【正文】 08:26:4708:26:4708:263/23/2023 8:26:47 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 上午 8時 26分 47秒 08:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 銷售收入 服務(wù)式公寓 銷售均價： 9300元 /m178。計算： 7725m178。 酒店式服務(wù)公寓 經(jīng)營收益分析 房型 房間數(shù) 租賃價格 元 /房 /月 租賃收入 第 1年平均 出租率 60% 第 2年平均 出租率 80% 第 3年平均 出租率 90% 單間 84 5,500 8,640,000 11,520,000 12,960,000 1房 1廳 72 9,000 2房 2廳 6 15,000 合計 162 說明： 根據(jù)最新的 外企薪酬調(diào)查結(jié)果顯示，外企總經(jīng)理的平均年薪達(dá)到502,450元，副總經(jīng)理為 409,500元，銷售總監(jiān)為 306,000元，人力資源總監(jiān)為228,514元，財務(wù)總監(jiān)為 264692元，制造總監(jiān)為 151,319元，技術(shù)開發(fā)總監(jiān)為206,874元。 交通因素 廣州大橋是交通瓶頸 社區(qū)配套 商業(yè)氛圍淡，周邊高檔雅致的娛樂消費場所比較缺乏，對單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。 建議售價： 9000元 /m178?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近 CBD，同時還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。該項目占地 6,600平方米，總建筑面積 42916平方米，樓高 30層，由公寓、寫字樓、商鋪及立體車庫四部分組成。 參考項目 鉑林國際公寓 嘉裕禮頓陽光 財智大廈 珠 光 高 派 國 際 公 寓 嘉裕禮頓陽光 定位：酒店式服務(wù)公寓 裝修 : 2500元 /平方米 均價 : 14300元 /平方米 物業(yè)管理費 : /平方米 二線江景二手樓盤均價： 70007500元 /m178。而平層單位則都是 34平方米左右的單身公寓。月 隨著 70/90戶型限制細(xì)則的實施， 90 m178。 策略 兩種產(chǎn)品的營銷模式 跳出市場上已經(jīng)泛濫、落俗的投資概念的營銷套路，在宣傳推廣上主打過渡居住轉(zhuǎn)投資型買家和自住型買家，立足于高水準(zhǔn)的物業(yè)管理和酒店服務(wù)，強調(diào)生活品質(zhì)和居住享受，既達(dá)到了提升項目整體形象的目的，亦使樓盤售價得以拉升。 → 10500 元 /m178。 臥室和會客區(qū)分別使用地毯與地磚（或 木地板 ）設(shè)計，日本住客比較青睞于實木地板設(shè)計 照明應(yīng)多采用暖光節(jié)能系統(tǒng) 廳房都應(yīng)充分考慮寬帶和通訊布線 房間要有噴淋、煙感并接入消防監(jiān)控中心 入戶大門一側(cè)應(yīng)安裝取電插口 大門必須配有貓眼，防盜鎖、火警應(yīng)急逃生路線圖 暗裝空調(diào) 室內(nèi)裝修 酒店式服務(wù)公寓家具配置 家具配搭要充分考慮材質(zhì)、風(fēng)格和色調(diào)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，基本應(yīng)配置床、床頭柜、衣柜、電視柜、沙發(fā)（建議使用耐用布藝） 、茶幾、書桌（椅） 、餐桌（椅），有條件則應(yīng)考慮書柜、酒柜等。）。 400元 /m178。＝ 306,000,000元 溢價銷售收入 溢價銷售收入＝ ＋ － － ＝ 262,957,500元＋ 87,292,500元－ 306,000,000元－ 10,042,000元 ＝ 34,208,000元 宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資性消費的打擊力度不斷加強 70/90的戶型限制加劇小戶型市場競爭 酒店業(yè)競爭白熱化 外籍人士流入增長幅度縮小，年均增長幅度為 % 單身公寓的租賃價格總體呈下降趨勢 項目周邊高檔、雅致的娛樂消費場所較為缺乏 交樓標(biāo)準(zhǔn)和公建配套成本投入增大 戶型局限性 停車場配套不足 住宅用地作酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營的法律和政策風(fēng)險 存在于 756套公寓之間的租賃競爭 我們可以預(yù)計到 07年廣州市房地產(chǎn)市場將進入中小戶型白熱化競爭的局面，而在眾多的同類項目中，以目前的市場情況看，主打投資甚至打著酒店式服務(wù)公寓的幌子賣普通公寓的項目依然大行其道，我們有必要從這些同質(zhì)化的競爭中跳出來，所以我部在策略方面有以下幾點設(shè)想： 從前面的分析中，我部認(rèn)為，赤崗項目具備定位為服務(wù)式公寓和酒店式服務(wù)公寓的條件，但為了保證這樣的定位可以得到充分實施，有必要對部分規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計做出調(diào)整。 :26:4708:26:47March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 8時 26分 47秒 08:26:4723 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :26:4708:26Mar2323Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 銷售收入： 36000 m178。 無國界餐廳 600 m178。 8% ＝ 11300元 /m178。 無國界餐廳 600 m178。 建議售價： 9300元 /m178。 酒店式服務(wù)公寓 酒店式服務(wù)公寓作為以謀求長期經(jīng)營收入為目的的投資性產(chǎn)品，原則上只租不售，它提供不低于 4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)和管理（租客以３個月以上長租為主，約占 75%，短租約占 25%）高水平的租賃價格內(nèi)已包含物業(yè)管理、水電及其他酒店式服務(wù)。有投資型的單房、一房一廳、一房二廳；有舒適二房二廳以及具有國際視界的三、四房單位。 鉑林國際公寓與花城大道平行的兩棟樓宇樓高 22層，為小復(fù)式單位，中間的一棟 32層，為平層單身公寓，單位基本上都帶豪華裝修。 一線江景二手樓盤均價： 1100013000元 /m178。禮頓陽光項目位于珠江新城華穗路與華成路交界，是嘉裕集團進軍珠江新城 CBD核心商務(wù)區(qū)的首席公寓項目，由三座塔樓組成，西塔為 4星級嘉裕禮頓商務(wù)酒店，東塔、中塔為高級酒店公寓。擁有酒店式豪華商務(wù)大堂、