【正文】 核心主力零售店盡量自營；而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔。 商業(yè)地產(chǎn)研究 十八、建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建 如：明發(fā)商業(yè)廣場、 SM、世貿(mào)商城等 如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富山誠達(dá)、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場等 商業(yè)地產(chǎn)研究 十九、設(shè)計模式、管理模式 設(shè)計模式 管理模式 合作管理 （瑞景商業(yè)廣場） 委托國外機構(gòu)管理 （美國環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （ SM、名匯） 輸入管理 （大摩世貿(mào)商城等） 商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營管理。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（四） 商業(yè)地產(chǎn)研究 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 （一） 尺度一：經(jīng)濟水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 十一、解讀“城”與“市”（一） 從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機遇； 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。 （ 6） .商務(wù)樓、寫字樓商鋪 。 按照投資價值分類 （ 1） .“ 都市型 ” 商鋪 績優(yōu)股； （ 2） .“ 社區(qū)型 ” 商鋪 潛力股； （ 3） . “ 便利型 ” 商鋪 冷門小盤股； （ 4） .專業(yè)街市商鋪 高科技股； （ 5） .其他商鋪 “ 一般股票 ” 。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（一） 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： ?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； ?二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力； ?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。 二四、商業(yè)步行街的三個空間維度 －－ 長、 寬、高 商業(yè)地產(chǎn)研究 二五、“豪布斯卡” (HOPSCA) “豪布斯卡” (HOPSCA)是 6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類 —— Citymall ? 商業(yè)空間步行化 購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實現(xiàn)步行化。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 ?專賣店 ( exclusive shop): 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識教材 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn) ？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn) ,包括酒店 ,超市 ,臨街商鋪 ,大型住宅項目的商業(yè)配套 ,購物中心 ,特色商業(yè)街區(qū) ,商業(yè)廣場 ,專業(yè)批發(fā)市場 ,SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn) . 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 按座落位置分 按規(guī)模分 按照投資價值分類 按照商鋪的位置形式分類 按照開發(fā)形