【正文】 月，第四年起租金增長(zhǎng)率為 8%；商務(wù) /生活配套商鋪基準(zhǔn)租金為 30元 /平方米 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　　　　財(cái)務(wù)分析概述 九合飛壹 | Page 80財(cái)務(wù)分析原理4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　　　　財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)報(bào)表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)計(jì)算方法 指　　標(biāo)行業(yè)及國(guó)家參數(shù) 參數(shù)比較分析結(jié)果財(cái)務(wù)分析的基本原理是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較，根據(jù)一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，決定項(xiàng)目的取舍九合飛壹 | Page 81財(cái)務(wù)分析原理 —— 財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與分析指標(biāo)4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　　　　財(cái)務(wù)分析概述 分析內(nèi)容 基本報(bào)表 分析指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資回收期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值自有資金現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值損益表償還能力分析資金來源與資金運(yùn)用表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債率速動(dòng)比率帶動(dòng)比率貸款還本付息表借款償還期償債備付率利息備付率不確定性分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡產(chǎn)量盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率敏感性分析 敏感度分?jǐn)?shù)不確定因素的臨界值概率分析 NPV期望值NPV≥0 的累計(jì)概率 　九合飛壹 | Page 82財(cái)務(wù)規(guī)劃策略 4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　　　　財(cái)務(wù)分析概述 九合飛壹 | Page 834 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一期）序號(hào) 名稱 面積（萬(wàn)平米） 比例（ %） 備注1 占地面積 　 一期開發(fā) A地塊：總占地面積約 經(jīng)營(yíng)占地 % 配套占地 %2 建筑面積 　 經(jīng)營(yíng)區(qū)容積率暫定為，配套建筑面積不計(jì)容積率 商鋪建筑面積 % 配套建筑面積 % 招商辦公大樓 　 商務(wù)配套 　 生活配套 　3 園林綠化 　 不計(jì)入建筑面積九合飛壹 | Page 84167。香河目前家具原材料市場(chǎng)屬自然形成，建筑規(guī)劃不合理 ?存在較嚴(yán)重的消防隱患及管理難以規(guī)范的問題；目前泛環(huán)渤海區(qū)域缺乏合理規(guī)劃，并擁有產(chǎn)權(quán)的大型家具材料交易中心 ?存在大片行業(yè)空白投資市場(chǎng)；香河家具材料市場(chǎng)絕大部分經(jīng)營(yíng)者不擁有產(chǎn)權(quán)，因此要承受不斷上漲的租金壓力，且家具材料市場(chǎng)多次搬遷，經(jīng)營(yíng)條件不穩(wěn)定 ?經(jīng)營(yíng)戶急需擁有產(chǎn)權(quán)明晰、管理規(guī)范的商鋪確保長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；租售模式優(yōu)劣對(duì)比分析3 租售策略 租售模式n 本項(xiàng)目是具有國(guó)際影響的大型規(guī)范專業(yè)市場(chǎng)，也是全國(guó)行業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的投資價(jià)值；n 從確保首期快速回款、滾動(dòng)開發(fā)、招商與運(yùn)營(yíng)成功的角度出發(fā)，建議捆綁行業(yè)與投資者利益，采取部分銷售部分自有，以達(dá)到平衡投資收益與可持續(xù)開發(fā)的目的；項(xiàng)目市場(chǎng)需求情況分析九合飛壹 | Page 74參考本項(xiàng)目同類產(chǎn)品在市場(chǎng)交易情況推算出項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格：市場(chǎng)比較法推算3 租售策略 售價(jià)建議　 估價(jià)對(duì)象 香河普通商鋪 勝芳博覽城 香河家具城附近銷售價(jià)格（元 /平方米） 3,500 3,500 5,000交易時(shí)間 100/100 103% 102% 102%交易情況 100% 100% 100%區(qū)位狀況位置 98% 96% 102%產(chǎn)業(yè)環(huán)境 101% 96% 105%交通條件 99% 95% 98%物業(yè)狀況建筑品質(zhì) 95% 93% 95%產(chǎn)權(quán)屬性 100% 100% 100%物業(yè)管理 93% 95% 95%修正系數(shù) % % %修正價(jià)格 3,115 2695 4,850權(quán)重設(shè)定 20% 30% 50%修正價(jià)格 623 809 2,425項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià) 3875元 /平方米售價(jià)綜合參考因素發(fā)展目標(biāo)：通過策略定價(jià)，確保項(xiàng)目一期銷售成功，快速回款，推動(dòng)二期開發(fā)，打好長(zhǎng)期發(fā)展基礎(chǔ)。功能分區(qū) 主色調(diào)建議木材區(qū) 以綠色調(diào)為主建材區(qū) 以青色調(diào)為主皮革區(qū) 以黃色調(diào)為主布藝區(qū) 以紅色調(diào)為主五金區(qū) 以金色調(diào)為主燈飾區(qū) 以紫色調(diào)為主其他區(qū)（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料等） 以藍(lán)色調(diào)為主九合飛壹 | Page 49 定位支持規(guī)劃原則 整體規(guī)劃布局 交通流線規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議2. 項(xiàng)目建筑規(guī)劃九合飛壹 | Page 50布藝區(qū)皮革區(qū)五金區(qū)其它區(qū)（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料等）旗艦展示區(qū)（含少量項(xiàng)目配套）板材區(qū)建材 \廚衛(wèi)區(qū)物流區(qū)燈飾區(qū)配套區(qū)主入口主入口次入口 次入口次入口次入口通唐線夏安線2 項(xiàng)目建筑規(guī)劃 交通流線規(guī)劃項(xiàng)目入口規(guī)劃? 建議項(xiàng)目整體規(guī)劃兩個(gè)主入口，其中一個(gè)主入口位于夏安線 A地塊的中心位置，另一個(gè)位于通唐線上 B地塊與 C地塊交界位置；? 建議設(shè)置四個(gè)次入口，其中兩個(gè)位于通唐線 A/B、 C/D地塊交界處，另外兩個(gè)位于夏安線，并由此規(guī)劃一條市政規(guī)劃路，市政路可以由項(xiàng)目投資修建，但用地應(yīng)從項(xiàng)目用地中剔除，修路費(fèi)用應(yīng)從未來項(xiàng)目免稅期后的稅費(fèi)中扣除。 先開發(fā) A地塊，錯(cuò)開了有拆遷問題的其他地塊，降低了項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，為未來征地打好基礎(chǔ)。 通過從項(xiàng)目定位與專業(yè)市場(chǎng)本身兩個(gè)角度進(jìn)行綜合考慮與評(píng)估，制定最適合本項(xiàng)目發(fā)展的商業(yè)模式：216。 優(yōu)勢(shì)四：強(qiáng)大的營(yíng)銷能力： 幾乎在萬(wàn)達(dá)所到的每個(gè)城市都有其鋪天蓋地的廣告，將萬(wàn)達(dá) “ 訂單地產(chǎn) ” 中的國(guó)際巨頭商家的品牌號(hào)召力、萬(wàn)達(dá)自身的品牌影響力，以及項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致，做足了賣點(diǎn)，極大地促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。 選擇省會(huì)或中心城市布局； 216。 萬(wàn)達(dá)現(xiàn)狀： 目前已有開業(yè)大型城市綜合體項(xiàng)目 19個(gè)，在建項(xiàng)目 23個(gè)；216。 促進(jìn)租售 挖掘本 ’ 案核心優(yōu)勢(shì) “ 合理的營(yíng)銷手段 +租售價(jià)格 快速促進(jìn)項(xiàng)目的租售。167。擁有：216。天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 15萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)發(fā)展三步曲第三代產(chǎn)品： 2023年后多產(chǎn)品綜合體模式 216。財(cái)務(wù)分析成立 REITs境外上市 ,與銀行良好的信用關(guān)系， 萬(wàn)達(dá)的 “ 現(xiàn)金為王 ” 策略保證了萬(wàn)達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流 訂單地產(chǎn)商業(yè)模式167。建筑規(guī)劃客戶需求、商鋪的通用性167。九合飛壹 | Page 401 項(xiàng)目發(fā)展策略 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)特征分析 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)特征 建議導(dǎo)入商戶木材類 包括國(guó)內(nèi)外木材與木皮、進(jìn)口國(guó)產(chǎn)名貴木材等 ?建議考慮引入國(guó)內(nèi)外木材、木皮等廠家與經(jīng)銷商建材類 地板、瓷磚、基礎(chǔ)建材、門窗樓梯、廚衛(wèi)等 ?建議到建材主產(chǎn)地引入行業(yè)內(nèi)廠家與經(jīng)銷商皮革類 家具皮革原材料、半成品展示與銷售功能 ?建議到皮革主產(chǎn)地引入主力商戶布藝類 集樣品展示、貿(mào)易洽談、商務(wù)辦公、電子商務(wù)等功能 ?建議到主產(chǎn)地引進(jìn)主力商家設(shè)立北方地區(qū)分支機(jī)構(gòu)五金類 經(jīng)營(yíng)各種五金零配件、化工塑料原材料 ?到五金主產(chǎn)地引入商戶燈飾類 室內(nèi)戶燈飾、專業(yè)照明、光源、燈飾配件、精品燈飾等 ?建議到燈飾主產(chǎn)地引入相關(guān)商家其它經(jīng)營(yíng)區(qū) 包括木工機(jī)械、裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料等 ?建議引入行業(yè)內(nèi)廠家與經(jīng)銷商；?一期規(guī)劃業(yè)態(tài)中暫不引入木工機(jī)械商戶物流中心 具備物流展示、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、包裝、配送功能，信息服務(wù)與檢測(cè)認(rèn)證功能，物流咨詢服務(wù)功能、物流策劃與培訓(xùn)功能等?建議引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名物流企業(yè)前來設(shè)立機(jī)構(gòu)?成為物流業(yè)派駐機(jī)構(gòu)辦公基地及企業(yè)辦公總部，形成全球性的物流商務(wù)總部基地配套功能區(qū) 招商中心、合生辦公大樓、酒店、銀行、餐飲、休閑娛樂、管理生活區(qū)等?可考慮引進(jìn)商務(wù)酒店、銀行、郵政服務(wù)、餐飲等?建議須注重引進(jìn)附加值高的品牌九合飛壹 | Page 411 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展業(yè)態(tài)規(guī)劃n 一期： 布藝類、皮革類、五金類、其他（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料、物流等）及物流配套六大功能區(qū)；n 二期： 除一期各業(yè)態(tài)分區(qū)擴(kuò)建外，另增設(shè)建材類、燈飾類專業(yè)市場(chǎng)，及酒店、餐飲、娛樂等配套設(shè)施。 選取香河、亞洲國(guó)際、東莞厚街的經(jīng)銷商調(diào)研數(shù)據(jù)作樣本，參考權(quán)重分別為 50%， 30%， 20%。參考因素 評(píng)估對(duì)象 安撫路南段 安撫路北段 榮軒市場(chǎng)租金 (元 /平方米 /月 ) 　 60 30 25100/100位置 105% 103% 95%建筑規(guī)劃 95% 85% 95%交通便利性 98% 96% 95%升值潛力 103% 101% 95%商圈情況 105% 102% 98%配套設(shè)施 103% 102% 101%物業(yè)管理 95% 92% 97%修正系數(shù) 　 104% 81% 76%修正價(jià)格 19權(quán)重設(shè)定 20% 10% 70% 項(xiàng)目市場(chǎng)租金 29元 /平方米 /月九合飛壹 | Page 763 租售策略 租售策略建議從降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)角度： 從目前項(xiàng)目用地規(guī)模來看，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，如果未能成功拿地，快速銷售可確保成功回收投入資金與合理回報(bào)，如果可以繼續(xù)開發(fā)后期，則項(xiàng)目?jī)r(jià)值將逐步提升，建議二期開始保留部分商鋪，獲取升值回報(bào)；從滾動(dòng)開發(fā)資金角度： 考慮市場(chǎng)接受度，售價(jià)與租金較低，因此從后期開發(fā)啟動(dòng)資金的角度出發(fā)，以快速銷售的策略，為后期開發(fā)打好基礎(chǔ)。4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 88物業(yè) 面積（平方米） 建議處理方式 租金 售價(jià) 比例（ %）專業(yè)市場(chǎng)商鋪 銷售 ㎡ 3500元 /平方米 80%出租 ㎡ 25元 /平方米 該經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不包含保留部分自用物業(yè)的價(jià)值；252。 月生活配套租金： 30元 /平方米 n 建議本項(xiàng)目一期專業(yè)市場(chǎng)商鋪售價(jià)為 3500元 /平方米 ，租金 25元 /平方米 完全銷售 分散銷售給投資客戶，統(tǒng)一管理。 招商中心設(shè)在昭示性最好的十字路口，周邊沿兩邊展示路前期做為綠化景觀帶，等區(qū)域地塊升值之后修建商業(yè)物業(yè)。 從方便將來征地的策略出發(fā)，建議從項(xiàng)目一期開發(fā)開始，就將本項(xiàng)目未來計(jì)劃征用的地塊全部框入總體規(guī)劃；167。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)利用其 “ 訂單地產(chǎn) ” 開發(fā)模式在商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的成功，創(chuàng)立了其獨(dú)特的商業(yè)品牌，在業(yè)界形成了舉足輕重的標(biāo)桿影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。 建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式；上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 16萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì) 167。 占地面積在 ，建筑面積在 46萬(wàn)平左右； 216。商業(yè)模式必須具有創(chuàng)新性，具備創(chuàng)新性的商業(yè)模式才能成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)術(shù)篇：商業(yè)模式構(gòu)建亞太國(guó)際家具材料城商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告呈：香河合生家具材料交易中心有限公司九合飛一商業(yè)品牌策劃?rùn)C(jī)構(gòu)二零零九年四月九合飛壹 | Page 2取勢(shì)發(fā)展策略 建筑規(guī)劃 租售策略 財(cái)務(wù)分析 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 品牌推廣項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略資源整合商業(yè)模式構(gòu)建策略定位項(xiàng)目資源整合 政府資源整合 產(chǎn)業(yè)資源整合 資本資源整合城市發(fā)展 政府支持 產(chǎn)業(yè)資源 市場(chǎng)空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)資源明道優(yōu)術(shù)合眾作業(yè)工具圖 —— 無極倍增商業(yè)模式市場(chǎng)調(diào)研九合飛壹 | Page 3商業(yè)模式價(jià)值目標(biāo) 167。商業(yè)模式的各要素必須實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的組合，才能使整個(gè)商業(yè)模式系統(tǒng)的高效運(yùn)行。 選址都在城市最核心商圈； 216。 商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等；216。發(fā)展策略與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在各大城市的進(jìn)行統(tǒng)一選址規(guī)劃；連鎖化、規(guī)模化發(fā)展萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的 “ 訂單地產(chǎn) ” 商業(yè)模式九合飛壹 | Page 19216。九合飛壹 | Page 301 項(xiàng)目整體發(fā)展策略2 項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃3 項(xiàng)目整體租售策略4 項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)分析5 商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)策略6 品牌整體推廣策略注：整體報(bào)告包括 《 市場(chǎng)研究報(bào)告 》 、 《 市場(chǎng)定位報(bào)告 》 和 《 商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告 》 三部分商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告目錄九合飛壹 | Page 31 定位支持發(fā)展原則 開發(fā)模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃1 項(xiàng)目發(fā)展策略九合飛壹 | Page 32 定位支持發(fā)展原則 開發(fā)模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃1 項(xiàng)目發(fā)展策略九合飛壹 | Page 33可持續(xù)發(fā)展資源整合 項(xiàng)目發(fā)展原則 穩(wěn)健推進(jìn)專業(yè)導(dǎo)向協(xié)調(diào)項(xiàng)目各方利益，最大化實(shí)現(xiàn)各方目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；充分整合各方資源，借助政府、行業(yè)、社會(huì)、資金等各方資源，謀求自身價(jià)值最大化；始終堅(jiān)持專業(yè)化原則，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方面領(lǐng)先；以切實(shí)可行的開發(fā)節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮，締造共贏平臺(tái)；1 項(xiàng)目發(fā)展策略 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 定位支持發(fā)展原則定位支持發(fā)展原則九合飛壹 | Page 34 定位支持發(fā)展原則 開發(fā)模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃1 項(xiàng)目發(fā)展策略九合飛壹 | Page 35擴(kuò)建擴(kuò)建一期： 家具原材料（布藝、五金、皮革等）集中開發(fā)分布三期： 二期板材 /建材 /廚衛(wèi) /燈飾 /物流整體外遷二期： 商務(wù)配套完善＋家具原材料產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張 +板材 /建材 /廚衛(wèi) /燈飾 /物流粗放型集約型四期： 重新設(shè)立家具原材料專區(qū)＋建材 /廚衛(wèi) /燈飾區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張1500畝內(nèi)擴(kuò)張1500畝外擴(kuò)張四步發(fā)展戰(zhàn)略 ——