住環(huán)境 生產(chǎn)條件 勞動(dòng)力資源 土地資源 基礎(chǔ)設(shè)施情況 企業(yè)費(fèi)用情況 根據(jù)產(chǎn)業(yè)化基地資源與環(huán)境分析，明確基地在科技園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從而為設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地的定位、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式等方案提供依據(jù) 科技資源 示意 政府資源和優(yōu)惠政策 ?? 并在分析的基礎(chǔ)上比較產(chǎn)業(yè)化基地與周邊以建成的軟件園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 產(chǎn)業(yè)化基地 蘇州軟件園 1 2 3 4 5 得分 高 低 地理位置 交通狀況 居住環(huán)境 生產(chǎn)條件 勞動(dòng)力資源 土地資源 基礎(chǔ)設(shè)施情況 企業(yè)費(fèi)用情況 科技資源 政府資源 ?? 示意 第四是對(duì)相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型進(jìn)行研究，從而為制定產(chǎn)業(yè)化基地的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式方案提供有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn) 園區(qū)發(fā)展和 經(jīng)營(yíng)管理 體系研究 ? 園區(qū)特點(diǎn)和自然條件 ? 分階段的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)選擇、盈利模式 ? 階段經(jīng)營(yíng)結(jié)果 ? 園區(qū)經(jīng)營(yíng)、管理模式研究 ? …… 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 總結(jié)目標(biāo)科技園區(qū)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為產(chǎn)業(yè)化基地公司制定具有前瞻性的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)和管理體系提供依據(jù) 目標(biāo)園區(qū)選擇 在江蘇省或全國(guó)較為知名的科技園區(qū)，在發(fā)展前期階段的資源條件與產(chǎn)業(yè)化基地公司類似，成長(zhǎng)過(guò)程對(duì)產(chǎn)業(yè)化基地具有較高的借鑒意義 ?成功的軟件園 ?成功的信息化科技園 ?成功的高薪科技園區(qū) ?…… 目標(biāo)科技園區(qū) 選擇范圍 舉例：上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn) 上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)介紹 成為上海發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地 上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)“一區(qū)六園”已經(jīng)形成了全方位發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的嶄新態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)已經(jīng)得到充分顯現(xiàn)，在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。我們認(rèn)為，要提出既有前瞻性，又切合產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)際的管理咨詢方案，需要： （ 1）深入廣泛的內(nèi)部訪談； （ 2）具體情況的詳細(xì)分析； （ 3）客戶、顧問(wèn)間的充分溝通； （ 4）基于事實(shí)的數(shù)據(jù)分析； （ 5）過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的充分參照； （ 6）管理工具的創(chuàng)造性運(yùn)用； （ 7）切實(shí)可行的評(píng)價(jià)建議。 招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的標(biāo)底由征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和收益構(gòu)成，其中， 收益為征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用之和為基數(shù)的 2% 一級(jí)開(kāi)發(fā)收益 ? 該法規(guī)的目的是統(tǒng)一控制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以保證由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)國(guó)有資源土地 ? 根據(jù)這個(gè)規(guī)定，一級(jí)開(kāi)發(fā)商的收益是事先約定的，熟地轉(zhuǎn)讓收入的利潤(rùn)部分將歸國(guó)有 資料來(lái)源：《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》 江蘇省已經(jīng)制定了有關(guān)土地儲(chǔ)備的規(guī)定 通過(guò)收回或者收購(gòu)方式將存量國(guó)有建設(shè)用地納入儲(chǔ)備； 1 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套等前期開(kāi)發(fā)； 2 由土地行政主管部門具體負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的供應(yīng)； 3 財(cái)政部門將儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)成本支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。就是在分析營(yíng)銷對(duì)象利益和關(guān)注點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制定宣傳策略和實(shí)施方案，以贏得各方的支持 產(chǎn)業(yè)化基地 政府營(yíng)銷 合作伙伴營(yíng)銷 目標(biāo)客戶營(yíng)銷 ?注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ?注重重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?注重就業(yè)率的變化 ?…… ?注重投資回報(bào)率 ?注重所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) ?注重產(chǎn)業(yè)化基地能提供的優(yōu)惠條件 ?注重政府是否支持 ?…… ?注重產(chǎn)業(yè)群體的發(fā)展 ?注重產(chǎn)業(yè)化基地能提供的優(yōu)惠條件 ?注重支持服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 ?注重政府是否支持 ?…… 以目標(biāo)企業(yè)客戶營(yíng)銷為例，說(shuō)明制定營(yíng)銷策略方案的制定過(guò)程 ? 獲取信息 ?成立投資項(xiàng)目小組，進(jìn)行實(shí)地考察 ?委托中介機(jī)構(gòu)調(diào)查研究 ?詳細(xì)了解產(chǎn)業(yè)化基地已落戶企業(yè)投資效果 ?確定可選投資方案 ?各部門分析影響投資效果的各種因素 ?編制可行性論證報(bào)告 ?投資決策部門討論可行性報(bào)告 ?比較各種方案作出決策 初步了解 考察 論證 投資決策 研究企業(yè)投資決策過(guò)程的各階段 分析企業(yè)投資決策各階段的主要特點(diǎn) 主要決策流程 信息來(lái)源 影響者 /決策者 關(guān)鍵影響因素 初步了解 各種媒體形式的宣傳廣告 產(chǎn)業(yè)化基地手冊(cè)、產(chǎn)業(yè)化基地網(wǎng)址、招商會(huì)、研討會(huì) 咨詢公司，各國(guó)領(lǐng)事館 商社、商會(huì)等貿(mào)促機(jī)構(gòu) 已落戶企業(yè) 外經(jīng)委、招商局等政府機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)化基地知名度 地理位置等基本信息 市場(chǎng)推廣專業(yè)程度 考察 產(chǎn)業(yè)化基地招商部的介紹 已落戶企業(yè)的介紹 中介機(jī)構(gòu)調(diào)研 政府機(jī)構(gòu)的介紹 投資項(xiàng)目小組 投資方各部門代表 投資咨詢機(jī)構(gòu) 政府機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)化基地整體環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè) 產(chǎn)業(yè)化基地優(yōu)惠政策及服務(wù) 招商人員的專業(yè)能力 成功的區(qū)內(nèi)企業(yè) 論證 中介機(jī)構(gòu)的分析 投資項(xiàng)目小組 投資方各部門代表 中介機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)化基地能為企業(yè)提供的綜合成本優(yōu)勢(shì) 注重產(chǎn)業(yè)化基地內(nèi)已有上下游企業(yè) 注重各項(xiàng)綜合成本，選擇最優(yōu)方案 投資決策 綜合信息 企業(yè)董事會(huì)、總經(jīng)理 決策層內(nèi)部因素 決定招商引資工作的重點(diǎn) 加強(qiáng)知名度和形象宣傳 加強(qiáng)宣傳渠道的有效性 加強(qiáng)與政府機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)系 加強(qiáng)客戶關(guān)系管理工作 提高招商人員專業(yè)素質(zhì) 客戶在了解產(chǎn)業(yè)化基地的基本信息時(shí)，一般較看重其知名度和形象塑造。之后一星期，上海市政府越江橋隧建設(shè)項(xiàng)目得到國(guó)務(wù)院的審批通過(guò)立項(xiàng)招標(biāo) 新華信本次項(xiàng)目取得的成果 項(xiàng)目背景 : 客戶企業(yè)是是 SQJT的控股子公司，滬市上市公司，為執(zhí)行 SQJT的三大整車基地 戰(zhàn)略，客戶計(jì)劃在江蘇某地投資興建汽車城，實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)：一是將某地建設(shè) 成為 SQJT自主品牌汽車整車生產(chǎn)基地；二是為客戶未來(lái)在某地的工業(yè)用地拓展 預(yù)留低成本的擴(kuò)張空間；三是通過(guò)參與、投資某地汽車城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，利用 自身在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)勢(shì)地位獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)之外的收益。 客戶對(duì)此次咨詢項(xiàng)目的評(píng)價(jià) 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡(jiǎn)介 目錄 = = 完 = = 。后續(xù)多個(gè)合作項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段 向上實(shí)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，促成集團(tuán)造橋決心：闡明 DT開(kāi)發(fā)的重要意義和重大利益關(guān)系，建議上實(shí)集團(tuán)主動(dòng)推動(dòng)越江橋隧建設(shè)。 核心產(chǎn)業(yè)？ 配套產(chǎn)業(yè)？ 商務(wù)服務(wù)產(chǎn) 業(yè)？ 生活服務(wù)產(chǎn) 業(yè)？ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃內(nèi)容包括： 核心產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容 核心產(chǎn)業(yè) 信息化高科技產(chǎn)業(yè)： 注重電子信息產(chǎn)品制造業(yè)和軟件業(yè)的發(fā)展 在產(chǎn)品生產(chǎn)上要實(shí)現(xiàn)微電子、軟件、光通信、移動(dòng)通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等關(guān)鍵領(lǐng)域的重點(diǎn)突破和明顯進(jìn)展；在產(chǎn)業(yè)架構(gòu)上要以轉(zhuǎn)向以網(wǎng)絡(luò)為中心，加快發(fā)展基于網(wǎng)絡(luò)的、具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的硬、軟件產(chǎn)品 根據(jù)企業(yè)需求，確定各類產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容 配套產(chǎn)業(yè) 針對(duì)核心產(chǎn)業(yè)的其他一些配套產(chǎn)業(yè) ? 生產(chǎn) ? 研發(fā) ? 試驗(yàn) ? 管理 ? …… 商務(wù)服務(wù) ? 會(huì)議中心 ? 投融資服務(wù) ? 咨詢服務(wù) ? 人力資源服務(wù) ? 園區(qū)信息庫(kù) ? 工程監(jiān)理 ? …… 生活服務(wù) ? 郵政服務(wù) ? 商店服務(wù) ? 娛樂(lè)健身 ? 餐飲服務(wù) ? 裝飾裝潢 ? …… 各類產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃 核心