【正文】 :38:4506:38Mar2323Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 2023年零售成交額為 35億元 2023年零售成交額為 50億元 2023年以零售成交額為 70億元的驕人成績成為 新地產(chǎn) 排行第二名 。 ? 開賣當(dāng)天成交總金額過 10億元 。 臵業(yè)目的： 一般是 白領(lǐng) ，為解決在本地的長期居住問題，既會考慮居住的舒適性，也關(guān)注實用性，一般不會太奢侈。 實現(xiàn)成功開發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟 14 第八，開發(fā)模式 項目規(guī)模較大，選擇如何啟動、何時啟動、啟動何種物業(yè)以及如何保持良性的后續(xù)開發(fā)等等至關(guān)重要。 要解決的問題 —— 地塊整體規(guī)劃與開發(fā)分期？ 首期如何引爆？ 配套的內(nèi)容？ 配套的經(jīng)營方式？ …… 實現(xiàn)成功開發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟 15 目 錄 ? 篇章 Ⅰ 郊區(qū)盤開發(fā)關(guān)鍵點研究 ? 篇章 Ⅱ 項目理解及應(yīng)對策略 ? 篇章 Ⅲ 客戶定位研究及策略導(dǎo)出 ? 篇章 Ⅳ 案例研究 ? 篇章 Ⅴ 合富房地產(chǎn)簡介 16 項目理解 —— 英東 中學(xué) 小學(xué) 用地 大角山 蒲洲公園 鹿頸村 村工 業(yè)區(qū) 村自 留地 村落、田地 南沙酒店 港前大道 南沙： ? 項目位于廣州市南沙區(qū)，緊鄰東莞、深圳，與香港隔海相望； ? 項目北接?xùn)|莞、深圳市區(qū)， 沙世貿(mào)中心等潛在城市景觀； 東部臨海，；南臨 山景資源；北有民居村落，景觀較差，遠(yuǎn)望山景 ? 規(guī)劃于南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，計劃建成南沙核心生活區(qū)之一； ? 周邊擁有多個休閑度假公園，自然資源豐富。 小三房、二房為主，對價格敏感。 ? 開賣當(dāng)天成交均 總價過千萬 別墅達(dá) 103套 。 2023年 ， 零售成交額達(dá)至 100億元 。 2023年 3月 上午 6時 38分 :38March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 06:38:4506:38:4506:38Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 06:38:4506:38:4506:383/23/2023 6:38:45 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時 38分 45秒 06:38: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。累計代理銷售租賃的樓盤面積約 1000萬平方米 ， 成交總額近 2023億元人民幣 ， 擁有逾 50萬客戶資料 。伺機(jī)而動 51 推廣策略重點 第一步：借亞運 “區(qū)域價值、東部新城” 發(fā)力 ? 目標(biāo) ：借勢炒作，放大城市新區(qū)域南沙板塊發(fā)展?jié)摿Γ?充分挖掘并 放大區(qū)域價值和發(fā)展商品牌價值； ? 第二步： 扯動“城市東拓，生活向前、南沙之最”紫氣東來 ? 目標(biāo)：政府聯(lián)動，突出城市未來發(fā)展方向，拉動新城市主義生活引擎； 做到區(qū)域第一，南沙名片地產(chǎn)項目 ? 第三步：擴(kuò)大 “建筑、自然”也就是產(chǎn)品的 號召力 ? 目標(biāo)：符合以上 2大關(guān)鍵因素的相匹配的產(chǎn)品， 擴(kuò)大產(chǎn)品的尊貴性，突出 產(chǎn)品的的稀缺性，掀動高度關(guān)注 52 展示策略重點 產(chǎn)品策略： 順市而為，以客戶需求為出發(fā)點，豐富的產(chǎn)品線廣泛吸納客戶，打造均好性較的高性價比產(chǎn)品滿足不同客戶的需求 主題定位 ——新城市主義 ?城市發(fā)展?jié)摿? ?自然休閑屬性 客戶需求： ?城市發(fā)展?jié)摿?，物業(yè)保值與增值 ?優(yōu)越的山海環(huán)境、舒適 ?完善的城市生活配套 ? 聯(lián)動?xùn)|部新城，展示城市形象 ? 合理布局物業(yè)，營造舒適空間形態(tài) 規(guī) 劃 ? 體現(xiàn)城市與自然休閑雙重屬性 ? 多元化的物業(yè)類型廣泛吸納客群 建 筑 ? 自然風(fēng)格園林景致，與周邊環(huán)境融合 ? 注重宅前景觀綠化打造，以小景取勝 園 林 ? 首期緊貼市場，控制總價，突出性價比 ? 功能實用的高附加值設(shè)計 戶 型 ? 整合區(qū)域資源，完善生活配套體系 ? 功能休閑、融入環(huán)境的社區(qū)會所 配 套 53 發(fā)展主題之下，本項目將具有怎樣的形象？ 54 ? 在南沙 〃 東部新城，城市的名片 ? 一個 區(qū)域 與 品牌 的崛起 …… 55 我們戰(zhàn)略目標(biāo) 誰是南沙龍頭老大 誰是九五之尊 誰來坐第一把驕椅 南沙灣 .東苑 56 1 [ 誕生 ] 一個偉大的品牌 ， 一個城市的崛起 ， 東部新城 ， 唯我獨尊 57 ?城 ，是一種高度 ? 東部新城的未來即將展示在眼前 ? 喧囂繁華，熙熙攘攘 品 牌 篇 （示意表現(xiàn)） 58 ? 新城市主義 —— ? 城市和自然的可持續(xù)發(fā)展 ? 新城繁華領(lǐng)地 ? 山與海的自然悠然 ? 重新定義理想人居的典范 ? 實現(xiàn) 城 〃 山 〃 海 的零距離接觸 形 象 篇 （示意表現(xiàn)） 59 ?建筑 ? 是凝固的語言 ? 收藏著陽光、健康、休閑的生活氣息 產(chǎn) 品 篇 （示意表現(xiàn)） 60 ? 在綠色的懷抱里， ? 與自然同吐納， ? 合目、凝神， ? 借一窗翠色，相會自然與悠閑 61 ?海 ，是一種寬度 ? 風(fēng)兒輕拂，船兒低鳴，浪兒拍岸， ? 廣闊無邊的海面，延展你的視野 ? 深邃神秘的藍(lán)色，放飛你的夢想 62 合富客戶資源優(yōu)勢 ? 客戶資源 ：策劃多個高端項目，擁有豐富的高端客戶資料； ? 善于將多年建立積累起 社會各方深厚互動關(guān)系 如：商界、金融界、地產(chǎn)界等與項目優(yōu)勢整合，為項目營造轟動的社會效應(yīng)； ? 合富輝煌一手、二手、物管、按揭理財、拍賣、投資及評估等業(yè)務(wù)板塊，鏈接形成的 服務(wù)體系 ，更可為發(fā)展商實現(xiàn)板塊間的資源共享 63 地產(chǎn)巨頭企業(yè)在廣州首個項目首選合富合作企業(yè) ? 路勁地產(chǎn)在粵首個項目 ：雋峰苑、雋園，從拿地到戰(zhàn)略研究等； ? 香港新鴻基在粵項目： 玖瓏湖，創(chuàng)造銷售神話； ? 招商地產(chǎn)在廣州首個項目： 金山谷， 2023年 5月開盤，創(chuàng)造五一期間銷售冠軍； ? 萬科在廣州首個項目：萬科 四季花城大盤開發(fā)，首戰(zhàn)引起全城轟動 ? …… 64 案例： 新鴻基玖瓏湖項目 —— 頂級豪宅，瞬間銷售，創(chuàng)廣州頂級豪宅單日成交最高記錄，締造樓市神話，轟動全城。 安全、高尚的社區(qū)氛圍。包括規(guī)劃、建筑、園林、社區(qū)配套等。 17 地塊劃分 ? 地塊用地性質(zhì)為居住用地，具備開發(fā)獨立別墅的條件，并不受“ 90/70”限制 ? 項目主要由兩塊地組成，總占地 m2 地塊 地塊 1 地塊 2 用地性質(zhì) 居住用地 占地（ m2） 容積率 ≤ 綠化率 ≤35% 建筑密度 ≤ 30% 地塊 1 地塊 2 18 二、項目 SWOT 項 目 優(yōu) 勢 中等 規(guī) 模、 自然 資 源、 發(fā) 展前景 優(yōu)勢 明 顯 ? 占地 ，是南沙地區(qū)目前占地規(guī)模中等規(guī)模高尚居住區(qū) ? 具備優(yōu)質(zhì)的休閑旅游度假資源，擁有景觀資源與規(guī)劃優(yōu)勢 ? 區(qū)位旺中帶靜 ,可以快速到達(dá)東莞、廣州、深圳； ? 南沙區(qū)未來的發(fā)展方向有利于項目的持久運營 19 項 目 劣 勢 周邊環(huán)境不佳、市政配套缺乏 ?南沙區(qū)域的市場形象在大廣州還比較落后； ?南沙新區(qū)片區(qū)的市場形象與區(qū)域知名度更加需要提升； ?西邊有村落，還沒得到有效整治，景觀及污染存在一定的影響； ?本區(qū)域內(nèi)的市政配套比較缺乏。 45 外來商人臵業(yè)者特征 臵業(yè)目的： 獲取安全、舒適的固定居所是此類客戶購房的最主要的原因。 ? 成交率達(dá)到 121％ （首推 85套） 65 新鴻基玖瓏湖項目 —— 頂級豪宅，瞬間銷售，創(chuàng)廣州頂級豪宅單日成交最高記錄，締造樓市神話，轟動全城。 2023年 ， 零售成交額達(dá)至 130億元 。 2023年 3月 23日星期四 6時 38分 45秒 06:38:4523 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 23, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :38:4506:38:45March 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 超過 200家二手網(wǎng)點 遍布全市各主要城區(qū)，真正實現(xiàn)一、二手客戶聯(lián)動 ? 成為客戶心目中名副其實的投資顧問 71 72 開發(fā)期 銷售推廣期 后期 發(fā)展策劃 規(guī)劃設(shè)計顧問 商業(yè)策劃 招商引資 購房客戶售后服務(wù) 契約、法律、會計、稅務(wù) 顧問管理 全權(quán)管理 租賃代理 信息咨詢 二手買賣 租賃代理 一手代理 二手業(yè)務(wù) 物業(yè)管理 前期顧問 持續(xù)服務(wù)期 項目評估 可行性研究 土地運營 營銷策劃 營銷部署 合富輝煌集團(tuán)：完整的房地產(chǎn)服務(wù)鏈 土地交易 73 目 錄 ? 篇章 Ⅰ 郊區(qū)盤開發(fā)關(guān)鍵點研究 ? 篇章 Ⅱ 項目理解及應(yīng)對策略 ? 篇章 Ⅲ 客戶定位研究及策略導(dǎo)出 ? 篇章 Ⅳ 案例研究 ? 篇章 Ⅴ 合富房地產(chǎn)簡介 74 合富會輝煌操作參考案例 ? 萬科四季花城 —— 借鑒品牌發(fā)展商在打造精品大盤上的經(jīng)驗 75 萬科四季花城 有一個美麗的地方 76 基本情況 區(qū)位 項目用地行政區(qū)劃上屬于南海，緊貼廣州金沙洲片區(qū)，不在城市 主要發(fā)展方向上，不為市民所熟悉 自然資源 地塊內(nèi)有“六山三湖”，自然環(huán)境優(yōu)美 花園酒店 中信廣場 占地面積 50萬平方米 總建面積 50萬平方米 總戶數(shù) 3900戶 戶車比 1： 1 廣州中心區(qū) 萬科四季花城 車程 35分鐘 萬科四季花城 77 物業(yè)類型較豐富，情景洋房在廣州屬創(chuàng)新產(chǎn)品 情景洋房 別墅 /類別墅 多層 洋 房 小高層洋房 公建配套 大規(guī)模公建配套布臵在入口附近，開盤時同時面世 半山會所 商業(yè) 風(fēng)情街 大型入口商業(yè)廣場 改建學(xué)校 二期 總建 ㎡ 一期 總建 9萬㎡ 分七期滾動開發(fā)（每半年新推一期） 4 5 6 7 2 1 3 三期 總建 ㎡ 開發(fā)分期及物業(yè)分布 78 開盤一鳴驚人，創(chuàng)萬科地產(chǎn)在全國開盤銷售記錄 首期 600套單位，開盤當(dāng)日成交 385套，兩天成交率超過 80%； 后續(xù)成交保持 100120套 /月的水平 ? 市政 利好 金沙大橋建成通車，金沙洲住宅片區(qū)開發(fā)受政府重視 ?產(chǎn)品 魅力 萬科精品，市場吸引力和共鳴感強(qiáng) ?環(huán)境 優(yōu)美