【正文】 00:26:1100:26:1100:261/21/2023 12:26:11 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 21 一月 202312:26:10 上午 00:26:10一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要?！疽?、三期住宅核心思想 —— 營(yíng)銷執(zhí)行核心 】地中海風(fēng)情生活方式，全力為業(yè)主打造一種 浪漫、閑適與典雅 的生活空間，才是康橋上城品三期的傳播 。2. 策略促銷：進(jìn)入強(qiáng)銷期后，通過策略性的促銷，加速商鋪的消化，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)：3. 入駐激獎(jiǎng)：強(qiáng)銷期是在整個(gè)銷售階段中起到連承作用，入駐獎(jiǎng)勵(lì)可以，維護(hù)商業(yè)氛圍，為后期的返祖銷售做鋪墊?；顒?dòng)目的：強(qiáng)力提升商業(yè)街知名度，帶旺人氣，尋求合作商家與目標(biāo)投資者活動(dòng)時(shí)間： 3個(gè)月（可根據(jù)二期交房時(shí)間具體調(diào)整）活動(dòng)形式：在活動(dòng)期內(nèi)，以免收租金的形式免費(fèi)提供商業(yè)街商鋪空間給各類參展商家進(jìn)行其品牌、產(chǎn)品與服務(wù)的展示和市場(chǎng)推廣活動(dòng)，吸引社區(qū)居民以至當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的關(guān)注?！疽?、商業(yè)街核心定位 —— 客戶定位 】商業(yè)街消費(fèi)群定位：立足社區(qū)，輻射周邊商業(yè)輻射面較窄；社區(qū)總 1688戶，人口約 5900，不足以支撐本項(xiàng)目商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)；周邊小區(qū)密集，人口規(guī)模較大；立足于本社區(qū)消費(fèi)群體，同時(shí)，主要輻射片區(qū)內(nèi)其他社區(qū)居民消費(fèi)群體。? 市場(chǎng)整體營(yíng)銷常規(guī)的手段雷同 (三講：環(huán)境、產(chǎn)品、配套 )，未能按照個(gè)案的特征形成專業(yè)細(xì)分，創(chuàng)新的營(yíng)銷推廣手法存在機(jī)會(huì)。地段、戶型、配套、價(jià)位 自住和投資。工業(yè)老城區(qū)區(qū)域市場(chǎng)概況 0408年中原區(qū)消化總量為 ㎡，年均增幅 。?項(xiàng)目規(guī)模： 800畝?產(chǎn)品型態(tài)：別墅、多層、商業(yè)、寫字樓?開發(fā)分期： 6期3：鄭州建業(yè)森林半島?建業(yè)森林半島項(xiàng)目位于鄭州市東風(fēng)路綠茵公園，為鄭州市區(qū)的居住豪宅大盤，產(chǎn)品類型覆蓋別墅、小高層、高層及獨(dú)立商業(yè)街，目前別墅均價(jià)達(dá) 12023元 /平方米，高層均價(jià)超6500元 /平方米。?項(xiàng)目規(guī)模： 300畝?產(chǎn)品型態(tài)：別墅、小高層、高層、酒店式公寓、社區(qū)底商?開發(fā)分期： 5期11：周口關(guān)帝上城 ?關(guān)帝上城項(xiàng)目位于周口市河北區(qū)域，緊臨市政濱河公園和關(guān)帝廟，作為當(dāng)今周口第一大商業(yè)大盤，商業(yè)部分體量超過7萬平方米，包括 獨(dú)立商業(yè) MALL、商業(yè)步行街及社區(qū)底商等。中原區(qū) 區(qū)域商品房投放量㎡。綠都城 以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占 80%；鞏義、上街、登封等地市為輔約占 20%。商業(yè)街需要招商以補(bǔ)充該區(qū)域的生活配套。緊密配合項(xiàng)目整體營(yíng)銷計(jì)劃開展市場(chǎng)推廣活動(dòng)，不斷提升市場(chǎng)關(guān)注度和美譽(yù)度 。2宣傳：直接銷售：對(duì)于意向、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，而且能夠快速入駐的商戶，可以直接銷售，以形成回款。（招租商戶對(duì)所租商鋪具有優(yōu)先購買權(quán)。 風(fēng)格稿 1風(fēng)格稿 1風(fēng)格稿 1風(fēng)格稿 2風(fēng)格稿 2風(fēng)格稿 2戶外戶外圍墻圍墻Better cooperation. Better results.更佳的合作 ， 更佳的結(jié)果。 一月 21一月 2100:26:1100:26:11January 21, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/21 0:26:1100:26:1121 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 2100:26:1100:26Jan2121Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 熱銷期及持續(xù)銷售期 （ —12 月）階段工作重點(diǎn)：（ 1）掀起銷售過程中的高潮（ 2）全面釋放前期積蓄的客戶能量，全面擴(kuò)大客戶網(wǎng)群（ 3）完善客戶資料數(shù)據(jù)庫主訴求點(diǎn)： 全面演繹 “ 地中海之美 ” 系列賣點(diǎn) 享受，心中那一片海！ 【年度階段性工作計(jì)劃】媒體配合，推廣策略指導(dǎo)思路（ 1） “ 地中海之美 ” 主題展示（ 2）客戶年度活動(dòng)（ 3）報(bào)紙廣告的有重點(diǎn)投入（ 4）重點(diǎn)地段戶外廣告更新。3. 招商部分返租銷售：4. 在本階段對(duì)已招租的商鋪進(jìn)行返租銷售。工作：招商：由于本項(xiàng)目商業(yè)氛圍較差，需降低商戶進(jìn)駐的風(fēng)險(xiǎn)，吸引客戶入駐，最大限度的營(yíng)造熱銷氛圍，前期進(jìn)行主力店的招商。【二、商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 商鋪調(diào)整 】1 3 42 6 75 9 10822號(hào)樓商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整示例（原圖）1 2 3 5 64 722號(hào)樓商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整示例（調(diào)整一）1F組合，形成面積差異，促進(jìn)銷售1 3 42 6 75 822號(hào)樓商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整示例（調(diào)整二）3 6 81F組合，形成面積差異2F， 1拖 3， 1拖 5， 2拖 2組合，租賃品牌商家注：商鋪調(diào)整僅作示例，具體需要完整的工程圖紙綜合劃分調(diào)整！業(yè)態(tài)分布及租賃銷售計(jì)劃圖超市/餐飲銀行網(wǎng)點(diǎn)藥店便利店銷售銷售銷售銷 售銷 售一期銷售暫租賃 /銷售二期銷售三期銷售美 發(fā)核心：招商先行、鎖定大局；借勢(shì)強(qiáng)銷、分批推進(jìn)隴海西商業(yè)圈概念，通過表現(xiàn)康橋上城品大社區(qū)優(yōu)勢(shì)從而突顯商業(yè)街在其社區(qū)生活新商圈中的核心地位和獨(dú)特性，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)及焦點(diǎn)。第三章 項(xiàng)目面臨問題項(xiàng)目所在，整體區(qū)域形象較差，市民接受程度一般；本案與周邊項(xiàng)目同期施工，短期內(nèi)居住氛圍不會(huì)有太大改善；市民置業(yè)對(duì)該區(qū)域（西區(qū)）關(guān)注度低于中心區(qū)、東區(qū)。 以私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管為主。 華府 項(xiàng)目（部分對(duì)外）。9：鄭州綠地原盛國(guó)際?綠地原盛國(guó)際項(xiàng)目位于金水東路與東風(fēng)東路交匯處， 38萬平方米綜合體。?項(xiàng)目規(guī)模： 56畝?產(chǎn)品型態(tài)：小高層、社區(qū)底商、別墅?開發(fā)分期： 2期5：建業(yè)壹品城邦（洛陽）?洛陽建業(yè)壹品城邦位于洛陽南昌路與九都路，是建業(yè) 09年在洛陽的 “ 地標(biāo) ” 項(xiàng)目，銷售均價(jià)將達(dá)到 4000元 /平方米以上。 上半年受整體局勢(shì)的影響中原區(qū)價(jià)格波動(dòng)幅度較大，呈下降趨勢(shì)，下半年中原區(qū)商品房銷售均價(jià)處于上升勢(shì)頭，全年均價(jià)處于下降趨勢(shì)。以 3045為主?？鐓^(qū)域去化存在抗性。 最高支付首期款成數(shù)： 五成 40％，五成 八成 11％，一次性 17%其他 32%（涉及墊付或返租）社區(qū)商業(yè)投資客戶特點(diǎn)通過對(duì)社區(qū)商業(yè)投資客戶的詳細(xì)分析，我們可以看到：1. 社區(qū)商業(yè)商家中， 購鋪?zhàn)誀I(yíng)的客戶比例較小2. 投資客戶主要需求在 30100㎡ ，總價(jià)控制 100萬以下 （ 70%）3. 不到 2成客戶愿意一次性付款 （ 17%）4. 多數(shù)客戶關(guān)注價(jià)格、回報(bào)率與經(jīng)營(yíng)的成活率 5. 底商需求居多置業(yè)類型 比例 客戶種類自用型 25% 區(qū)域或社區(qū)業(yè)主投資型 75% 本地投資客為主、外地投資客為輔投資客戶定位【二、商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位 】普通住宅社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)普通住宅社區(qū)商業(yè)需求度與面積比例關(guān)系強(qiáng)勢(shì)需求：（需求度 60%以上）中性需求：（需求度 2060%）弱勢(shì)需求：（ 需求度 20%以下）強(qiáng)勢(shì)需求業(yè)態(tài) ：超市、餐館、銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)?？Х鹊辍⒒ǖ?、書店、兒童天地，超市、西餅店、寵物店等元素應(yīng)用，展示一條充滿地中海風(fēng)情韻味的商業(yè)街！ 【三、商業(yè)街市場(chǎng)推廣策略 —— 市場(chǎng)傳播推廣方向 】商業(yè)街命名建議：圣瓦倫丁街 /圣瓦倫町 情人節(jié) ,又叫圣瓦倫丁節(jié)或圣華倫泰節(jié) (St. Valentine39。宣傳途徑 報(bào)紙、宣傳單頁媒體組合 大河報(bào)時(shí)間 途徑 版面 主題方向7月中上旬 大河報(bào) 1版 成果展示、 +策略促銷7月下旬 8月上旬 大河報(bào) 2版 產(chǎn)品突出價(jià)值點(diǎn) +策略促銷強(qiáng)勢(shì)持銷期階段執(zhí)行時(shí)間： 9月 1日 12月 31日目標(biāo)：剩余商鋪銷售及原招商部分的返租銷售。主訴求點(diǎn)： 品牌傳達(dá)，新組團(tuán)傳達(dá) 康橋上城品 3期，地中海之美 ——c’est la vie! ！ 尋找，心中那一片海！媒體配合，推廣策略指導(dǎo)思路（ 1）軟性報(bào)道的宣傳，軟性文章的運(yùn)用（ 2）開始投入住宅報(bào)紙廣告（ 3）戶外廣告的設(shè)置、投放，包括路牌、道旗等交通線路包裝、地塊 / 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝更換等。 一月 2112:26 上午 一月 2100:26January 21, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 00:2