【正文】 ? 利潤(rùn)測(cè)算。 ? 新興商業(yè)。東部新城大盤，產(chǎn)品表現(xiàn)模仿北京星河灣，銷售表現(xiàn)良好，建筑品質(zhì)一般，一期交房已出現(xiàn)業(yè)主退房風(fēng)波。 ?在戶型方面， 90110平米的兩居銷售狀況最好； ?商業(yè)物業(yè)方面，消費(fèi)者經(jīng)歷了投資的熱潮期，具有代表性的銀座百貨，散售受到追捧，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，在售中的世佳購物中心，以年返租 10%吸引投資，目前銷售率已超過 50%. 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 1. 本溪市概況 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 本溪市三個(gè)房地產(chǎn)區(qū)塊 】 工業(yè)及延伸區(qū) 新興及延伸區(qū) 老城區(qū) 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 本溪市三個(gè)房地產(chǎn)區(qū)塊 老城區(qū)域 】 城市的原始發(fā)展中心，具備當(dāng)?shù)刈顑?yōu)良的教育、商業(yè)資源，但陳舊的面貌無法在短時(shí)間內(nèi)改變，生活品質(zhì)受到影響。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 】 本溪空間結(jié)構(gòu)采用點(diǎn)軸推進(jìn)模式，以本溪中心城區(qū)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，以沈丹線、本溪－小市－桓仁線為發(fā)展軸，構(gòu)筑本溪市域城鎮(zhèn)發(fā)展的 “ T”型空間結(jié)構(gòu)。全地區(qū)年平均氣溫為℃ ～ ℃ ，最熱的七月，月平均氣溫為 ℃ ；最冷的一月，平均氣溫為零下 ℃ 。35’ )，地處遼東半島腹地，全境總面積 ，呈亞鈴形分布，自然地貌為“八山一水半分田，半分道路和莊園”。 【 固定資產(chǎn)投資 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 數(shù)據(jù)解讀 2023年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 116億元，增長(zhǎng)%； 2023年，本溪市社會(huì)消費(fèi)品零售價(jià)總額位列遼寧省第十一位，排名的靠后顯示本地消費(fèi)能力一般。同區(qū)域商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較小，甚至持平，不屬于典型的經(jīng)濟(jì)適用房范疇，而似乎更應(yīng)將其歸為低檔商品房一類； ?產(chǎn)品品質(zhì)一般。 房?jī)r(jià)水平在 14002023元 /平米，政府補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較多 。主力戶型則以 90平米左右為主。東億瑞馨佳園獲得政府補(bǔ)貼四億元，本項(xiàng)目是否能夠獲得足夠的政府支持也是決定本項(xiàng)目投資價(jià)值的關(guān)鍵因素 。地塊尚有五百余戶待拆遷，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解， 拆遷難度較大 ，其導(dǎo)致的成本增加，對(duì)開發(fā)進(jìn)程的影響需謹(jǐn)慎評(píng)估。） 實(shí)現(xiàn)零售額（億元） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元） 本溪商業(yè)大廈 30000 24525 華聯(lián)商廈 76600 6570 東方新天地 1800 4211 世紀(jì)聯(lián)華超市 17189 6473 環(huán)球副食 3000 746 宏宇電器 4000 103 國(guó)美電器 3660 1562 銀座百貨 30000 無統(tǒng)計(jì)資料 無統(tǒng)計(jì)資料 世佳購物中心 40000 未營(yíng)業(yè) 未營(yíng)業(yè) 唐人街 47500 未營(yíng)業(yè) 未營(yíng)業(yè) 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)分布 】 ? 全市和主要項(xiàng)目的社區(qū)型商業(yè)的價(jià)格在 5000元 /平米左右；老區(qū)核心區(qū)位商業(yè)價(jià)格在 10000元左右 ? 在售大型商業(yè)項(xiàng)目包括唐人街，世佳購物中心及實(shí)華新世界； ? 唐人街項(xiàng)目位于新老區(qū)交界位置，南北長(zhǎng) 2023米，最小鋪位 39平米，平均 130平米，最大 4000平米獨(dú)棟。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 住宅在售項(xiàng)目分析 供應(yīng)分析 】 銀億家園。 區(qū)域內(nèi) 二手房交易市場(chǎng)較為活躍 。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)空間布局 】 鋼鐵冶煉與 壓延加工業(yè) 醫(yī)藥制造業(yè) 建材與化工產(chǎn)業(yè) 建材與化工產(chǎn)業(yè) 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) 物流業(yè) 旅游帶 鋼材深加 工制品業(yè) 市中心 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 本溪市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況總結(jié) 】 本溪市經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)健發(fā)展，給本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來良好的預(yù)期 重工業(yè)是本溪的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)影響巨大 從城市化進(jìn)程來看， 東部區(qū)域 是未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心極 城市改造步伐極快，工廠及棚戶區(qū)將逐漸從市區(qū)消失 二 . 本溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 本溪市概況 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 2023年底本溪市房屋狀況 】 截至 2023年底，本溪市市區(qū)累計(jì)房屋建筑面積 3433萬平米，其中住宅 1935萬平米，辦公樓 206萬平米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 407萬平米；成套住宅套數(shù) 245202套，成套住宅建筑面積 1539萬平米，本年減少住宅面積 40萬平米；市區(qū)人均住宅建筑面積 。最佳旅游季節(jié)為秋季。34’～125176。平山區(qū)人口為 842200人，溪湖區(qū)人口為 319142人，明山區(qū) 184093人，南芬區(qū) 53269人。 2023年消化 124萬平米 2023年均價(jià) 2508元 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況 】 2023年，經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積 976382平米，施工面積 1729208平米，竣工面積 595267平米，共 8224套，銷售面積 537414平米，共 7551套 . 本市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)特點(diǎn)有如下幾點(diǎn)： ?供應(yīng)量大。 該片區(qū)吸引了本溪市及臨近城市的高端客戶群。 廠礦區(qū) 新區(qū)（東區(qū)） 老區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 14001900 2800 24003000 商品住宅 26003700 35004000 價(jià)格差小 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 住宅在售項(xiàng)目分析 戶型設(shè)計(jì) 】 在戶型設(shè)計(jì)方面，整體水平不高。 商品房 352682) 121431 3 山水儷城 本溪縣 168900 373820 4 興華儷城 平山區(qū)解 放南路 92200 291534 動(dòng)遷階段 【擬投資項(xiàng)目】 資源來源：海航 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 和諧佳園 地理位置 溪湖西路 距市中心（火車站）五公里 交通條件 溪湖西路通達(dá)市區(qū)主要干道，兩條公交線路通過 生活配套 周邊缺乏必要生活配套，未來主要依靠一公 里外的溪湖區(qū)區(qū)政府周邊 建筑面積 62萬平米 容積率 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價(jià)格 13001700 開發(fā)程度 無拆遷，在建回遷房，封頂，已 停工三個(gè)月 ，經(jīng)適房部分尚未動(dòng)工 銷售情況 經(jīng)適房已銷售 12套 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 收入水平較低 包括工人、單收入家庭、新婚尚無穩(wěn)定收入的年輕人 外地常住務(wù)工人員 【 和諧佳園 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 地塊情況 】 回遷房 地形高差 溪湖西路 淺山 地塊西高東低、北高南低，便于組團(tuán)規(guī)劃 地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本 臨河面較長(zhǎng)，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 地塊臨近沉陷區(qū)，或有部分地塊位于沉陷區(qū) 地塊東南一公里為一鐵廠區(qū)，污染嚴(yán)重 西、南均為矮山 地塊西南方向?yàn)槔厦旱V及抗日時(shí)期萬人坑 東有鐵路線，視野內(nèi)為東方新湖儷城 北為社區(qū)及溪湖西路 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 黑廳 三居 二居 戶型面積 48101平米 主力戶型 6080平米 優(yōu)點(diǎn) 小戶型多居室，滿足多代居住需求 缺點(diǎn) 客廳、衛(wèi)生間不采光 戶型設(shè)計(jì)可優(yōu)化 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 產(chǎn)品 】 外立面帶有回族建筑元素 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 SWOT】 ?地塊面山臨水，可借助的景觀因素較豐富 ?交通相對(duì)更為便利 ?項(xiàng)目尚無正式面對(duì)市場(chǎng)，市場(chǎng)策略可調(diào)整空間大 ш相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，將流失大量客戶 ш水系沒有流經(jīng)地塊，東億瑞馨佳園占有優(yōu)勢(shì) ш項(xiàng)目容積率較高，導(dǎo)致開發(fā)成本加大 О主要污染源一鐵的搬遷將改變區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量； τ主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瑞馨佳園大規(guī)模供應(yīng)將提前消化大量需求 τ市場(chǎng)需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個(gè)區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 市場(chǎng)預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 區(qū)域經(jīng)適房存量巨大，客戶可選擇空間非常大 ? 過去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對(duì)價(jià)格的管制非常嚴(yán)格 ? 本項(xiàng)目目前無拆遷等影響項(xiàng)目開發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn) ? 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年銷售量預(yù)計(jì)可在 5000060000平米左右 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評(píng)估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 高企的開發(fā)成本。 ? 吸納能力。項(xiàng)目存在較多問題，可能會(huì)在招商期及經(jīng)營(yíng)期爆發(fā) ,首先，為劃分小面積銷售鋪面，內(nèi)部人流動(dòng)線不合理，其次，返租計(jì)劃過于樂觀，開發(fā)商的現(xiàn)金流控制能力尚為未知數(shù)。城區(qū)東北部大盤，在東部市場(chǎng)，以其德式洋房占據(jù)一席之地，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀。 住宅整體房?jī)r(jià)在 3000元 /平米以上，別墅項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到 5000元 /平米以上。 持續(xù)兩年新增施工量在 360萬平米以上 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 2023年 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況 】 04年 07年，銷售量呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)，首先是自 05年始，銷售量迅猛增長(zhǎng)，并連續(xù)三年大幅上升，而增長(zhǎng)率在06及 07年分別為 14%和 %。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 行政區(qū)劃 】 本溪市設(shè)平山、明山、溪湖、南芬 4個(gè)市轄區(qū)，本溪、桓仁 2個(gè)滿族自治縣和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 前言 本報(bào)告由北京上古房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司研究完成，由于本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展的水平較低，加之公共渠道的信息較為有限，因此，在研究過程中，我們廣泛征求當(dāng)?shù)卣藛T、地產(chǎn)人士、消費(fèi)者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的見解，并對(duì)眾多新建商品房、商業(yè)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，取得較多能夠反映市場(chǎng)實(shí)際情況的第一手信息，并總結(jié)為此報(bào)告供貴集團(tuán)參考。全市共 25個(gè)街道辦事處（含兩縣各一個(gè)）、 40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 229個(gè)社區(qū)、 289個(gè)村民委。銷售量的連續(xù)上升與增長(zhǎng)率的下滑顯示： 本溪市商品房年消化量增幅在逐步放緩。 目前 缺乏充足的商業(yè)、學(xué)校及醫(yī)療配套，生活便利程度不高 。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 住宅在售項(xiàng)目分析 銷售情況 】 豐華新城 銀億家園 百合新城 金龍泉 太子城 一期 碧水云天 金色年華 銷售率 60% 多層 95% 高層 40% 80% 50% 銷售速度（月均） 30套 50套 60套 在本次調(diào)查中涉及到的項(xiàng)目，普遍受到市場(chǎng)觀望情緒的影響，銷售量較以往有所下降，但從銷售數(shù)據(jù)來看，放盤期月均 3060套的消化速度仍說明市場(chǎng)形勢(shì)較為樂觀。 項(xiàng)目名稱 面積（ m178。本溪縣人口少，往年 供應(yīng)量已吸納大部分需求，本項(xiàng)目規(guī)模較大，預(yù)計(jì)將有可能面臨市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn) 。 【 南部板塊 】