【正文】 一月 2107:51:3607:51Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 。地下室類型全部為前而后三。? 通過提升項目在其他方面的產(chǎn)品力以及較好的銷售策略，以其他方面的優(yōu)勢彌補噪音對產(chǎn)品力的負(fù)面影響。? 媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)硬廣召集；網(wǎng)絡(luò)、客通的軟文炒作37蓄客期公關(guān)活動（ 2） “ 魯能杯 ” 高爾夫巡回賽? 目的：以高尚休閑運動為切入點，進行全方位的圈層營銷，使格拉斯小鎮(zhèn)成為家喻戶曉的別墅名盤，助力銷售。25?2023年 16月主要消化 2期剩余產(chǎn)品，利用調(diào)整后的產(chǎn)品價格優(yōu)勢，消化除一期沿河樓王及保留房源外所有剩余產(chǎn)品。13項目名稱 一期 二期 三期 四期東方普羅旺斯 9 18 42 　龍湖滟瀾山 7 　 　 　MOMA萬萬樹 34 　 　 　龍灣 　 　 　 7麗宮別墅 　 80 　 　清錦源 80 　 　 　譽天下 9 130 　 　壹千棟 　 8 10 113泰禾紅御 53 　 　 　澳景園 84 　 　 　暖山 　 118　 　格拉斯小鎮(zhèn) 21 28 25 　合計 876二 .銷售任務(wù)和銷售節(jié)點1415區(qū)域 銷售套數(shù) 銷售面積（萬平米） 銷售金額（億元） 計劃回款（ 億元）格拉斯一期 17 格拉斯二期 21 格拉斯三期（起步區(qū)） 25 合計 63 優(yōu)山美地 A區(qū)二期西段 6 一期可售房源分析16一期剩余房源 21套，其中：毛坯房： 10套樣板間： 5套（包括樓王樣板間 2套）沿河樓王： 6套可售房源保留房源樣板間17一期可售房源分析 一期剩余房源以沿河樓王及臨西側(cè)綠化帶大戶型為主，景觀條件較好，但現(xiàn)場環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)感相比較二期存在性價比不足的情況，客戶感受售價偏高。容積率不到，被業(yè)內(nèi)稱為 “ 中央別墅區(qū)最后一塊低容積率用地 ” 。12月結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議明確， 2023繼續(xù)執(zhí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。7順義別墅區(qū)拍賣－－北京樓面地價、總價雙料地王誕生 ! 偉業(yè)預(yù)測：該地塊土地面積為 ，規(guī)劃建筑面積約為17萬平方米，可以開發(fā)成聯(lián)排別墅、疊拼別墅加公寓，是近期少有的低容積率地塊。? 三期產(chǎn)品預(yù)計 5月樣板間到位， 2023年 7月取得預(yù)售許可證件并開盤，年內(nèi)消化 25套。29推廣渠道 費用（萬元）平面媒體 網(wǎng)絡(luò)費 戶外費 短信 40直投 2活動費 現(xiàn)場包裝 促銷費用、贊助費 策劃、顧問費 120銷售物料、模型制作 小計 30　 費用（萬元）占總費用份額 來訪量占總來訪量份額費效比（元 /人）戶外 % 306 % 3644 直投 2 % 5 % 4000 活動 % 300 % 4162 網(wǎng)絡(luò) % 174 % 8430 短信 40 % 47 % 8511 平面 % 22 % 13409 合計 　 　 　 　以來訪數(shù)量為基礎(chǔ)分析，推廣手段性價比依次為 “戶外、直投、活動、網(wǎng)絡(luò)、短信、平面 ”。? 媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)硬廣召集；網(wǎng)絡(luò)軟文炒作45持續(xù)期公關(guān)活動（ 2）格拉斯思想講堂? 目的：針對目標(biāo)客群關(guān)于生活方式、投資理財、下一代教育等普遍關(guān)心的問題，進行系列的培訓(xùn)講座，開拓客群，加強與意向客戶的聯(lián)絡(luò)? 時間： 11月份? 形式：與中信銀行、禮儀培訓(xùn)機構(gòu)、富二代培訓(xùn)機構(gòu)、智力開發(fā)機構(gòu)等聯(lián)合，由小鎮(zhèn)負(fù)責(zé)召集人群，進行投資理財課、家業(yè)繼承課、思維訓(xùn)練課、商務(wù)禮儀課、宗教課的開辦，并最終以參與人群的心得體會形成 “小鎮(zhèn)思想 ”圖書。?2023年優(yōu)山美地與格拉斯項目聯(lián)合進行推廣，推廣執(zhí)行費用合計 2095萬元，營銷費用財務(wù)支付總額為 。每戶配備雙車位 。 07:51:3607:51:3607:511/24/2023 7:51:36 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 217:51 上午 一月 2107:51January 24, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 一月 217:51 上午 一月 2107:51January 24, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 07:51:3607:51:3607:511/24/2023 7:51:36 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 5 3 8 8 5 40銷售物料 3 　 6 5 10　 4 4 　 　 32模型制作 　 　 　 25 　 　 　 15 　 　 　 　 40宣傳片 　 　 　 5 20 　 　 　 　 　 　 　 25促銷禮品及贊助費 　 　 　 　 　 8　 50，客戶認(rèn)同感較小應(yīng)對之道：? 針對項目位置較偏，客戶到訪路線復(fù)雜的問題，做好周邊區(qū)域交通指示系統(tǒng)，使客戶更加容易的找到項目，減少客戶對項目區(qū)位陌生的主觀感覺。? 以三期帶動一、二期： 7月將推出格拉斯小鎮(zhèn)三期， 推廣工作將主要圍繞三期展開；以三期的價值提升，襯托一期、二期余量房源的性價比，進而在價值主訴求的基礎(chǔ)上，針對一、二期剩余貨量傳達(dá)投資訴求。? 客戶認(rèn)為項目主要優(yōu)勢為自然環(huán)境、項目規(guī)模及開發(fā)商實力。獨棟別墅成交量下降到了三成。其中商品住宅用地已經(jīng)完成計劃的 90%，兩限房用地僅完成全年計劃的 7%： 兩限房銷售的遇冷直接導(dǎo)致了限價地成交冷清，僅成交 28公頃，完成 400公頃的目標(biāo)面臨一定的壓力。從土地計劃完成情況看，總量成交完成計劃的 62%。11 【 競爭區(qū)域別墅市場 】? 2023年 111月，北京東北部別墅區(qū)域市場從成交產(chǎn)品類型來看，雙拼、聯(lián)排以及小獨棟別墅成交量增長迅速，占到別墅總成交量的近七成。? 客戶購買動機：升值投資與自住兼顧。 slogan格拉斯小鎮(zhèn)? 提升形象價值： 以三期的價值為載體，深化和提升小鎮(zhèn)的形象價值，積極通過各種渠道開拓客戶資源，進行細(xì)分、精準(zhǔn)推廣，開展體驗營銷推廣、情感營銷推廣。? 增加推廣精度，提高來電來訪客戶的有效性。 20 15 15 50 50 20 10 10 190現(xiàn)場包裝 3 　 8 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 。 2023/1/24 7:51:3607:51:3624 January 2023? 1一個人即使已登上