【正文】 由發(fā)展商及代理商共同擔(dān)任。并可維護(hù)工薪社區(qū)項(xiàng)目形象，除了上述各方面外本項(xiàng)目的配套幼兒園也是一個(gè)較大的賣(mài)點(diǎn)，可進(jìn)行招投標(biāo)方式吸引市內(nèi)知名幼兒園加盟。 與區(qū)域派出所聯(lián)系，加強(qiáng)警察到小區(qū)的巡察。因而得出賣(mài)點(diǎn) ： 與名院聯(lián)合創(chuàng)辦小區(qū)家庭健康綠色通道。 中產(chǎn)階級(jí) 是我們的目標(biāo)客戶(hù)群。 （ 3） 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三代同堂為主。 （二）、項(xiàng)目的定位 市場(chǎng)定位的核心是確認(rèn)差異，選擇差異及推廣差異。 從價(jià)格方面分析 1600 元 / m2— 2020 元 / m2 之間的樓盤(pán)，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍 2號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開(kāi)花園、貴新苑、陽(yáng)光都市等，這些樓盤(pán)的推盤(pán)手法相對(duì)較陳舊 。 b、 環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)裁 種四季花草，園林藝術(shù)點(diǎn)綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。距市中心 5 分鐘的車(chē)程，此地段今后的商業(yè)價(jià)值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。 ③ 康體會(huì)所 小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀(guān)性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語(yǔ)： 假日心情 —— 休閑會(huì)所 康樂(lè)年華 —— 運(yùn)動(dòng)中心 ④ 物業(yè)管理 為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。成本控制得越好，價(jià)格越低的產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。從去年的市場(chǎng)消化量和今年的政策形勢(shì)來(lái)預(yù)計(jì)，今年的市場(chǎng)需求量會(huì)在 100 萬(wàn) — 200 萬(wàn)平方米之間，但供需之比仍在 5: 1 左右。 （四）市場(chǎng)供給分析 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開(kāi)發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 5— 10 年。 （二）貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線(xiàn)以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無(wú)形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀(guān)賞景觀(guān)及取之不竭的自然空氣資源。 此處適合中老年人。 5． 坡地多層（ 3 棟 、回遷樓） 起 價(jià) ： 1998 元 /㎡ 最高價(jià) ： 2188 元 /㎡ 均 價(jià) ： 2150 元 /㎡ 回遷樓價(jià)格定位應(yīng)是甲方與回遷戶(hù)協(xié)商的結(jié)果，但根據(jù)目前的市場(chǎng)價(jià)格狀況及樓盤(pán)質(zhì)素，該三棟回遷樓價(jià)位宜作上述定價(jià)。 （請(qǐng)參閱《目標(biāo)客源分析提要》） 4．項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素、檔次 通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃布局的調(diào)整、戶(hù)型的修改、景觀(guān)的設(shè)計(jì)以及外立面細(xì)部處理，項(xiàng)目產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)中高檔次的物業(yè)。 第三階段： 日式園林區(qū)（市場(chǎng)反應(yīng)轟動(dòng)的炒作） 第四階段： 法式園林區(qū) 注： 日式園林區(qū)第一、第二幢 9 月 20 日前推完 法式園林區(qū)第三、四、五幢為 9 月 209 月 25 日強(qiáng)調(diào) 推“ 1”為“ 2”做好炒作的鋪墊 【 項(xiàng)目定位 】 卓信 .名都 項(xiàng)目定位： ~異國(guó)風(fēng)情 ~ ~貴陽(yáng)第一花園住宅小區(qū) ~ 主題廣告語(yǔ)： 魅力之城 讓你每天感受假日情懷 貴陽(yáng)第一生活環(huán)境 主推： 異國(guó)風(fēng)情 讓你每天感受假日情懷 【一期推盤(pán)價(jià)格走勢(shì)分析 】 首推 1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓 1 號(hào)樓均價(jià) 2100 元 /平方米 2 號(hào)樓均價(jià) 2400 元 /平方米 目的： 由 2 號(hào)樓測(cè)試市場(chǎng) （一） 1 號(hào)樓主要用“低開(kāi)高走” 的策略起動(dòng)市場(chǎng)，引起市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，目的使銷(xiāo)售形成旺銷(xiāo)的良性循環(huán)。 （ 2） 通過(guò)“畫(huà)“來(lái)襯托環(huán)境的美。 2．近些年隨著區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，沿海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前沿理念不斷洗禮，貴陽(yáng)住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格趨向多元化特征。 （三）區(qū)域建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)趨勢(shì) 現(xiàn)代國(guó)際簡(jiǎn)約風(fēng)格逐漸成為貴陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)的主流，尤其是小高層、高層項(xiàng)目，它基本上代表著區(qū)域住宅需求的現(xiàn)代審美取向，并符合現(xiàn)代人的活潑、青春、時(shí)尚的個(gè)性時(shí)代特征。 白領(lǐng)域 項(xiàng)目的主流客戶(hù)群為中產(chǎn)階級(jí)，比較有概括性。 （二） 2 號(hào)樓主要測(cè)試市區(qū)同檔甚至高檔盤(pán)的客戶(hù)群，這是項(xiàng)目升價(jià)的關(guān)鍵。 差別定價(jià)策略可以更加合理把握住買(mǎi)方市場(chǎng)下消費(fèi)心理特征（即“一分錢(qián)，一分貨”的通俗說(shuō)法），合理規(guī)避銷(xiāo)售障礙，做到項(xiàng)目銷(xiāo)售的均好性，合理兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)。 正由于滲透性的價(jià)格與市場(chǎng)一般價(jià)格相比稍低，為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，在項(xiàng)目入市后若銷(xiāo)售成績(jī)卓然、市場(chǎng)反映強(qiáng)烈， 則可在未售單位中適度提高單價(jià)。園林文化可聯(lián)系 關(guān)于情感方面的詩(shī)或是故事。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及 質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿(mǎn)意的成果。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。另外，以往未被市場(chǎng)消化的供給，加上今年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約 280 多萬(wàn)方的供給量。 就貴陽(yáng)市而言，這一階層存在的以下特點(diǎn)： 家庭總存量補(bǔ)貼： 2 萬(wàn) — 7 萬(wàn)元左右 購(gòu)房目的 ： ① 改善居住環(huán)境； ② 增大居住面積； ③給子 女購(gòu)房；④老房拆遷 喜好面積： 60m2— 120 m2 (其中 60m2— 80 m2 占 30%) 能承受總價(jià)： 10 萬(wàn) — 30 萬(wàn)（ 按揭 30年） 可接受單價(jià)： 1400 元 / m2—— 2200 元 / m2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書(shū)便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一階層的特點(diǎn)和購(gòu)房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。這一階段的競(jìng)爭(zhēng)將迫使發(fā)展商在開(kāi)發(fā) 意念和開(kāi)發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。 ②在星力百貨瑞金店辟出專(zhuān)柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福 e 時(shí)代”。包括： a、保安 24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控； b、提供郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)印； c、維修服務(wù)； d、清潔服務(wù)； e、當(dāng)用戶(hù)需要時(shí)，可與用戶(hù)簽訂服務(wù)合同，滿(mǎn)足用戶(hù)諸如接送小孩、看護(hù)老人、購(gòu)物等方面的需求。 （ 2）目標(biāo)客戶(hù)定位 ① 收入在中等，有一定積蓄，在本地段居家工作的工薪階層人士； ② 有余錢(qián)的二次或以上的置業(yè)人士； ③ 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”； ④ 原住這一帶的“老市民”。 40m2—60m2 一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶(hù)型也較易吸引都市中工作不久的藍(lán)領(lǐng)人士。在此暫且略談。 （ 8） 環(huán)境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好 （ 9） 地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠(yuǎn)。 服務(wù)特區(qū) 休閑：區(qū)內(nèi)會(huì)所設(shè)置健身房、棋牌室、桌球室、游藝樂(lè)園、兒童益智中心、老年活動(dòng)中心、美容美發(fā)中心等符合目標(biāo)客戶(hù)心理的多項(xiàng)休閑設(shè)施。這種互動(dòng)園林在貴陽(yáng)是一個(gè)較新的概念，在我們超萬(wàn)平米的 綠化范圍內(nèi)精心設(shè)計(jì)，定會(huì)成為 貴陽(yáng)市獨(dú)樹(shù)一幟的良好賣(mài)點(diǎn)。策劃、銷(xiāo)售、研展是個(gè)案行銷(xiāo)的 主要組織功能，財(cái)務(wù)及總務(wù)是支援性的后勤工作。 為達(dá)到較好的銷(xiāo)售效果，需要對(duì)示范單位和銷(xiāo)售環(huán)境進(jìn)行包裝和布置。含現(xiàn)場(chǎng)售控、下訂、簽約、來(lái)電來(lái)客 記錄分析及售后服務(wù)等工作。建筑物外表過(guò)時(shí)，灰塵積累較多。這是阻礙 區(qū)域外客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)重大因素。不僅可以帶動(dòng)市場(chǎng)，而且可被市場(chǎng)的旺銷(xiāo)推動(dòng)價(jià)格上浮。 安全特區(qū) 從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域內(nèi)的主銷(xiāo)戶(hù)型面積 60— 120m2，其中 60— 80 m2的戶(hù)型占所有已銷(xiāo)戶(hù)型比例僅為 5%左右，遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足區(qū)域客戶(hù)的需求。 從樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)上分析 大營(yíng)坡片區(qū)的花園小區(qū)，在樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)上都打環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽(yáng)光都市的“做陽(yáng)光下最快樂(lè)的人”等，這些無(wú)疑都是目前房產(chǎn)樓盤(pán)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。該項(xiàng)目由于尚未開(kāi)盤(pán)，所以具體項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)還無(wú)法獲得，但就其規(guī)模與地理位置來(lái)看，完全具備同本項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，因此，本項(xiàng)目的前期策劃尤為重要。 星竹園 該項(xiàng)目地外貴陽(yáng)市大營(yíng)坡筑新巷位置，距大營(yíng)坡主干道筑新路僅 30 米，距貴州日?qǐng)?bào)社、大營(yíng)坡車(chē)站僅 300 米。 萬(wàn)東花園推出的市場(chǎng)形象 萬(wàn)東花園是萬(wàn)東公司今年開(kāi)發(fā)的重頭戲，在貴陽(yáng) 2020 年房交會(huì)上，“萬(wàn)東花園”作為參展樓層在筑城市民面前閃亮登場(chǎng)，成為大營(yíng)坡方向的又一聚焦點(diǎn)。 ① 建筑設(shè)計(jì) a、建筑風(fēng)格： 景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營(yíng)造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅”。雖然，近年來(lái)市場(chǎng)商品住宅的銷(xiāo)售量有較大幅度增長(zhǎng) ，但與批出量相比還處于下風(fēng)，并且目前在規(guī)劃局報(bào)建的項(xiàng)目尚有約 200 萬(wàn)方的報(bào)建量，這些項(xiàng)目已蓄勢(shì)待發(fā)，隨時(shí)可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，這將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的壓力。 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位 2300 元 /m2— 4500元 /m2。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向郊區(qū)地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽(yáng)小區(qū)等。 項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌 項(xiàng)目的報(bào)建、施工、推廣、銷(xiāo)售需要非常專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)化全局統(tǒng)籌安排，以避免銷(xiāo)售期間過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的不必要的費(fèi)用支出；同時(shí)促使發(fā)展商能在較短的時(shí)間內(nèi)回籠資金做再投資。 此個(gè)適合各年齡段的人?？拷幼√帪殪o區(qū)，中心為動(dòng)區(qū)。 2．中庭小高層（ 3 棟） 起 價(jià) ： 2258 元 /㎡ 最高價(jià) ： 2598 元 /㎡ 均 價(jià) ： 2420 元 /㎡ 樓層垂直價(jià)差： 以首層住宅為基準(zhǔn)、層差 30 元； 水平價(jià)差： 中庭三棟小高層在水平上的景觀(guān)、朝向、戶(hù)型結(jié)構(gòu)上差異 較大，尤其是凸齒部分的小躍層，因此建議水平價(jià)差控制在100150 元 /㎡之間，即同一樓層小躍層戶(hù)型價(jià)格比平層戶(hù)型高出100150 元 /㎡。 2．主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格特征 ◆ 萬(wàn)東花園目前多層起價(jià) 2168 元 /㎡，均價(jià) 2280 元 /㎡；小高層起價(jià) 2348 元 /㎡，實(shí)際均價(jià)約 2650 元 /㎡。 （ 2） 展銷(xiāo)會(huì)期間由：園林設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。 3． 項(xiàng)目山體多層單體：普通風(fēng)格 其設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議參考如 下： 對(duì)應(yīng)回遷戶(hù)需求，適度選擇比普通住宅單體用材稍高檔些的材料，同時(shí)合理于局部注入一些現(xiàn)代裝飾語(yǔ)匯及元素符號(hào)。 兆陽(yáng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議提要 一．建筑風(fēng)格簡(jiǎn)要認(rèn)識(shí) （一）建筑風(fēng)格釋義 建筑風(fēng)格可以簡(jiǎn)要理解為建筑形式通過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐達(dá)成的某種審美模式（范式）。 2． 項(xiàng)目中庭住宅單體：現(xiàn)代國(guó)際式簡(jiǎn)約風(fēng)格 其設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議參考如下： 幾何線(xiàn)條修飾、色彩明快跳躍；外立面簡(jiǎn)約流暢；屋頂以波浪塑鋼板材或挑板；架廊等異型為特征，力創(chuàng)活潑、時(shí)尚，具突出個(gè)性；立面立體層次感較強(qiáng)，合理運(yùn)用色帶色塊處理；同時(shí)適度注入民族地域文化特色的元素符號(hào)，如干欄符號(hào)、一些民族木構(gòu)建筑文化元素符號(hào)，運(yùn)用到底層架空或立面局部造型中。 我們的策略： （ 1） 在取得預(yù)售證前采取“無(wú)條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監(jiān)控，公證處公證。同時(shí)，銀海、創(chuàng)力等眾多潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大營(yíng)坡項(xiàng)目亦將在不久之后進(jìn)入市場(chǎng)，大營(yíng)坡片區(qū)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況將走向白熱化 （請(qǐng)參閱《策劃區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析提要》）。 水平價(jià)差： 入口多層在水平上的景觀(guān)、朝向、噪音干擾、交通等影響因素稍有差異，同一水平價(jià)格應(yīng)有一定差異，后一單元臨圍合空間 A 院?jiǎn)挝粦?yīng)比臨筑新路單位價(jià)格高出 6080 元 /㎡，比中間單位高出 3050 元 /㎡，即水平價(jià)差在 %之間。 梧竹幽居：室內(nèi)視綠好 ,參與性較低 ,美觀(guān) ,清雅 。園林文 化可聯(lián)系：“小橋流水”之類(lèi)的詩(shī)歌 。 2 、周邊人文環(huán)境對(duì)項(xiàng)目有影響 項(xiàng)目處城鄉(xiāng)結(jié)合的 地理位置，居住人口綜合素質(zhì)并不高，毗鄰的北郊小學(xué)，二十三中的教學(xué)質(zhì)量均很差，這部份現(xiàn)象無(wú)形中給項(xiàng)目自身的推廣帶來(lái)了不利的因素。深 圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽(yáng)”已成為共識(shí)。 高層項(xiàng)目太多，且集中在市中心一帶，價(jià)位 3000 元/m2— 4500 元 /m2。 （七）未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于這幾年土地的無(wú)序出讓和各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，貴陽(yáng)市商品房建設(shè)空前膨脹，市場(chǎng)已明顯出現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。 （ 1）景藤堡推出市場(chǎng)的形象是 e 時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū) 為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過(guò)幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作。萬(wàn)東花園占地面積 2 萬(wàn)余平米，總建筑面積 60000 多平米，由萬(wàn)東實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，特聘國(guó)內(nèi)外名師攜手設(shè)計(jì)，吸取深圳、上海、北京多個(gè)居住小區(qū)的精華，外觀(guān)恢宏氣勢(shì)，內(nèi)部精致實(shí)用，由萬(wàn)東物業(yè)管理有限公司提供 24 小時(shí)的物管服務(wù)，同時(shí)，萬(wàn)東花園也是大營(yíng)坡方向臨街最近之 物業(yè)，地處人流物流的交接點(diǎn)上，極具升值潛力。而它的戶(hù)型設(shè)計(jì)也較為理想，通風(fēng)和采光均沒(méi)有遮擋，劣勢(shì)在于作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的嘈雜，但它推盤(pán)時(shí)間較早，而同區(qū)域的大盤(pán)都是在近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤(pán)的先機(jī)，銷(xiāo)售較為理想。 目前區(qū)域內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目最具威脅的是萬(wàn)東小區(qū)。 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析 大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含