【正文】 一月 2112:13:4512:13Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 。每周發(fā)送 1至 2條推介短信；216。召開中原在深圳范圍內(nèi)的大型推介會，物業(yè)顧問內(nèi)部點(diǎn)對點(diǎn)跟進(jìn)；216?；顒又骶€ ：以事件性營銷活動引爆市場，主題性系列活動為主線，結(jié)合現(xiàn)場包裝，營造現(xiàn)場銷售氣氛，宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)勢，同時(shí)維系老客戶老業(yè)主資源，并進(jìn)行深入互動；216。中原龍崗中心城絕對的市場占有率，進(jìn)行 二級市場聯(lián)動 ，進(jìn)行整合營銷；216。3月初，以圈層價(jià)值和教育價(jià)值為支撐，通過事件性營銷，重點(diǎn)推出 “大隱于市 ”概念，啟動節(jié)后項(xiàng)目整體營銷，以高的市場占位，形成競爭優(yōu)勢；216。營銷中心銷售氣氛的營造。冰河期階 段推廣思路34冰河期重點(diǎn)216。社會教育 ：只有名流聚集的生活型社區(qū)，才能獲得孟母三遷所期望的效果；三維演繹 2：216。項(xiàng)目的啟示 ： 深度挖掘并展示項(xiàng)目價(jià)值，給客戶以超值感受；216。一是大幅度下跌可能導(dǎo)致銀行壞賬；216。進(jìn)入 12月份之后，受觀望情緒影響，各項(xiàng)目上門量減至 50批以內(nèi)216。針對客戶對比對象，提煉有獨(dú)特競爭力的價(jià)值點(diǎn)，重塑項(xiàng)目形象；216。項(xiàng)目情況分析項(xiàng) 目 銷 售走 勢不包含退房216。園林不好：花少，無泳池，兒童游樂設(shè)施少；216。購買其它物業(yè)的相對較少。中心城近期市場成交價(jià)格分析216。 政策走勢分析市 場 支撐因素216?？蛻糍Y源是實(shí)現(xiàn)快速銷售的關(guān)健。整體營銷銷 售目 標(biāo) 整體營銷階段劃分 冰河期 啟動強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 尾盤消化期重要節(jié)點(diǎn) 　 46月份小學(xué)招生 奧運(yùn)，開學(xué)，幼兒園竣工 　重要節(jié)日 元旦 春節(jié) 植樹 清明 勞動 兒童 　 　 教師 國慶 　 　元宵 端午 中秋 重陽 　時(shí)間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月目標(biāo) 銷售套數(shù) 8 5 25 40 50 50 30 40 50 30 10 10累積 銷售套數(shù) 116 121 146 186 236 286 316 356 406 436 446 456累積 銷售率 % % % % % % % % % % % %項(xiàng)目及市場分析年后階段營銷整體營銷思路年前營銷建議庫 存分析31戶型類型 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積 總套數(shù) 銷售套數(shù) 套數(shù)銷售率 總建面戶型一 4/2/2 － 68 5 % 戶型二 4/2/3 － 98 28 % 戶型三 4/2/2 － 66 10 % 戶型四 3/2/2 － 48 20 % 戶型五 3/2/2 13 3 % 戶型六 4/2/2 － 15 9 % 戶型七 5/2/2 － 84 15 % 戶型八 3/2/2 － 38 5 % 頂樓平面 － 8 4 % 頂樓復(fù)式 － 18 9 % 合計(jì) / 456 108 % 棟號 拆后總套數(shù) 總套數(shù) 銷售套數(shù) 大套數(shù)銷售率 總建面8 164 68 9 % 9 294 114 20 % 10 610 274 79 % 合計(jì) 1068 456 108 % 216。階 段推廣思路35 此階段市場環(huán)境差，處于觀望期，加之春節(jié)前后是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售淡季，推廣效果相對較差，成交困難，不宜做大規(guī)模推廣，階段重點(diǎn)在于內(nèi)部整合，重塑價(jià)值，重塑形象。中原二級市場客戶資源（年前聯(lián)系超過 5000批中原客戶資源）；216。價(jià)格策略 年后整體策略總體實(shí)行平開高走策略；以銷養(yǎng)營： 在保證整體實(shí)收價(jià)格的基礎(chǔ)上，分出部分因價(jià)格調(diào)整而增加的收入用作營銷推廣費(fèi)用，以促進(jìn)快速銷售；價(jià)格調(diào)整安排216。階 段推廣思路 預(yù)計(jì)此階段觀望期已過，市場恢復(fù)理性，銷售時(shí)間中無傳統(tǒng)淡季且5月份為傳統(tǒng)銷售旺季，有較好的銷售延續(xù)性，推廣重點(diǎn)在于引起市場的重新關(guān)注，提高項(xiàng)目在客戶心理的價(jià)值，快速銷售。龍城國際少兒高爾夫推桿賽3月底 4月中216。中原二三級市場互動推廣渠道的進(jìn)一步優(yōu)化整合，實(shí)行重點(diǎn)跟進(jìn)；216。階段推廣主題： 兩梯兩戶，闊綽水景園林尾盤消化期營銷 活 動營銷活動 日期 活動說明迎國慶，送大獎 10月 1－ 7日 國慶期間，購房抽獎周末特價(jià)單位 國慶后 針對難點(diǎn)戶型，推出特價(jià)單位轉(zhuǎn)盤抽獎活動 07/12/28－ 08/2/24 成交業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)盤抽獎所抽獎品建議為家電和折疊自行車以優(yōu)惠及促銷活動為主，消化尾盤單位尾盤消化期媒體推廣 尾盤消化期媒介 要求短信 每周 1－ 2次戶外牌 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)更新內(nèi)容。 12:13:4512:13:4512:131/28/2023 12:13:45 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 2112:13 下午 一月 2112:13January 28, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 一月 2112:13 下午 一月 2112:13January 28, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 12:13:4512:13:4512:131/28/2023 12:13:45 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。現(xiàn)場抽取與教育相關(guān)的問題，根據(jù)回答情況給予相應(yīng)優(yōu)惠獎勵；216。亮 劍媒介 要求短信 每周 1－ 2次， 1530萬條戶外牌 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)更新內(nèi)容。充分利用老客戶資源、中原客戶資源及銷售渠道，推動老帶新，保證持續(xù)旺銷。此價(jià)格調(diào)整方案是基于年后市場趨于理性奧運(yùn)前后出現(xiàn)場轉(zhuǎn)機(jī)的前提下提出的。推介對象：龍崗中心城中原二、三級市場同事216。硬件 ：提高對水景及園林的維護(hù)，保證年后銷售期長期展示；216。戶型三在 9棟銷售相對均衡，超過整體的銷售率，說明該戶型在客戶中具有一定的認(rèn)可度，需要銷售人員加強(qiáng)引導(dǎo)，另外戶型一銷售情況較差，但戶型一與戶型三結(jié)構(gòu)相似，需加強(qiáng)引導(dǎo)；戶型一 戶型二戶型二戶型二 戶型三戶型三戶型一戶型七 戶型七戶型八戶型八戶型五戶型六戶型四戶型四冰河期推售方式33主推策略：216。項(xiàng)目臨實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是龍崗區(qū)最好的學(xué)校之一，選擇一個(gè)好的學(xué)校，使孩子有一個(gè)安全和優(yōu)美的成長和教育環(huán)境，給孩子帶來的價(jià)值也是無可限量的。預(yù)計(jì) 08年深圳房地產(chǎn)從 3月份起成交及價(jià)格趨向于理性市場，奧運(yùn)前后可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，因此，年后的 3月份以及奧運(yùn)前后的 9月份是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售突破的兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；216。量價(jià)齊跌 ：從下半年開