【正文】 茶山白領(lǐng)中堅(jiān)層的進(jìn)一步形成，他們將釋放對優(yōu)質(zhì)的工作、生活、消費(fèi)環(huán)境的強(qiáng)烈需求； 一、未來 5年茶山城市發(fā)展的趨勢預(yù)測 中心區(qū)發(fā)展建議：一切以拉動(dòng)人流為核心 結(jié)合周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和對茶山多年的體認(rèn) 建議一：規(guī)劃為先，管理為重； 茶山政府已經(jīng)投入巨資完成中心區(qū)的未來規(guī)劃，使中 心區(qū)前景一片光明，但在實(shí)際管理中不能缺位，要有現(xiàn)代 的中心城區(qū)就必須嚴(yán)格管控農(nóng)民房建設(shè)、工業(yè)廠區(qū)建設(shè)， 確?！耙粡埌准埡米麇\繡文章”。 龍升市場 普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 為解決發(fā)展的后勁問題，石龍不得不突破行政區(qū)劃的限制， 廣泛與周邊地區(qū)的惠州、增城、 韶關(guān)等地合作。 五年見新城： 三城、四目標(biāo)、五中心。施工 面積在今年上半年達(dá)到頂峰，而竣工面積卻減少 ，同 比增幅下降 %。 次要的空間發(fā)展方向是向東和向西，向東是東城組團(tuán)的進(jìn)一步發(fā)展和沿松山湖大道沿線組團(tuán)，向西是近年萬江組團(tuán)城市化的延續(xù)。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)信貸明顯放緩， 6月末貸款余額 ，比年初僅增加 ，增長 ％。 廣東輕軌鐵路規(guī)劃的實(shí)施，進(jìn)一步增強(qiáng)東莞發(fā)展后勁 對東莞房地產(chǎn)未來發(fā)展的影響將更為深遠(yuǎn)。 新開工面積 ，同比增長 %，竣工面積 ，同比減少 %，隨著 眾多項(xiàng)目開工時(shí)間的限制，施工和新開工面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大， 后市銷售壓力增大。 “前車之鑒，后世之師”，我們無意于批判石龍，而是希望從其發(fā)展脈絡(luò)中，找到能夠?yàn)槲宜玫慕?jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)！ ？ 重點(diǎn)中心城鎮(zhèn)之一 莞深高速 、 莞龍公路 、廣深鐵路 、 R2線 最小面積 、 東莞十強(qiáng)鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁： 2023年 GDP增長率 %，人均可支配收入 20526元。傳統(tǒng)石龍的街鋪 租金持續(xù)走低。 世紀(jì)濱江 世紀(jì)濱江物業(yè)顧問公司，號稱 “管家式 ”服務(wù)。 四、業(yè)態(tài)組合極具拉動(dòng)能力； 大朗鎮(zhèn)近年來鼓勵(lì)酒店業(yè)、娛樂的發(fā)展，這對拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，吸引外來人口起著非常積極的作用。 專業(yè)市場是拉動(dòng)中小業(yè)主來茶山創(chuàng)業(yè)壯大茶山經(jīng)濟(jì)的 有效手段，合理優(yōu)化的布局以及未來的管理與服務(wù)需要超 前考慮。 新城區(qū)商業(yè)綜述： 基本評價(jià) — 遺憾無亮點(diǎn)！ 商業(yè)氛圍非常缺乏，加之石龍及周邊區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣，使得新 城區(qū)的商業(yè)銷售價(jià)格與老城區(qū)相差甚遠(yuǎn)，出租經(jīng)營情況不佳，因此 ，目前，新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展存在顯著問題。 第二階段； 沿裕興路開發(fā)， 標(biāo)志著新城中心 地產(chǎn)格局形成。 一、城區(qū)格局 新城組團(tuán)： 城市行政、科技、信息、文化中心 西湖組團(tuán)： 高新技術(shù)園區(qū)、批發(fā)為主的商業(yè)區(qū)、城市公路對外聯(lián)系的主要區(qū)域。 合理空置占總空置量的 %，不合理空置占 %，去年同期的比例為 %和 %。 。完成固定資產(chǎn)投資 224億元，同比增長 152%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占固定資產(chǎn)投資 24%，同比下降 17%。 截止上半年 ， 城市居民人均可支配收入13251元，增長 %， 社會消費(fèi)指標(biāo) 2023 2023 2023 2023 1 社會消費(fèi)品零售額增長率 ％ ％ 18％ % 2 耐用消費(fèi)品 私人汽車擁有量 /百人 16 24 26 33 3 商品房銷售增長率 17％ 77％ 32％ 33% 珠三角部分城市 2023年城市居民可支配收入情況 四、宏觀調(diào)控下東莞的房地產(chǎn) 左前輪：土地供應(yīng)環(huán)節(jié) 右前輪：住房供應(yīng)環(huán)節(jié) 左后輪：住房買賣環(huán)節(jié) 右后輪：消費(fèi)者需求環(huán)節(jié) 延續(xù)國家政策，對地產(chǎn)發(fā)展實(shí)施“全時(shí)四驅(qū)”； 東莞應(yīng)對政策：見招拆招、借力打力； 東莞普通住宅標(biāo)準(zhǔn) —— 東莞將在廣東省的基礎(chǔ)之上上浮 10%， 套內(nèi) 132平米 禁止 “ 炒買炒賣 ” 土地 —— 政府?dāng)M啟動(dòng) “ 黑名單計(jì)劃 ” 五、東莞宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展： 宏觀經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，支持城市的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了背景基礎(chǔ)。與去年同期相比，自籌資金比例提高 10%，貸款、定金及預(yù)付款分別下降了%、 %。從城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)準(zhǔn)建、預(yù)售、銷售各自所占的比例可見，未來房地產(chǎn)的考驗(yàn)主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，而城區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢依然較好，鎮(zhèn)區(qū)在新一輪房地產(chǎn)競爭中需要走出同質(zhì)化競爭和價(jià)格競爭的陰影 ,尤其是一些房地產(chǎn)放量較大的地區(qū)。 專業(yè)市場 市場名稱 區(qū) 域 類 型 營業(yè)面積 (㎡ ) 石龍東市場 老城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 1100 石龍商貿(mào)市場 老城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 7500 石龍新春市場 老城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 1500 石龍沙頭角市場 老城區(qū) 服裝、飾品 6000 石龍黃家山綜合市場 新城區(qū) 農(nóng)貿(mào) 3000 龍升市場 新城區(qū) 農(nóng)副產(chǎn)品 7000 廣東國際輪胎市場 新城區(qū) 汽配件 12600 石龍西湖服裝批發(fā)市場 西湖區(qū) 服裝 500