【正文】 一月 2112:02:1412:02Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。三．對銷售部后臺按照公司運營部要求，進行了責任落實到人、重新編制、重新調(diào)整，完成了電子檔案的建立、與甲方關(guān)于《商品房買賣合同》提交和打印權(quán)的交接。（賣點）資源再梳理：類別 項 目 對 08年度 項 目的意 義 賣 點 級別 現(xiàn)有資源天然水系，自然生態(tài) 東 有灞河，西有 浐 河，同 時為 廣運潭與 綠 化 帶環(huán)繞 ，極大 滿 足大多數(shù)西北人的 “親水自然 ”情 結(jié)○○○○○歐 亞經(jīng)濟論壇永久會址該 會址的落成、宣 傳 以及本年度會 議 的召開，都會 給該項 目的宣 傳 、 銷 售造成直接的 積 極影響○○○○凱賓 斯基酒店 08年重新開放，必將大肆推廣，能 夠 提高 項 目整體形象 ○○○浐 灞足球 隊 繼續(xù) 足球 營銷 ， 擴 大 項 目影響力 ○○中新會 營 造獨特的社區(qū)生活，提供生活方式的 轉(zhuǎn)變 ○○未來的資源廣運潭 2萬 畝 國家 級 濕地公園，是 “西部第一水城 ”的生 態(tài) 核心；將成 為 中國獨特的國家 級城市濕地公園，具有生 態(tài) 性、 歷 史性、文化性和 諧統(tǒng) 一的灞上明珠。?該 數(shù)據(jù)比例從 側(cè) 面 說 明， 報紙 廣告和 戶 外宣 傳對項 目的推廣起到了至關(guān)重要的作用。?南郊客戶占 18%，相對于北郊 14%的比例，投資比重較大。2023年 8月，中新 112月西安市各區(qū)域住宅成交量與成交均價格對比區(qū)域 成交量㎡ 成交均價元 /㎡城東 1445058 3363城西 699300 3614城南 2516582 4181城北 2023996 3302高新 2040759 4038城內(nèi) 159528 4286 總計 8879293 3772二、全市熱點樓盤網(wǎng)上備案成交前 30名分析（截至 12月 31日）排名 項 目名稱 區(qū)域 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交套數(shù) 成交均價 (元 /㎡ )1 中新 一方面，社會自發(fā)團購約 100余套（實際上為小團隊拼湊而成），但其力量不容小覷，而且這部分客戶相對較好控制； 另一方面內(nèi)部及各方關(guān)系的內(nèi)部關(guān)系團購，因其層面較高，影響力更強，利用得好，其雪球效應(yīng)極為明顯，但同時又難以控制，在房源不均的情況下，會直接影響到我們銷售時的局面——08 年度如何更好地挖掘利用、控制此類客戶是我們另一個課題?！? 10月 1日 7日 …… 開始二批次認籌，實際四天認籌超 1100組。 8月 7日 ………………… 現(xiàn)場體驗售樓處現(xiàn)場包裝一次開放★ 8月 8日 8月 17日 ……… 累計認籌 2500余組★ 8月 18日 ………………… 當日直接成交 1300余套，其它內(nèi)部認購達 600套， 至 10月 15日一期 2652套基本售罄?！?應(yīng)該看到 07年只是邁出了第一步， 08年的成功才可能使項目真正進入成熟收獲期。 PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場 ■客群 ■產(chǎn)品說 明 :2023年 112月份全市住宅成交 總 量已 經(jīng) 達到 ㎡，比上年同比增 長 49% 。因此 ,無 論 是響 應(yīng) 國家 “ 號召 ” ， 還 是 優(yōu) 化市 場 供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，西安在 調(diào) 整住房 結(jié) 構(gòu) 問題 上都會加大力度。 浐 灞半 島 311000 3047 沁水新城 7948 5227 水岸 東 方 133618 3385 水岸清城 43300 3093 紫薇家天下 23390 3342 四、解讀市場，結(jié)論與分析 08年西安整體市場依然看好； 政策性風險依然存在，將會降低市場整體上升的速度，但不會阻礙前進的步伐； 區(qū)域競爭力明顯提升，成為西安主流板塊地位不可動搖； 區(qū)域競爭日益加劇，但廣泛意義上的競爭者仍為全市開發(fā)的熱銷樓盤以及城東區(qū)域的少數(shù)大盤； 中新 ?另外， 較為 重要的 認 知渠道有：路 過項 目 現(xiàn)場 、 戶 外及朋友介 紹 。一、 營銷戰(zhàn) 略思想立足西安，強化和鞏固區(qū)域及周邊主力客群 的傳播力度，適當擴大傳播范圍的廣度長期蓄水、發(fā)力引爆的暴力營銷繼續(xù)強化銷售力、執(zhí)行力 08年究竟賣什么？◆ 07年賣的水、環(huán)境、區(qū)域價值 —— 資源◆ 08年還是賣資源，只是題材不同并且應(yīng)該更有說服力二、 營銷 策略總體營銷思路： ◆ 整合挖掘現(xiàn)有項目資源，尋找創(chuàng)造新資源，并通過整合營銷策略，轉(zhuǎn)化為項目品牌。引發(fā) 2期首批次主力購房客群 (2房群體 )的共鳴 ,用于現(xiàn)場售樓處演示和電視廣告使用，制作周期通常要一個月左右 .4月 10日必須確定此事宜； 道具物料的品質(zhì)提升? 配合 2期蓄水及銷售全程的海報及形象手冊及戶型單頁將在 1期的基礎(chǔ) 上調(diào)性、風格整體提升，以高觀感的道具系統(tǒng)輔助進行二期產(chǎn)品形象的拔升，8. 媒介公關(guān)類? 構(gòu)建與媒體的深層協(xié)作關(guān)系? 加大戶外投放力度，在機場、西安各高速路入口、市內(nèi)適當增強；? 加大與華商報的合作力量，在項目的引導(dǎo)性及和新聞即時報道上給與大力協(xié)助；? 加大與西安電視臺的合作深度，對項目進行深度報道；? 同時，對于其他競爭性主流媒體，給予其他形式的適當 “補償 ”，平衡媒體關(guān)系，將其唱反調(diào)的可能減到最低；? 并且，對于相應(yīng)重要地段的戶外廣告位、重要媒介的熱點時間、版面作好提前購買，保證屆時充分的火力支持；9. 開發(fā)及入市設(shè)想：? 配合工程進度，以 A6（ 9) ）、 A15( 10)為蓄水先發(fā)；? 遵循開發(fā)進度， A10地塊、 A15地塊剩余房源、 A14地塊順勢入市；? 目前亟需落實房源供應(yīng)量及準確的工程進度以準確調(diào)整現(xiàn)有的蓄水房源方向；我們相信， 08年度我們會再創(chuàng)輝煌！謝謝附：中新第一季度工作小結(jié)策劃推廣一 .策略制定部分① 年度營銷推廣方案的制定及提交② 46月階段性推廣方案的制定及提交③ 2023年度足球營銷方案的制定及提交④ A6商業(yè)營銷策劃報告的制定及提交⑤ 2023年交房方案的前期籌劃及準備二 .企劃推廣部分① 平面推廣類 :二期形象海報已交付使用 \二期形象手冊設(shè)計并已交付流轉(zhuǎn)中 \商業(yè)手冊設(shè)計交付 \階報紙稿 \效果圖制作 8張 (配合報紙 6張 ,共 9000元 )② 現(xiàn)場包裝類 :完成現(xiàn)場工地圍檔及商業(yè)圍檔的更換，完成整體包裝方案已交付流轉(zhuǎn) ,同步完成室內(nèi)掛旗 \裝置藝術(shù) \雙面屏等的報價執(zhí)行策劃推廣③ 3月 28日房展會的準備與執(zhí)行 :展會方案設(shè)計 \展會搭建 \展會人員組織 \展會銷售執(zhí)行④ 銷售物料配合 :商業(yè)模型已交付使用 ,大沙盤同步配合 A1地塊及 A7地塊的補強渲染 \ 概念模型的維護清理及 A1地塊及 A7地塊的補強渲染⑤ 3月媒體的鋪墊 :3月 11日全城戶外廣告的內(nèi)容更換 ,以 ”把世界裝進浐灞 ”概念傳播 ,　　　　　　　　與戶外廣告公司０８年合同續(xù)約及０７年合作良好的各家媒介的　　　　　　　　商務(wù)洽談； 800J網(wǎng)頁的內(nèi)容同步更替 ,金樓市免費網(wǎng)頁的更替 ,房展　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　會新聞通稿發(fā)布 銷售組織一．現(xiàn)場部分人員的崗位的調(diào)整：本著能者上、庸者下，多勞多得、少勞少得的原則對現(xiàn)場的工作人員崗位進行了相應(yīng)的調(diào)整，對不適合崗位要求的人員進行了合理的調(diào)配，經(jīng)過條件篩選、民主選舉產(chǎn)生了 2位代理主管，為公司的發(fā)展培養(yǎng)人才，把浐灞半島銷售部作為易居中國陜西分公司的銷售人才的輸送基地。 12:02:1412:02:1412:02Thursday, January 28, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 12:02:14 下午 12:02 下午 12:02:14一月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 一月 21一月 2112:02:1412:02:14January 28, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:02:14 下午 12:02 下午 12:02:14一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。避免了在工作過程中出現(xiàn)重復(fù)性工作和無效性的工作。5500套房源6875張 2萬元卡(1: )34375張 200元誠意金(1:5辦理 2萬元卡轉(zhuǎn)化率 )137500次意向來客(1:4辦理 200元卡轉(zhuǎn)化率 )以上市量 55萬㎡ .戶均面積 100 ㎡ ,即上市套數(shù) 5500戶計 ,依照 07年各階段的銷售轉(zhuǎn)化率大致推算 ,要完成 08年銷售目標 5500套 ,需蓄 2萬元卡 6875組 ,200元誠意金 34375萬組 ,現(xiàn)場 13萬次意向來客 .◆ 累計售卡量超過 6000張推導(dǎo)思考；概念傳播主要圍繞解決以下問題進行 :◆ 企業(yè)信心 中新會品牌落地三、 08年 概 念 傳 播主 線迅速補位銀卡會員積極拓展藍卡會員4月 20日前完成已購中新浐灞半島的一期所有客戶中新會銀卡的發(fā)放及整理工作 ,為交房與足球營銷鋪墊通過二期產(chǎn)品蓄水 ,積極拓展藍卡會員 ,爭取拓展 10000組 ,為蓄水作資源準備聯(lián)動足球營銷 通過面向中新會銀卡客戶贈送主場球票，聯(lián)動足球營銷，全面展開中新會品牌落地工作 ,深化優(yōu)化中新會附加價值◆ 項目信心? — 一個全新居住板塊的崛起 ——