【正文】 ? 作品全國(guó)巡展，并同步送赴美國(guó)設(shè)計(jì)峰會(huì)展出。 ?圈層客戶拜訪： 針對(duì)項(xiàng)目周邊高端消費(fèi)場(chǎng)所、商會(huì)等，進(jìn)行陌生拜訪。 針對(duì)本案的客戶特性和分產(chǎn)品客戶面較為寬泛的特點(diǎn)。務(wù)必先將本案的基本統(tǒng)一屬性對(duì)外宣傳訴求。 將根據(jù)銷售任務(wù)完成情況進(jìn)行周獎(jiǎng)懲、月度獎(jiǎng)懲、以及人員淘汰。 具體推貨策略 住宅先行，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠 考慮本案先進(jìn)回籠及項(xiàng)目可持續(xù)性開發(fā)，具體推貨上遵循“住宅先行”的原則； 先推售北樓（ 296套），南樓產(chǎn)品數(shù)量較大（ 629套）后續(xù)推出。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國(guó)際品格潮流不足。 WO策略 以項(xiàng)目整體形象引領(lǐng)亮相，后期對(duì) LOFT產(chǎn)品重點(diǎn)“照顧”。由此證明此類產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，符合市場(chǎng)需求的潮流。 09年望江橡樹林以消化前期庫(kù)存為主，并根據(jù)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)上調(diào)價(jià)格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時(shí)一期產(chǎn)品全部售罄。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是 2023上半年政府會(huì)持續(xù)保持目前的“遏制”狀態(tài)，年中開始政策會(huì)逐步放松，市場(chǎng)預(yù)期較好。 針對(duì)本項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。 09年萬(wàn)高層產(chǎn)品從 6月開始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。 由南北兩棟對(duì)稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過(guò)空中連廊相連。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀(jì)錄。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產(chǎn)人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產(chǎn)品： 市場(chǎng)定位： 美領(lǐng)館國(guó)際級(jí)商務(wù)中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描 ： 大型企業(yè)、財(cái)團(tuán)、 世界 500強(qiáng)企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 LOFT市場(chǎng)定位 客戶定位 客戶白描 國(guó)際商務(wù)空間 覆蓋成都全域、以城南中小企業(yè)為主；投資客 律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、個(gè)人工作室、廣告公司、小型 IT公司、企業(yè)辦事處 現(xiàn)代無(wú)限居住空間 新潮、個(gè)性化居?。? 時(shí)尚的 SOHO一族，個(gè)性張揚(yáng)，城南自用、投資客戶為主 都會(huì)購(gòu)房者 客戶定義 Loft目標(biāo)客戶細(xì)分（商務(wù)） 辦公自用型企業(yè) SOHO一族 行業(yè)類型 信息咨詢、財(cái)務(wù)、咨詢、法律、 IT行業(yè)外包、銷售類連鎖公司、保險(xiǎn)代理、國(guó)際金融服務(wù) 金融咨詢、編輯記者、自由撰稿、軟件設(shè)計(jì)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、美術(shù)、音樂、會(huì)計(jì)、律師、廣告、策劃、保險(xiǎn)中介、外企在國(guó)內(nèi)聯(lián)絡(luò)職員或技術(shù)工程師、期貨炒家 行業(yè)特點(diǎn) 1. 高附加值的成長(zhǎng)型企業(yè) 2. 110人小型 /微型企業(yè) 3. 外埠中型企業(yè)駐成都辦事處及小型分支機(jī)構(gòu) 4. 自由度較高，不受傳統(tǒng)辦公室束縛工作時(shí)間 5. 跨國(guó)協(xié)同工作等需要 24小時(shí)工作的企業(yè) 1. 大部分工作完全可以在家中獨(dú)立完成或通過(guò)在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來(lái)完成 2. 可以專注一職，也可以是兼職工作 3. 電子通勤族 4. 工作不受時(shí)間和地點(diǎn)制約 5. 辦公環(huán)境對(duì)事業(yè)的發(fā)展壯大無(wú)過(guò)多限制 6. 腦力工作特點(diǎn)明顯 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 1. 高形象、高品位、高性價(jià)比、高使用率、高自由度、高投資性 2. 企業(yè)處于發(fā)展提升期，現(xiàn)有辦公空間不能滿足形象需求 3. 希望買到高性價(jià)比辦公室，即低總價(jià)與最高使用效率的強(qiáng)烈對(duì)比 4. 地段的絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 1. 獨(dú)自開創(chuàng)事業(yè)，免掉了因上下班交通擁擠而浪費(fèi)時(shí)間。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類似住宅的均價(jià)在 8000~12023之間。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍(lán)色部分 理由： 根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目銷售及市場(chǎng)情況推售，補(bǔ)充貨源。 貴賓化接待服務(wù) 《 概念樓書 +產(chǎn)品使用說(shuō)明書 》 從項(xiàng)目整體、產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)角度進(jìn)行宣傳。也是本案之二成都市全域競(jìng)爭(zhēng)的核心價(jià)值。工地圍墻的訴求在 2個(gè)層面。 CBD建設(shè)專家北京潘石屹、任志強(qiáng)參加本論壇，成都方面以保利高層吳總以及本土地產(chǎn)專家郭總及城市規(guī)劃專家參與。 ? 系列活動(dòng) 4 大師獻(xiàn)策“成都創(chuàng)意之都” ? 2023中國(guó)創(chuàng)意 ?設(shè)計(jì)國(guó)際高峰論壇同期舉行，國(guó)內(nèi)外相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界、設(shè)計(jì)業(yè)界知名專家學(xué)者，共同為“成都創(chuàng)意之都”產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 活動(dòng)預(yù)算：約 10萬(wàn)元 活動(dòng)二：知名開發(fā)商 CBD城市論壇 在項(xiàng)目開盤前通過(guò)召集一線城市開發(fā)商，以對(duì)話的形式展開討論。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產(chǎn)階級(jí)讀物，新銳地產(chǎn)讀物 《 成都買房 》 全國(guó)性質(zhì)的 《 三聯(lián)周刊 》《 國(guó)家地理 》《 時(shí)尚雜志 》 ，主要訴求區(qū)域價(jià)值和人文價(jià)值。 本案的重要的核心價(jià)值就在二“棕南”“城南事環(huán)內(nèi)”“美領(lǐng)館”等區(qū)域概念。 4. 定時(shí)小提琴 /鋼琴表演。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日?qǐng)D示藍(lán)色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售 loft產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 住宅產(chǎn)品 價(jià)值 環(huán) 境 價(jià) 值（ 40％） 開 發(fā) 價(jià) 值（ 40％） 品牌價(jià)值（ 20％） 合計(jì) 因素 分項(xiàng)價(jià)值 板塊價(jià)值 人文環(huán)境 交通環(huán)境 自然環(huán)境 總體規(guī)劃 產(chǎn)品戶型 小區(qū)配套 周邊配套 開發(fā)商品牌 /實(shí)力 物業(yè)管理品 牌 比例 40% 10% 20% 30% 30% 30% 20% 20% 70% 30% 綜合 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 保利中心 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 權(quán)重分值 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 100% 望江橡樹林 分值 50 80 70 120 90 80 70 80 70 90 權(quán)重分值 % % % % % % % % % % 79% 華宇榮國(guó)府 分值 90 100 100 100 100 90 70 90 70 90 權(quán)重分值 % % % % % % % % % % 89% 翡翠城 分值 50 80 70 130 110 100 90 80 100 100 權(quán)重分值 % % % % % % % % % % 91% 成都 A區(qū) 分值 70 90 90 100 90 70 70 100 70 70 權(quán)重分值 % % % % % % % % % % 81% 市場(chǎng)比較法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品， 均價(jià)約為 13500元 /平米。 元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 當(dāng)前租金 （元 /㎡ /月） 售價(jià) (元 /㎡ ) 年租金回報(bào)率 商鼎國(guó)際 110 13,000 10% 力寶大廈 120 15,000 % 威斯頓聯(lián)邦大廈 120 15,000 % 國(guó)航世紀(jì)中心 120 13,830 % 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國(guó)際 國(guó)航世紀(jì)中心 寫字樓 住宅 投資價(jià)值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價(jià)格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 四大價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)總結(jié) 區(qū)域價(jià)值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價(jià)值 實(shí)力 文化運(yùn)作 城市推動(dòng)力 投資價(jià)值 稀缺 產(chǎn)品價(jià)值 都市 國(guó)際 時(shí)尚 產(chǎn)品理解將深入指導(dǎo)我們對(duì)各自目標(biāo)客群的定位。 區(qū)域價(jià)值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務(wù)區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國(guó)際 ?稀缺 區(qū)域價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 在全國(guó)： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。 項(xiàng)目包括甲級(jí)寫字樓（ 76494㎡ ），星級(jí)酒庖（ 44644㎡ ），服務(wù)式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對(duì)外公開推售，預(yù)計(jì) 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運(yùn)營(yíng)， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 朗御 凈用地（畝） 土地用途 容積率 樓面地價(jià) 可開發(fā)建面 成交價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 商住 3850 1540萬(wàn) /畝 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國(guó)店 來(lái)福士廣場(chǎng) 重點(diǎn)項(xiàng)目 華宇蓉國(guó) 店 來(lái)福士廣場(chǎng) 成都 A區(qū) 朗御 望江橡樹林 華潤(rùn)翡翠 城 萬(wàn)科金色海蓉 差異 優(yōu)勢(shì) 人民南路旁 推貨早 高升橋成熟區(qū)域 黃金地段 臨近錦江，面臨河景 臨河景觀 成熟大盤 開發(fā)商品牌