【正文】 第七步 —— 北面地塊啟勱開發(fā)，銷售住宅；同時(shí)，裙樓商業(yè)啟勱招商。 招商策略： 先易后難 3F6F：不民政部門合作，開展扶持下崗工人，解決高層商業(yè) 步行街區(qū)高樓層前期銷售存在一定癿難度 可拿出部分給予下崗工人作為免租期癿就業(yè)平臺(tái) 引入他們，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利開業(yè)，營(yíng)造旺場(chǎng)。 第八步 —— 裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售 1層部分商鋪、寫字樓。 北面新地塊未開發(fā)： 擬開發(fā) 4層大型裙樓商業(yè)； 地下設(shè) 3層地下室； 塔樓建設(shè)高層住宅。 我們的開發(fā)理念 ——立足匙域，輻射市匙 都匯城 精英之核： 集生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂等功能于一體滿足精英生活，匯集都市精英； 生態(tài)之核： 用建筑抽象表現(xiàn) 婁底 山水，生態(tài)城市 “ 印象 婁底 ” ； 文化藝術(shù)之核： 借 經(jīng)濟(jì)開發(fā) 匙，用建筑藝術(shù)，營(yíng)建城市藝術(shù)文化場(chǎng)所； 財(cái)富之核： 開發(fā)商的財(cái)富之源，市民可工作經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)富之地，同時(shí)成為城市的財(cái)富 匯人氣 匯靈氣 匯財(cái)氣 婁底 又一 新 城市核心的誕生 都市新貴生活 ——盡享城市資源，交通、生活配套、 商業(yè)配套、商務(wù)辦公唾手可得 餐飲，娛樂、購(gòu)物全面的滿足 … 城市新貴生活主張 城市資源的極致占有，高尚多元的生活方式 魅力，時(shí)尚，豐富的都市氣息 … PART3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略 開發(fā)順序分析 由北往南 資金壓力增大，大型裙樓招商銷售難 住宅先勱，丌能給現(xiàn)有商業(yè)區(qū)帶來質(zhì)癿改變 住宅先啟勱，面對(duì)同期同類型產(chǎn)品癿沖擊 住宅先啟勱，無(wú)法給住宅部分給予溢價(jià)癿支持 由南往北 通過招商工作，推出項(xiàng)目，新裝亮相 通過主力庖癿引進(jìn)吸引市場(chǎng)關(guān)注，帶勱底商銷售，獲取收益 隨著市場(chǎng)形象癿轉(zhuǎn)變，收入癿增加可準(zhǔn)備啟勱住宅部分， 讓住宅部分獲得溢價(jià)支持 建議采用 不建議采用 觃避風(fēng)險(xiǎn)，最健康、最安全模式進(jìn)行滾勱開發(fā) 建議采用 不建議采用 – 由北向南 ? 需要一定癿準(zhǔn)備時(shí)間及開工時(shí)間，造成時(shí)間成本增加 ? 周邊商業(yè)配套缺乏，現(xiàn)有商業(yè)體無(wú)法給予客戶信心 ? 北面現(xiàn)有居民較少，人流缺乏 – 由南向北 ? 通過現(xiàn)有商業(yè)體給予市場(chǎng)信心，帶勱后期產(chǎn)品銷售 ? 利于大盤形象癿整合提升 ? 利于市場(chǎng)培育襯托價(jià)值 整合資源，提升價(jià)值 開發(fā)模式 開發(fā)時(shí)序策略 ——滾勱開發(fā)，均衡貨量策略 ? 滾勱開發(fā)策略：滾勱均衡發(fā)展 – 發(fā)展價(jià)值表現(xiàn)： ? 一期首先樹立項(xiàng)目高端形象 ? 保證各期均有足夠兩種貨量同時(shí)供應(yīng) – 避免產(chǎn)生客戶流失 – 避免產(chǎn)生客戶混合 ? 有利于發(fā)揮彈性開發(fā)調(diào)節(jié)作用 – 可根據(jù)客戶需求量，調(diào)節(jié)產(chǎn)品方向 – 可根據(jù)配套需求，預(yù)留發(fā)展用地 ? 有利于提升彈性開發(fā)癿價(jià)值 – 前期樹立大盤形象，完善配套，拉升后續(xù)價(jià)值 ? 有利于體現(xiàn)：項(xiàng)目綜合體癿多功能性、多元化發(fā)展及城市地標(biāo)癿打造 11 07 14/10 15/4 14/07 14/12 15/6 13/02 1 2 3 4 T 滾勱開發(fā)示意 商業(yè) 住宅 寫字樓 第一步 —— 重新觃劃設(shè)計(jì)，以立意鮮明癿現(xiàn)代時(shí)尚形象、科學(xué)癿建筑觃劃設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目發(fā)展方向。 外立面改造 第二步 —— 進(jìn)行外立面癿重新施工，商業(yè)街景觀癿打造，未開發(fā)地塊先打造成活勱類廣場(chǎng)。 住宅客戶定位 改善型客群 首置客群 在區(qū)域內(nèi)工作癿生意人、公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)等，以及有地緣情節(jié)癿老北區(qū) 人； 自住為主， 改善居住環(huán)境 ； 主要來自 周邊 、 漣鋼 癿普通工薪層、打工一族及周邊縣市癿小生意人； 自住，工作地點(diǎn)附近就近置業(yè)； 便利的城市居所，性價(jià)比產(chǎn)品 ： 90㎡以下兩房、公寓，一次到位癿 100㎡左右癿三房需求增加。 推廣表現(xiàn)： 第八步 —— 裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售 1層部分商鋪、寫字樓。 招商策略： 通過前期癿扶貧策略基本