【正文】 交通篇－ R11 地下室 兼 地上室 所想即所得 設(shè)法讓 2樓生活與地下發(fā)生關(guān)系， 正是我們打破常規(guī)，釋放空間活性想象力的精神表現(xiàn)。 ?工作了 2年，在一家咨詢公司上班，工作地點在長寧； ?收入不錯，但由于工作不久，買房基本需要依靠父母贊助； ?女朋友是大學(xué)同行，正商量結(jié)婚，欲購置婚房； ?購房考慮在北區(qū)，距離現(xiàn)在的生活圈近一點，但現(xiàn)住區(qū)域內(nèi)的項目都遠高出心理價格預(yù)期，因而把購房選擇區(qū)域范圍擴大， 1個小時的上班路程都是可以接受的范圍 ?對于戶型比較關(guān)注，現(xiàn)在換房成本上升，因此打算一步到位，能一次性滿足從結(jié)婚到生子的功能需求 ?對于生活品質(zhì)有一定追求，并不特別追求品牌，但十分注重舒適感，小資情調(diào)濃郁。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺北向景觀聯(lián)排相比 北向景觀聯(lián)排單價 2400025000元 /平方米 ,總價在 550600萬左右 ,推出房源 24套 ,去化率接近 90%,市場接受度高。 高爾夫公館比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議花園洋房價格在 13000元 /平方米左右。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 開 發(fā) 商： 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 地理位臵 : 嘉定區(qū) 麥積路雙單路 開盤日期： 預(yù)計 08年底 總 建： 50萬 產(chǎn)品類型： 高層，合院別墅 報 價： 未定，預(yù)計在 1800020230元 /平方米 主力面積： 合院 230250 平方米 主力總價： 440500萬 銷售情況： 目前處于客戶積累階段，先推出雙拼產(chǎn)品 項目簡介： 位于嘉定新城核心區(qū)，龍湖花盛香醍項目一期為低密度西班牙風(fēng)情別墅 和 16棟現(xiàn)代風(fēng)格景觀高層。 7， 8兩月成交均價下滑幅度較大，主要是由于成交結(jié)構(gòu)回復(fù)到以中外環(huán)區(qū)域中低價樓盤為主的格局，以及包括萬科等在內(nèi)的部分開發(fā)商調(diào)低售價。 2023年 9月 27日 ，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對第二套房貸加強限制，宏觀調(diào)控正式開始 2023年 11月 ，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》。 2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價格也有所回落。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 區(qū)域 案名 開盤 產(chǎn)品類型 報價 （元 /㎡ ) 成交均價 （元 /㎡ ) 主力面積 （㎡） 主力總價 （萬元） 月均銷售套 數(shù) 成交套數(shù) /推出套數(shù) 嘉定 浦發(fā)香舍 聯(lián)排 14000 13859 170200 238280 10 136/137 萊英郡 聯(lián)排 15000 13729 187215 280320 8 131/184 海上五月花 聯(lián)排 15000 14922 190200 285300 30 239/256 寶山 旭輝依云灣 聯(lián)排 15000 14005 250 380 40 80/91 梧桐城邦 聯(lián)排 26000 25138 200 520 5 17/58 普陀 大華藍郡 聯(lián)排 28000 28998 200300 560840 5 67/122 復(fù)地美墅 聯(lián)排 18000 17076 175205 315370 10 58/67 提香灣 聯(lián)排 23000 22951 185260 400600 8 62/74 聯(lián)排競爭項目較多，各項目由于位置和產(chǎn)品的不同，價格有較大的區(qū)別。 主要競爭區(qū)域比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 最后，我們與格林世界自身產(chǎn)品高爾夫公館來做比較： －－與高爾夫公寓相比 高爾夫公館目前售價帶裝修 12023元 /平方米左右，毛坯 10500元 /平方米左右，取得了比較好的銷售成績， 120150萬的總價被市場所接受。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢，舒適度更強。 年齡階段：主力人群集中于 3145歲 購房目的：改善住房條件，二次或多次置業(yè) 職業(yè)屬性：以中高級主管、企業(yè)主等中高收入層次人群為主。 ?立體戶型的創(chuàng)意設(shè)計，使得空間從封閉空間，變成多維擴展的立體圍合格局，形成從上到下的疊院格局： Slogan建 議 活立體空間 空中疊院大宅 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 形象篇－ 1 形象篇－ 2 公園 兼 私園 所想即所得 如何用 1/2高爾夫公園的房價，擁有高爾夫公園的鮮活氧氣？ 我們讓兩種可能集于一室。 因此， 90平米戶型，設(shè)計躍層空間， 挑高客廳上方空間，隨你想象力，任意 DIY 比尋常 90平米戶型，少搬一次家 比 110平米戶型，多一份挑空活力 90M2戶型變 110平米，可發(fā)育的戶型 帶來前有未享的活力感受。傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致。 建議本案合院總價可以高于 600萬，也就是單價高于 22023元 /平方米。 考慮本案與五月花 1000元 /平方米左右的地段差價，我們認(rèn)為 本案聯(lián)排價格至少高于 16000元 /平方米左右。 分析性小結(jié)： 通過龍湖的品牌效應(yīng)預(yù)計合院別墅將會吸引較多的市區(qū)客戶，而龍湖在南翔口設(shè)置了多塊戶外高炮，未來可能會分流本案客戶，需要密切關(guān)注 個 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬 m2） 待推面積 （萬 m2） 月均去化面積 （萬 m2） 預(yù)計銷售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬科深藍 43（共三期） 3個月 長城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬科深藍 長城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導(dǎo)致合院亦存在機會 小 結(jié) ?中高端市 場 仍存在 較 大機 會 ? 差 異 性 競爭 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機遇 與 挑 戰(zhàn) 對 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競爭 點 ? 根據(jù)市 場 合理制定價格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶 ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價格 研 究 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場 法 花園洋房 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的兩個項目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價格受到市場認(rèn)同。 ? 預(yù)計隨著金九銀十的到來，以及發(fā)展商進一步的讓利促銷，市場將呈現(xiàn)價跌量增的態(tài)勢。 2023年 6月 ，上海商品房市場平均成交價達到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。 08年 3月 6月成交量僅為去年同期水平的約1/3，而同期供應(yīng)量約為去年同期的 1/2，導(dǎo)致成交比降至 的水平，市場觀望情緒濃重。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競爭板塊。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。 年齡階段：年齡段較分散，但以 3135歲和 4145歲這兩個年齡段比例最高。 金地集團，傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致 在當(dāng)代，演繹經(jīng)典院落語言； 為未來，建筑城市的院景生活。 12 節(jié)點：十一，中秋節(jié)，重陽節(jié) 思路： 渠道全面啟動，傳播“格外 house”新形