【正文】 :38:5519:38Mar2321Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 價(jià)格的上升主要來(lái)自萬(wàn)科新里程和尚東國(guó)際的推動(dòng)，目前板塊內(nèi)在售的金誼河畔也尾隨調(diào)高了價(jià)格。 根據(jù)需求對(duì)房型價(jià)差進(jìn)行修正： ③ ⑤ 客戶(hù)價(jià)格 測(cè)試與落位 房型價(jià)差修正 F 54㎡ E 119㎡ G 92㎡ F 54㎡ B/112套 ⑥ ⑦ 房型 影響樓層 前次價(jià)格系數(shù)差 本次價(jià)格系數(shù)差 E 518層 454 271 G 518層 454 271 A B F 54㎡ E 119㎡ G 92㎡ F 54㎡ B/112套 Ｂ幢相對(duì) A幢離主干道成山路較近， B幢所有 E和 G房型噪音影響大 馬路噪音修正 客戶(hù)價(jià)格 測(cè)試與落位 A B 空調(diào)外機(jī)位置 商鋪?lái)攲悠脚_(tái)皆放置有大功率空調(diào)外機(jī)，但 B幢 E、 G房型北窗緊貼著商場(chǎng)空調(diào)外機(jī)，因此其受影響較大。 外圍客戶(hù)充分進(jìn)入，客戶(hù)來(lái)源已經(jīng)有效得到拓寬，支持高價(jià)格所需的客戶(hù)面支撐已經(jīng)具備 金色城品 A棟 B棟 合計(jì) 需求人數(shù) (組 ) 345 357 702組 供求比 1: 1: 需求均衡 客戶(hù)價(jià)格 測(cè)試與落位 4月 1日 5月 13日來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)需求 (A/B級(jí)客戶(hù) 702組 ) 分棟需求 金色城品 一房 二房 三房 合計(jì) 套數(shù) 房型配比 56套 24% 148套 64% 28套 12% 232套 100% 需求人數(shù) 205組 412組 85組 702組 供求比 1: 1: 1:3 平均 1:3 需求比例 % % % 定價(jià)參考： 一房 二房 三房 分戶(hù)需求 說(shuō)明：常規(guī)公寓在報(bào)出價(jià)格范圍區(qū)間后，滿(mǎn)足開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)（ 80%）的條件 是 A/B級(jí)意向客戶(hù)比例達(dá)到 1 : 3。如 07年 4月份由于花園住宅與聯(lián)排項(xiàng)目的成交量超過(guò) 20萬(wàn)平米，使得成交均價(jià)躍上了 10000元大關(guān)。 19:38:5519:38:5519:38Tuesday, March 21, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 下午 7時(shí) 38分 55秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :38:5519:38:55March 21, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 7時(shí) 38分 55秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。但 除上海外 ，部分一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅仍然很高。 由于本項(xiàng)目 1－ 3層（總高 ）為商鋪，住宅南面多為 6層公 房，采光日照通風(fēng)不受影響，因此樓層價(jià)格的差異可相對(duì)其他 個(gè)案更小，價(jià)差主要表現(xiàn)在視野的開(kāi)闊性上。 策略： ? 與住宅價(jià)格聯(lián)動(dòng)，隱含 3萬(wàn)元 /車(chē)價(jià)折算入整體房?jī)r(jià)，每平方米分?jǐn)? 152元 /平方米； ? 在 11月份拿到車(chē)位銷(xiāo)售許可證后的一個(gè)月內(nèi)，以 5萬(wàn)元 /車(chē)位進(jìn)行促銷(xiāo)， 確保年終車(chē)位結(jié)算； ? 一個(gè)月促銷(xiāo)期過(guò)后，車(chē)位價(jià)格按 10萬(wàn)元 /個(gè)銷(xiāo)售。而進(jìn)入 4月，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季導(dǎo)致供應(yīng)明顯放量，成交量也同步回升，成交量環(huán)比上升 %。 , March 21, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 。 2023年 3月 21日星期二 7時(shí) 38分 55秒 19:38:5521 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :38:5519:38Mar2321Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 市場(chǎng)結(jié)論 政策與 市場(chǎng)環(huán)境 上海整體市場(chǎng) 供應(yīng) 緊縮引致成交趨暖，價(jià)格穩(wěn)定在 9000元一線(xiàn) 三林板塊成交縮量，價(jià)格微漲 經(jīng)濟(jì)適用房即將推出，需求會(huì)有分流 短期內(nèi)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)不大 開(kāi)盤(pán)方式 要求：高頻快 價(jià)格創(chuàng)新高 銷(xiāo)售期限短 速度要求快 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率： 7080% 先到先得 按序認(rèn)購(gòu) 容易形成開(kāi)盤(pán)氣氛，激發(fā)客戶(hù)熱情，迫使客戶(hù)迅速落定，有利于提升銷(xiāo)售率 開(kāi)盤(pán)日期： 5月 20日（周日） 推案房源： A+B幢 （ 232套） 銷(xiāo)售底價(jià)： 13607元 /平方米（扣除車(chē)位分?jǐn)? 后較原定 07年度 13000元目標(biāo)均 價(jià)上漲 %） 銷(xiāo)售面價(jià)：底價(jià)返算 %，即 13913元 /平米 含車(chē)位分?jǐn)們r(jià) 152元 /平米 加入優(yōu)惠折扣 優(yōu)惠項(xiàng)目 發(fā)生率 折扣 明細(xì) 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房1% 80% % 限時(shí)簽約 % 80％ *90％ =72％ % 一次性付款1% 30% % 萬(wàn)客會(huì)會(huì)員 (藍(lán)卡 %、 金卡 1%) 藍(lán)卡為 100％； 金卡為 4％ % 總計(jì) % 最終的反算折扣為 % 5/17 5/18 5/19