【正文】 n 極品物 業(yè) —— 綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合運(yùn)用—— 高科技、智能化、人性化設(shè)備的配套呈現(xiàn)—— 綠色植物、綠色建筑、綠色生活—— 不一樣的客戶形態(tài)，一樣的皇家服務(wù)體系 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 傳統(tǒng) 酒店式公寓提供各種服 務(wù) ，但大多限制在保姆式的洗衣、打 掃 和快 遞 等等 。 n 返租 計(jì) 劃 針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，代為出租。o 價(jià)格策略價(jià)格策略 大商業(yè)大商業(yè) o 營(yíng)銷總思路營(yíng)銷總思路 n 公寓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。n 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 與桐梓縣七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。首付款控制 —— 首付款不宜超過(guò) 4～ 10萬(wàn)元，降低投資門檻。216。五、 招商及運(yùn)營(yíng)招商及運(yùn)營(yíng)q 招商目標(biāo)品牌招商目標(biāo)品牌 216。由外而內(nèi)在銷售策略上，保持主動(dòng)式銷售，以低成本營(yíng)運(yùn)方式，快速銷售。理由：u包租 3年：一是大多中小商戶租賃期限為 3年，二是隨著渝廣高鐵的建成通車，將極大的縮短渝黔交通距離，會(huì)加大 渝黔投資前景， 投資客戶前景看好；u前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及 SWOT分析分析項(xiàng)目（項(xiàng)目（ SWOT ）分析）分析q Opportunity（機(jī)會(huì)分析）（機(jī)會(huì)分析） 216。 216。?供給爆發(fā)大批開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入存在供給過(guò)剩可能。桐梓縣城土地市場(chǎng)前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進(jìn)區(qū)域合作 抓住遵義市構(gòu)建特大城市經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)遇，著力開(kāi)展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開(kāi)展在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) “同城化 ”、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)等方面的縱深合作，實(shí)現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。 210國(guó)道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動(dòng)脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分，向南進(jìn)入遵義中心城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，緊貼 “黔中經(jīng)濟(jì)區(qū) ”， 成為黔渝經(jīng)濟(jì)合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)。借助重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)桐梓能源、礦產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)及重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移對(duì)桐梓產(chǎn)業(yè)升級(jí)的牽引作用，桐梓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，預(yù)計(jì)其增速在貴州省內(nèi)處于領(lǐng)先地位將是常態(tài)；（ 4）桐梓是中國(guó)煤炭資源百?gòu)?qiáng)，也是世界旅游組織確定的 “鄉(xiāng)村旅游 ”觀察點(diǎn)。成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)：人性化的步行空間；規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局；公共空間的營(yíng)造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心蟠龍新區(qū)大盤的開(kāi)發(fā)是通過(guò)品牌企業(yè)的號(hào)召力帶動(dòng)，抑或通過(guò)規(guī)模的成熟配套和便捷的生活設(shè)施打造蟠龍首俯項(xiàng)目地處桐梓蟠龍新區(qū)蟠龍大道旁，總建筑 30萬(wàn) ㎡ ，以 “ 商業(yè)中心、行政中心、高尚居區(qū) ” 為定位，拉開(kāi)了桐梓人居新模式。3 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目周邊、交通、項(xiàng)目周邊、 SWOT分析分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析? 略4 營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略大盤開(kāi)發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)大盤開(kāi)發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、一期定位及設(shè)想模式、一期定位及設(shè)想營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略? 認(rèn)識(shí)論和方法論的關(guān)系 —— 推廣與銷售在目標(biāo)層面的分離? 方案比選與多目標(biāo)決策 —— 對(duì)于容積率、產(chǎn)品組合的沙盤推演，多目標(biāo)的決策貫徹始終? 精準(zhǔn)營(yíng)銷抑或面射武器 —— 大盤與小盤營(yíng)銷推廣思路的差異? 機(jī)構(gòu)職責(zé)與權(quán)限的細(xì)分 —— 先長(zhǎng)期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場(chǎng)? 推廣模式的選擇與權(quán)衡 —— 可選擇運(yùn)作自己的媒體，自己的代言人大盤運(yùn)作的關(guān)鍵點(diǎn)大盤運(yùn)作是一種系統(tǒng)化的思維和操作方式216。其他：生活配套、交通、學(xué)校、醫(yī)療等也占了近 1/5的比重，說(shuō)明目前市場(chǎng)上能對(duì)客戶形成強(qiáng)大的項(xiàng)目是那些肯研究客戶需求的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 轉(zhuǎn)變觀念 ， 全民招商 ， 營(yíng)造開(kāi)放環(huán)境 ； 加大投入 ， 完善設(shè)施 ， 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 ；桐梓縣屬渝黔經(jīng)濟(jì)合作實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)又是中國(guó)紅色優(yōu)秀旅游城市， 2023年 GDP已達(dá) 627706萬(wàn)元 ，增幅全省第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展；綜合分析 ， 本案所屬區(qū)域具有良好發(fā)展趨勢(shì)和潛力 ， 若自身開(kāi)發(fā)與之有效契合 ， 承接未來(lái)規(guī)劃的利好 ， 將突破市場(chǎng)。目前桐梓縣住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)貴州一些地級(jí)市的房?jī)r(jià)，達(dá) 4000多元 /㎡，上漲幅度趨于緩慢。 數(shù)據(jù)來(lái)源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局2023年桐梓縣旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善，重點(diǎn)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)旅游業(yè)的高速發(fā)展旅游環(huán)境216。216。桐梓縣在貴州全省 56個(gè)縣城中， GDP增幅排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的發(fā)展。宏觀分析宏觀分析5桐梓縣 城市 概況桐梓縣區(qū)位圖桐梓地處貴州北大門，是重慶及貴陽(yáng)兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是黔北對(duì)接重慶的 “橋頭堡 ”和黔渝經(jīng)濟(jì)的 “傳接帶 ”。 全縣國(guó)土總面積 3202平方公里，川黔鐵路、210國(guó)道和渝湛高速公路縱貫縣境，縣城至貴陽(yáng)、重慶行車時(shí)間 2小時(shí)左右，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。216。 216。當(dāng)平衡關(guān)系受到破壞將會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景。重慶兩江新區(qū)的成立，在資金、市場(chǎng)、項(xiàng)目、技術(shù)、人才、信息等各方面，對(duì)我們有極強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用。人均居住用地面積為 /人；共規(guī)劃 3所中學(xué)、 3所小學(xué)， 7所幼兒園，中小學(xué)在校生規(guī)模可達(dá)到 8200人。客戶分析客戶分析216。初期就通過(guò)形象的亮點(diǎn)形成 “ 大盤的故事 ” ，一切為了解決前期銷售的問(wèn)題216。u配套有中國(guó)福利會(huì)幼兒園、聯(lián)華超市、市場(chǎng)、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街、生活廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議大酒店等重慶奧林匹克花園 深圳桃源居 綠地 21城尊老社區(qū)中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式 以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心，區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開(kāi)發(fā)模式　適用條件：大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求及交通方便；區(qū)域開(kāi)發(fā)與建設(shè)政府支持，未來(lái)前景利好。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)煤化工 電廠 鄉(xiāng)村旅游二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃52三、政策解讀 “十一五 ”期間，桐梓縣緊緊圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市 ”的發(fā)展定位，著力打造能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工三大支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)糧油生產(chǎn)、商品蔬菜、生態(tài)畜牧、優(yōu)質(zhì)烤煙、方竹產(chǎn)業(yè)五大基地，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了 “三大轉(zhuǎn)變 ”，即：從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、從基礎(chǔ)薄弱向全面發(fā)展轉(zhuǎn)變、從低速徘徊向高速發(fā)展轉(zhuǎn)變。推進(jìn)蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)建設(shè)，快速擴(kuò)大縣城規(guī)模。 （ 1）一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，目前由于桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多； （ 2）目前城南與高速入口相鄰板塊是婁山關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們?cè)诖似陂g內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，城區(qū)內(nèi)共計(jì)有 7個(gè)在建在售項(xiàng)目，其中 4個(gè)均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均集中在這一板塊，其余項(xiàng)目多為總建面 25萬(wàn)平方米的小項(xiàng)目； （ 3）目前，售價(jià)最高的項(xiàng)目為老城內(nèi)原糧食局地塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其均價(jià)約為 4300元 /平方米，售后服務(wù)價(jià)最低的商品房項(xiàng)目約為 2800元 /平方米，其余項(xiàng)目銷售均價(jià)處于 35003900元 /平方米區(qū)間。項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及 SWOT分析分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 :桐梓地圖桐梓地圖 項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍；216。桐梓縣市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；216。功能類別 服務(wù)內(nèi)容購(gòu)物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等適用對(duì)象：u商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；u可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；u純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。蟠龍新區(qū)。216。216。 n東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～ 150㎡為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 投資者收益分析投資者收益分析 配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。n 各 產(chǎn) 品 類 型配套功能 組合 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 半島半島 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 和保值、增值優(yōu)勢(shì)。同步進(jìn)行。 n 第一性和未來(lái) 發(fā) 展 趨勢(shì) 第一性溱水半島 —— 告別空調(diào)的頂 G品質(zhì)，貴州桐梓無(wú)同類。o 賣點(diǎn)精粹賣點(diǎn)精粹 n 溱水 o 銷控策略銷控策略 半島 —— 貴州桐梓都市新生活；因地制宜的高效率組合有效媒體 —— 高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。n “ 未來(lái) 營(yíng)銷 策略 ” n “ 功能營(yíng)銷策略 ” 略略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳住宅可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 n 個(gè)體投 資 者群體的主要特征 年齡結(jié)構(gòu)：在 30—55 歲之間，其中又以 35—45 歲的投資者為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 同步開(kāi)業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。核心商圈：半島商圈；核心商圈：半島商圈；216。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：u通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；u能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；u短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心（簡(jiǎn)稱：半島商業(yè)中心）案名暫定：主推廣語(yǔ)：目標(biāo)客戶定位：走中高端客戶路線目標(biāo)客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時(shí)尚形象定位：高端、特色、時(shí)尚時(shí)尚店三、 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位q 功能配置功能配置項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及 SWOT分析分析項(xiàng)目（項(xiàng)目（ SWOT ）分析）分析q Threat（威脅分析）（威脅分析） 216。本項(xiàng)目屬于桐梓舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊老房子較多，拆遷難度大，城市發(fā)展相對(duì)比較慢 。開(kāi)發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；216。綜合性購(gòu)物中心將成為貴州桐梓消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。q舊城改造的 規(guī) 劃建 設(shè)給貴 州桐梓商 業(yè) 地 產(chǎn)帶 來(lái)新的機(jī)遇和商機(jī)。59 以上為桐梓縣 2023年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造項(xiàng)目，出讓價(jià)格偏低（拆遷由開(kāi)發(fā)商自行出資）。推進(jìn)綠色城鎮(zhèn)化，構(gòu)建縣域城鎮(zhèn)體系三、政策解讀建設(shè)縣城中等城市框架，打造縣域核心增長(zhǎng)極 按照 “東西改造、南北拓展 ”的思路，以城市路網(wǎng)建設(shè)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)大，以新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn) “三年打基礎(chǔ)，五年見(jiàn)成效，十年鑄新城 ”。蔬菜、畜牧、方竹、烤煙等農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。u建設(shè) “ 終身教育體系” ，包括以清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老年大學(xué)為代表的老年教育，涵蓋了從小到老的個(gè)階段的各自教育形式。標(biāo)桿由我 —— 唯有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個(gè)例子，看盤前誰(shuí)也沒(méi)有想到在那個(gè)地方它居然可以賣 4100元 /㎡以上，而且以后價(jià)格還要漲。216。蟠龍新區(qū)板塊 ： 蟠龍新區(qū)隔渝黔高速與老城緊鄰，是桐梓縣南部新城規(guī)劃建設(shè)的核心區(qū)域，以燎原片區(qū)和高鐵片區(qū)為重點(diǎn)，是具有現(xiàn)代城市功能的新城區(qū)，包含行政辦公、高檔居住、商業(yè)辦公、休閑旅游和文化娛樂(lè)等功能。省委、省政府作出了全面實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重大決定，出臺(tái)了相關(guān)配套政策，為桐梓發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾?？陀^反映目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。 旅游環(huán)境216。216。17′ ，全縣南北最長(zhǎng)處 81公里，東西最寬處 52公里。北距重慶 188KM，南距貴陽(yáng) 193KM，距歷史名城遵義 45KM。人口及消費(fèi)力216。 渝廣高鐵 ： 渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。216。桐梓縣發(fā)展前景利好“ 融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉(zhuǎn)型跨越 ” 主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “ 三化一游 ” 主戰(zhàn)略 “ 四大機(jī)遇 ” ：一 ： 是國(guó)家實(shí)施新一輪西部大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇。房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。從桐梓縣城操作成功的項(xiàng)目分析，其營(yíng)銷渠道分為 9大類：216。塑造一種全生長(zhǎng)周期的生活，建設(shè)一座客群多元復(fù)合的大盤成功的大盤營(yíng)銷通過(guò) “ 戶型多元 ” 實(shí)現(xiàn) “ 人群多元 ”216。蟠龍首俯圖片君悅國(guó)際圖片主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式 通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)　模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引消費(fèi)者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開(kāi)發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸