【正文】 水井老街，中國(guó)公館文化典范半世浮華，一席公館。名人效應(yīng)第二篇：邀請(qǐng)影視、音樂、文化三個(gè)不同領(lǐng)域的名人為本案做形象代言，通過他們的口吻向目標(biāo)客戶推介本案。2023年，中國(guó)成都，水井老街。 制作價(jià)值昂貴的鑲玉樓書，銷售人員各執(zhí)一本，用于與客戶溝通時(shí)使用。戶主A戶主B戶主 C合院式的物業(yè)共享釋義? 我們對(duì)客戶進(jìn)行一下梳理：客戶分類億萬資產(chǎn)級(jí)的個(gè)人客戶大中型企業(yè)客戶千萬資產(chǎn)級(jí)的個(gè)人客戶資金承受力3000萬元以上3000萬元以上2023萬元以下購(gòu)買用途商務(wù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)奢侈品、持有、自住奢侈品、持有、自住客群數(shù)量全國(guó) 6萬余人全國(guó)超過 170萬家，四川本地 10余萬家全國(guó) 96萬余人水井坊歷史文化保護(hù)區(qū)，絕版的數(shù)十套物業(yè)供應(yīng)，此后不再有。u 有沒有更龐大的客群值得我們?nèi)グl(fā)掘？！u 答案是肯定的！q 作為公館，除了自住的功能以外，更重要的是其具備商務(wù)會(huì)客廳的功能，那么 企業(yè)有沒有可能購(gòu)買本案，用作企業(yè)展示、商務(wù)洽談的高檔會(huì)客廳 呢？——在我們的調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)：u有數(shù)量不低的豪宅，被企業(yè)購(gòu)買后用作商務(wù)會(huì)客、洽談之用。在盡企業(yè)家社會(huì)責(zé)任方面，他們相對(duì)來說不怎么關(guān)心環(huán)保，認(rèn)為引領(lǐng)行業(yè)和納稅更為重要。胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告說：根據(jù)報(bào)告可見：資產(chǎn)從千萬到億元之間，富豪人數(shù)有 96萬之眾。? 智能化會(huì)議系統(tǒng)，可隨時(shí)召開網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議。u建筑風(fēng)格：川西民居建筑風(fēng)格融以現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，恰當(dāng)?shù)狞c(diǎn)綴皇家建筑的富麗色彩，即以川西建筑色調(diào)（青白灰色）為主體，在院門、檐 口等處適當(dāng)配以紅色等富貴色彩。u 建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格（川西民居）。? B地塊從經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，停車位要求較高，建議道路部分下挖一層，形成局部負(fù)一層的停車位，在保證車位的前提下，同時(shí)滿足公館式會(huì)所獨(dú)立入戶、口岸私密的經(jīng)營(yíng)條件，來達(dá)到高端會(huì)所的要求。 上圖為安仁古鎮(zhèn)的板塊布局徜徉在安仁中國(guó)博物館小鎮(zhèn)，也許您會(huì)在 “ 風(fēng)情老街 ” 上不經(jīng)意間撞見正在拍戲的明星、會(huì)在 “ 陳月生公館 ” 里邂逅一段歷史故事、在 “ 星廷戲院 ” 里看一出人間悲歡。u西為中用的心理：公館建筑新起于近代，西方文化的大量涌入也不斷沖擊國(guó)人的思想，建造公館的多為官僚紳士，與外國(guó)人和西方文化接觸比較多，對(duì)西方居住文化的接納度比較大， 公館建筑對(duì)西方建筑的符合、構(gòu)件運(yùn)用非常多 。白色粉墻或青水磚墻，色調(diào)素雅，且有馬頭封火墻高高聳立，對(duì)外院墻 “ 較高，一般不低于 5米，開窗較少，石庫(kù)門便成為建筑立面上的重要構(gòu)圖元素。252。 公館作為高端建筑，非常強(qiáng)調(diào)私密性，反而對(duì)商業(yè)口岸要求不高，甚至越深匿、越昂貴。220。 大眾型商業(yè)與本案的形象有沖突，此路線不妥。 高端商業(yè)符合本案的形象和氣質(zhì)。月寬窄巷子以傳統(tǒng)院落、巷坊生活方式為依托的民俗文化形態(tài)；商業(yè)、旅游、住宅、復(fù)合型地產(chǎn)230。從文化的角度來看，寬窄巷子是以 院落、巷子等老成都的建筑文化 為依托，完整保留原有的院落和巷子，并引入 高端會(huì)所、私家宅院、精品餐飲 ，打造成都人鐘愛的傳統(tǒng)生活方式，以此形成成都文化的縮影。奢侈品 (Luxury)關(guān)鍵詞： 稀缺Rare時(shí)尚Fashion身份Status? 世界著名的奢侈型物業(yè)利奧波德別墅 赫斯特城堡 愛敦閣 利斯之花 由世界經(jīng)理人集團(tuán)、世界地產(chǎn)研究院和 《 總裁 》 雜志聯(lián)合評(píng)選的 2023年 《 世界 10大超級(jí)豪宅 》 ，印度的安蒂拉 (Antilla)以 9億美元位居冠軍，法國(guó)的利奧波德別墅 (Villa eopolda)以 美元位居第二，排名第三的則是價(jià)值 4億美元的美國(guó)白宮。u 從銷售的角度考慮，這種模式能夠?qū)N售物業(yè)的總價(jià)控制在2023萬以內(nèi)，目標(biāo)受眾更為廣泛，比較容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。 月，為 13層整租價(jià)， 若按 6%的年回報(bào)率回算，則該物業(yè)售價(jià)可達(dá) 6萬元 /平米，基本與本案的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)。商圈位置 由東大街、紅星路、春熙路、科甲巷構(gòu)成。?成都蘭桂坊沿河而建，由 19幢 2至 3層建筑構(gòu)成，開設(shè)有逾 100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型 “ 復(fù)制版 ” ，是香港境外唯一的 “ 蘭桂坊 ” 連鎖區(qū)。?九眼橋東側(cè)匯聚了 “ 外灘、凌江峰閣、南府錦、晶藍(lán)半島 ” 等高檔社區(qū)，被譽(yù)為成都的新外灘。很顯然，這是一個(gè)具有濃厚中式人文底蘊(yùn)的項(xiàng)目。這座古堡，價(jià)值幾何？文化無價(jià)！愈稀世，愈無價(jià)；愈高貴，愈平淡。220。u 項(xiàng)目由 A、 B、 C、 D四個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，其中 B地塊與 C地塊之間為水井坊遺址博物館。視角向東122區(qū)域二：時(shí)代豪庭與蓉上坊。音樂廣場(chǎng)和廊橋一體，形成成都的標(biāo)志性建筑之一。此前未曾有，此后不會(huì)有！三千年成都風(fēng)華，由這里代言 。建筑 形態(tài) 臨街商鋪 +商業(yè)步行街。u 作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。?商業(yè)口岸無法解決如果劃小面積，通過經(jīng)營(yíng)的租金來支撐銷售，同時(shí)也會(huì)遇到地塊本身的局限問題：?交通問題無法解決?人流動(dòng)線無法解決?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無法明確—— 如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)用地來思考，明顯會(huì)遇到上述難以化解的問題。PART 3 文化審視要發(fā)掘本案的文化內(nèi)涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。230。月r 對(duì)于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？r 哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？r 什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價(jià)值？? 讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：假設(shè)本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點(diǎn)：216。假設(shè)本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點(diǎn)：216。u 當(dāng)物業(yè)高端到奢侈品的地位時(shí)，客戶就會(huì)更加看重其文化屬性和價(jià)值屬性。 在建筑功能上， 公館兼具私與公，既是主人休息、生活、娛樂的場(chǎng)所又是其處理公務(wù)、應(yīng)酬交際、會(huì)商事務(wù)的地方 。 ”230?！　∶恳淮崩瞎^都有故事　　興衰毀譽(yù)榮辱哀樂滲透到　　每一塊磚石　　每一根梁木　　每一顆泥沙里　　穿行其間　　你會(huì)覺得　　老屋是有魂的宋子文公館宋子文公館建于 1933年，樓房?jī)纱?，平面呈曲尺形，建筑面積 720平方米。門頭裝飾的幾何體化趨勢(shì)尤其明顯，同時(shí)在西式的門頭上又嵌有傳統(tǒng)意味的匾額，真正使中西建筑文化融為一體。公館建筑的社會(huì)心理及其在建筑上的運(yùn)用：公館建筑作為中式建筑中較為高端的一類，其建筑特色突出，細(xì)部處理極具藝術(shù)性，代言了民國(guó)時(shí)期的特有文化氛圍。 B、 D地塊： 公館（會(huì)館）式高端主題會(huì)所、私人宅院；230。公館式會(huì)所設(shè)計(jì)方案稿C地塊業(yè)態(tài)初設(shè) :? 與蘭桂坊成都相協(xié)調(diào)，形成獨(dú)立的高端休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物一體式商業(yè)形態(tài)。? 考慮大型奢侈品牌的旗艦店租金較低， 建議本部分由開發(fā)商自持 ，不對(duì)外進(jìn)行銷售。園林方面u在地基條件的限制下，充分考慮 “ 移步易景 ” 的效果，充分使園林與院落相互融合。? 在區(qū)域內(nèi)雨水循環(huán)利用系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)能系統(tǒng)，恒溫系統(tǒng)。這些富豪有怎樣的行為特征呢？讓我們一起走進(jìn)中國(guó)的財(cái)富地圖：u 中國(guó)千萬富豪的平均年齡為 39歲， 億萬富豪的平均年齡為 43歲 。此外，億萬富豪還較 喜歡足道 。讓我們看看能夠購(gòu)買本案的企業(yè)集團(tuán)數(shù)量有多少？u 2023年 6月 18日，工業(yè)和信息化部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》， 明確了各類企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)。客戶前來樣板會(huì)所，須賜名片。不是覆蓋面 是定向推介252。每一座公館，都有一段難以磨滅的歷史。青瓦白墻，庭院深深，斑駁的院墻內(nèi)，隱約浮現(xiàn)的歲月痕跡。2023，中國(guó)成都，水井老街。這一年，我走過水井坊。劉湘率部出川抗日，慷慨陳詞： “ 抗戰(zhàn)到底，始終不渝，即敵軍一日不退出國(guó)境，川軍則一日誓不還鄉(xiāng)！ ” 每一座公館，都有一段難以磨滅的歷史。最后一步 廣告怎么做？歷史借喻第一篇：通過對(duì)歷史上著名公館的介紹，強(qiáng)化公館文化，拉升樓盤的奢侈物業(yè)形象。 采用坐銷與直銷結(jié)合的方式進(jìn)行銷售。252。u品牌傾向方面， 億萬富豪平均每人擁有 ，偏愛奔馳 E級(jí)商務(wù)汽車，不喜歡奧迪 A8，勞斯萊斯幻影是最受青睞的超級(jí)豪華商務(wù)車；賓利歐陸飛馳是最受青睞的超級(jí)豪華自駕車。u 平均擁有 3輛車， ；他們的 平均年消費(fèi)為 170萬元 ， 對(duì)奢侈品牌的認(rèn)知度比 2023年提升一倍 ；休閑時(shí)間，他們喜歡旅游、打高爾夫和游泳；全國(guó)千萬富豪高爾夫平均差點(diǎn)為 98桿。 千萬富豪人數(shù)已達(dá) 96萬人，其中包括 6萬個(gè)億萬富豪 。u故意做舊的裝飾風(fēng)格，以木質(zhì)為主，通過雕刻彩繪對(duì)中式風(fēng)格點(diǎn)綴。中國(guó)高尚生活元素，成都的城市代言建筑中國(guó) u 產(chǎn)品方向：定位為服務(wù)高端消費(fèi)人群的休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲，一站式消費(fèi)目的地。u 產(chǎn)品方向：與香格里拉酒店相呼應(yīng)，打造七星級(jí)的高端酒店，樹立成都東門的地標(biāo)建筑。 r 成都：根據(jù)政府指示，成立了 成都記憶項(xiàng)目辦公室 ，依據(jù) 《 成都市歷史文化名城保護(hù)規(guī)則 》 、 《 成都市歷史文化景觀標(biāo)識(shí)體系規(guī)劃 》《 成都市優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑保護(hù)規(guī)劃 》 等，對(duì)成都的近現(xiàn)代建筑進(jìn)行修繕。根據(jù)上述分析，考慮到本案對(duì)中國(guó)文化的精神和內(nèi)涵具有展示、發(fā)揚(yáng)、傳承的宏大意義，打造以川西民居風(fēng)格為概念的公館文化， 傳統(tǒng)民居式的建筑風(fēng)格相對(duì)而言更為適合 。賽珍珠故居南京大學(xué)北園的圍墻是后砌的，賽珍珠故居正好在西墻根，是北園最偏僻的所在。對(duì)于本案而言，公館文化是否能與之契合呢？該地塊的文化演變，經(jīng)歷了 3個(gè)階段：第一階段 酒與作坊水井坊作為中國(guó)白酒第一坊，是酒文化的傾情演繹，同時(shí)也是釀酒工人辛勤勞作的作坊，是勞動(dòng)人民的象征。而成都公館的美食也延續(xù)至今。r 這種物業(yè)形態(tài)，就是我們此前一直沒有詳細(xì)闡述的： 公館（會(huì)館）建筑及文化 。 本案是商業(yè)用地，土地年限只有 40年；216。 大眾商業(yè)對(duì)人氣要求很高，而高端物業(yè)對(duì)私密性要求很高。購(gòu)物：張飛牛肉、古法琉璃、錦里印象坊138200元 /平米 天府廣場(chǎng)太陽鳥蜀錦u 金沙文化 金沙遺址v 三國(guó)文化 武侯祠w 宗教文化 大慈寺x 移民文化 洛帶古鎮(zhèn)我們來了解一下成都市場(chǎng)上，幾個(gè)建筑與文化融合的典型案例！錦里古街錦里由武侯祠博物館恢復(fù)修建，為清末民初建筑風(fēng)格的仿古建筑，布局嚴(yán)謹(jǐn)有序，酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)錯(cuò)落有致。√我司認(rèn)為，該方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方