【正文】 216。 該年度住宅的出讓地塊編號為： E0 E04，用地面積約為217,759平方米，容積率 ，總建筑面積約為 435,518平方米。 發(fā)展大廈： 90%以上216。 完成區(qū)內所有大型公建配套設施的引入和生活配套設施的建設79廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司完成期 —— 功能開發(fā)q 完成期將完成西區(qū)商務辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問題，使區(qū)域逐步由 “形態(tài)開發(fā) ”過渡到 “功能開發(fā) ”商務辦公高尚住宅綜合商業(yè)80廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)時序動態(tài)示意81廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司開發(fā)實施進度安排項目住宅用地出讓完成期成熟期啟動期配套設施建設行政辦公建設1309 10 1105 06 07 08 12商務辦公用地出讓市政基礎設施拆遷補償04年度82廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)經營性用地出讓方案83廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司經營性用地出讓計劃安排建議84廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司商務辦公用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動期商務辦公用地出讓量不宜過大216。 有效啟動區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價值q 完成中央公園一期建設216。 青島市將部分公共設施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權、經營權或冠名權推向市場，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設施的經營效率，而且有效地盤活了城市資產 q 經營注意力資源 —— 將更多的名牌節(jié)慶活動和綜合性經濟文化活動引 入新區(qū)，提高新區(qū)的受關注程度，最終提升區(qū)域 價值和認知度64廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司策略六：彈性規(guī)劃、動態(tài)調整q 彈性規(guī)劃 —— 在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應根據(jù)區(qū)域 開發(fā)建設的實際情況在用地功能、強度等方面允許一定 范圍內的彈性變化q 動態(tài)調整 —— 根據(jù)新區(qū)經營性用地出讓的市場反應，可對原出讓計劃 進行動態(tài)調整，以保證新區(qū)開發(fā)建設的順利推進65廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會展中心區(qū)用地出讓q 廣州琶洲會展中心區(qū)土地開發(fā)過程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問題，政府針對這些問題對規(guī)劃方案作出了部分調整216。但之后日本投資大滑坡，進入了經濟長期蕭條時期216。 社會性要素：大型公共服務設施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館 等）、交通樞紐站場、大型公共活動開敞空間以及部分社 會性活動等q SOD模式對新區(qū)開發(fā)的重要性216。 時尚生活標桿型? 餐飲休閑文化：上海新天地? 標志性建筑：巴黎德方斯 “新凱旋門 ”? 時尚核心：長沙世界之窗影視基地216。新功能佛山產業(yè)發(fā)展趨勢17廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司中心組團新城區(qū) 結構紊亂 → 多級格局? 確立 “2+5” 城市空間發(fā)展格局，形成四級城鎮(zhèn)等級體系，層次清晰，職能明確，結構合理。 綜合競爭力全國第 11位，廣東省第 3位216。 與廣州的對比，顯示佛山城市空間結構的不合理q 大分散、小聚集216。佛山城市發(fā)展條件分析q 區(qū)位條件216。 產業(yè)分工：產業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務業(yè)細分216。 圍繞佛山自身優(yōu)勢制造業(yè)發(fā)展起來的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展落后216。 兼收并蓄，開放包容18廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司中心組團新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心城市魅力新都心 ———— 產業(yè)引擎產業(yè)引擎 城市標桿城市標桿19廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)功能體系評述20廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司國內外城市主導功能綜合區(qū)動力源類型總結q 國內外城市主導功能綜合區(qū)的開發(fā)建設經驗表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設都必須具備強大的動力源。以此為標準，推算佛山中心組團及順德組團商務辦公總規(guī)模約為 150萬平方米37廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司q 佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)約 100萬的商務辦公開發(fā)量基本處在合理 范圍內216。 更多引入國有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動商務辦公設施的開發(fā)216。 靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟q 場館的后續(xù)有效利用216。 在啟動期開發(fā)建設的基礎上，通過政府的政策性傾斜和引導市場資金進入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標協(xié)調發(fā)展q 完成期216。 打通啟動區(qū)東部和南部出口，強化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件q 配套設施216。 開發(fā)進度的要求? 適度引入 “ 住宅先導 ” 策略，在啟動期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力216。全國各大城市綜合土地交易價格指數(shù) (上年度為 )106廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司動態(tài)地價預測 —— 佛山市禪城區(qū)居住用地交易價格變化對地價的影響　 1999年 2023年 2023年 2023年建筑面積(平方米） 121, 287, 55, 895, 成交總價（萬元） 11, 42, 6, 157, 樓面單價（元） 1, 1, 1, 升幅 　 51% 15% 41%q 1999～ 2023年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價格年均增幅約為 16%，但跳躍性較大。 本項目的銷售時間在 2023年左右，且本項目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時候達到或超過現(xiàn)狀價格是完全可能的。 弊： 不利于控制整體空間形態(tài) 不利于地塊規(guī)劃并營造良好環(huán)境 管理難度較大 發(fā)展商開發(fā)成本高116廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城和琶洲經驗q 廣州珠江新城開發(fā)失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過小 （ 5000～ 6000平方米／塊），不利于項目的開發(fā)和規(guī)劃。 佛山市中心組團住宅成交均價目前約為 3,500元 /平方米，較好樓盤的銷售價格超過了 5,500元 /平方米。 佛山行政區(qū)劃調整的后續(xù)效應逐漸顯現(xiàn)，帶動佛山宏觀經濟快速發(fā)展216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務型企業(yè)216。 商業(yè)配套設施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司成熟期 —— 基礎設施及配套設施建設q 基礎設施216。 國內其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司啟動區(qū)開發(fā) “三步走 ”q 啟動期216。在 “六運會 ”的帶動下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標志性城市設施相繼落成，繼而商務寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標志性中心區(qū)。 意向建設項目：圖書中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。q 上海浦東陸家嘴金融貿易區(qū)規(guī)劃面積僅 ，現(xiàn)有高樓近 200幢，云集著 78家中外金融機構，重點發(fā)展金融、證券、保險、信托投資、貿易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國現(xiàn)最繁華的中央商務區(qū)。 功能復合，文化彰顯216。 傳統(tǒng)制造業(yè)占主導，偏重于產業(yè)鏈的下游加工業(yè)? 四大支柱產業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品q 產業(yè)結構亟需升級216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司q 廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場的一體化q 佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實行整體協(xié)調錯位發(fā)展216。 各區(qū)產業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機聯(lián)合和功能銜接，影響產業(yè)升級和擴散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經濟差距216。 在地域面積、人口總量、經濟實力方面，南海順德遠超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱216。 “大佛山 ”地域空間重新整合216。 中心組團作為佛山市未來的政治、經濟、文化和服務中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強大，區(qū)域價值不斷提升，應獲得最大的投資關注和建設力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實力簇群式空間發(fā)展模式產業(yè)升級與調整中心組團提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內部組織與外部合作中心組團新城區(qū) —— 新區(qū)域、新功能、新形象q 中心組團新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔更新功能、展現(xiàn)更新形象14廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司中心組團新城區(qū) 營造嶺南水鄉(xiāng)特色的 “濱水園林 ”生態(tài)城市216。 集群產業(yè)引導型? 西安高新區(qū)? 蘇州工業(yè)園22廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司新城區(qū)核心動力源適宜性分析動力源類型 核心因素 新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動力源選擇主題功能引擎型功能引擎關聯(lián)度大、帶動力強，代表城市產業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲備，先進的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境 佛山發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)的條件尚未成熟 不適宜選用規(guī)模商務主導型關聯(lián)度大， “ 造血 ” 功能強，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務等現(xiàn)代服務業(yè)是未來產業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級高，集聚力強，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動力源魅力事件營銷型要求魅力事件的社會影響力強，受關注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運會的召開將推動新城區(qū)啟動區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設施和道路、橋梁等基礎設施的建設，啟動新城區(qū)開發(fā)，但由于 “ 省運會 ” 級別有限，因此其帶動能力受到一定限制 可作為新城區(qū)的輔助動力源時尚生活標桿型注入聚集人氣的時尚魅力元素， 提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標志性建筑和空間，時尚休閑娛樂設施等時尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長，后期運營成本高，市場輻射范圍及消費力要求高市場上同類型產品已趨于飽和 不適宜選用集群產業(yè)引導型 依托發(fā)達產業(yè)和豐富的勞動力資源 佛山已規(guī)劃建設有國家級產業(yè)園 不適宜選用23廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司新城區(qū)核心動力源的選擇q 基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內外城市主導功能綜合區(qū)開發(fā)建設的實際經驗，我們認為商務辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動區(qū)具有 “ 造血 ”機能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設的持續(xù)動力。 政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區(qū)的聚集216。 2023年悉尼奧運會結束后，大量場館閑置甚至廢棄，甚至部分場館開始進行拆除216。 某原定為旅館業(yè)和商務辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級酒店的基本建設要求，就將地塊劃分為 2塊，并調整了開發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司策略七：用地預留、價值儲備q 在新區(qū)開發(fā)的初期，對地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價值較高的區(qū)域進行適當預留，以待新區(qū)開發(fā)成