【正文】 企業(yè)內(nèi)部資源分析建筑業(yè)務發(fā)展方向選擇和企業(yè)在 整體發(fā)展過程中的定位也是重點展的前景。 “槐房 產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè)豐臺區(qū)危舊房改造項目綠化隔離帶項目（ “槐房項目 ”）在具體的業(yè)務品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在 “南城開發(fā) ”的大環(huán)境下，也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介 “產(chǎn)品 ”服務可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務、其它信息服務等。豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設十個人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團 ” ，其中地處豐臺有 “ 豐臺 ” 和 “ 南苑 ” 兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在的投資機會。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。但是由于國家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴格限制批準新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場走勢 ：入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)）奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機國民經(jīng)濟 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和空 間。預計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到18平方米。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。政府將加強對別墅市場的監(jiān)管客戶構(gòu)成多樣經(jīng)濟持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風水地帶。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度消費者情況供應鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應商的選擇要科學合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。建筑引入好的融資人員和金融機構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它企業(yè)和消費者行為都更具理性化 消費者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。互聯(lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）　 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費市場住宅需求增長比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計， 2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2023年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做。宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：四是供應主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。 第五部分 是第四部分的詳細展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿企業(yè)2023年 11月報告說明報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務組合、企業(yè)發(fā)展目標和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。 第六部分則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場走勢整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國 “十五 ”建設計劃》提出住房建設目標作為政策導向，可以認為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。的市場信息房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應北京市批準科教文衛(wèi)等單位定向建設經(jīng)濟適用住房項目 87個，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。二、供應結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標準，北京是經(jīng)濟適用房總體供應在年 600萬平方米左右；對供應結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應 180萬平方米，二、三級市場年供應 150萬平方米，集中建設經(jīng)濟適用房平均每年約在 150萬平方米。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。預計國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長至2023年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長 至2023年的４．３萬億元。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。但土地提供不能跨越區(qū)域。區(qū)域價值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟適用房商品住宅經(jīng)濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟適用房商品住宅區(qū)豐臺區(qū)域價值追求模式豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域價值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價值追求空間的大小豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首先從這兩個支柱行業(yè)開始。社區(qū)經(jīng)營共建筑建設視角一視角二產(chǎn)業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務之路產(chǎn)業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）面向北京市其它項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 下一步需要對龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務做出明確的戰(zhàn)略定位。 作為民營性質(zhì)的企業(yè)，股權(quán)較為集中，法人意志強，決策權(quán)集中，但對苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識不足。受大企業(yè)影響嚴重政府政策和市場競爭選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。對項目的綜合管理有待加強沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設計施工人才公司業(yè)務發(fā)展定位不明但這些機會不一定都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。寫字樓經(jīng)濟適用房項目實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。 這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。作為旅游業(yè)基礎的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。 《北京市 2023年統(tǒng)計公報》幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。通過對中低收入家庭住房需求、供應分析，年需房量在 600萬平方米左右。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。目前北京市經(jīng)濟適用房總體供應不均衡，北多南少。隨著近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，別墅市場供應數(shù)量明顯增加銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格 市場區(qū)域分布典型特點：商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應。主要是消費者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場決定銷售方式銷售方式要多樣化招標方式確定建筑商以一定比例給