【正文】 ?功能定位： 該功能區(qū)提供標準化的分撥中心，為商貿(mào)企業(yè)、連鎖零售類企業(yè)等提供倉儲和配送等物流服務。 筍崗 清水河物流園區(qū)是國內傳統(tǒng)陸路物流園區(qū)商業(yè)化改造的先驅 專業(yè)市場 物流配送中心 大宗商品交易中心 普通倉庫 物流總部基地 拓展延伸功能定位 Our Reference: 深圳 “總部經(jīng)濟”的“‘能夠滿足兩個需求、產(chǎn)生五大效應’的學科特點”是本項目實現(xiàn)“‘ 321’ 開發(fā)要求”的關鍵 需求 1:欠發(fā)達地區(qū)對發(fā)展的強烈需求 (總部經(jīng)濟 )→ 項目對現(xiàn)代物流發(fā)展的需求 打造物流總部經(jīng)濟 Our Reference: 深圳：羅湖區(qū)筍崗 清水河物流園區(qū) 丁家莊物流商貿(mào)總部園開發(fā)指導，并配合開發(fā)商完成項目土地開發(fā)、項目開發(fā)和管理運營的工作 至我司提交項目投資價值分析報告為止 “丁家莊物流商貿(mào)總部園”項目的戰(zhàn)略定位和開發(fā)策略定位工作全部完成；按照雙方簽訂的顧問服務合同以及工作進度安排， 下一步需在甲方提供項目開發(fā)具體財務數(shù)據(jù)的基礎上，確定深化服務的具體內容以及服務方式和服務費用 我司可在深化服務階段為貴司提供如下服務： 思考模型 定位策劃的基調 定位策劃的思路 項目背景及評價 咨詢需求的理解 ?南京王家灣丁家莊物流基地有限責任公司成立于 2023年 5月，其前身為2023年 3月成立的南京丁家莊物流中心有限公司，由南京四大投資平臺之一的南京市交通建設投資控股（集團）有限公司等企業(yè)投資設立。 對丁家莊物流基地有限公司咨詢需求的理解 客服能力 軟性支持 企業(yè)資源 硬件條件 盈利模式 開發(fā)模式 增值效應 開發(fā)原則 物業(yè)載體 物流地產(chǎn) 土地溢價增值 長期經(jīng)營出租 開發(fā)物業(yè)出售 聯(lián)合定制開發(fā) 客觀 主題功能 應變 資源整合 全局 人文 定位 可行性 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 主體企業(yè)引導模式 物流地產(chǎn)商模式 綜合運作模式 資本增值性 持續(xù)增值性 增值區(qū)域性 物流倉儲園區(qū) 物流配送園區(qū) 物流商貿(mào)園區(qū) 定位策劃基調 物流地產(chǎn) 展現(xiàn)一張宏偉藍圖 看中國 產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn) 看南京 看世界 需求分析 配套分析 政策分析 物流地產(chǎn) 地塊條件 經(jīng)濟環(huán)境 南京市經(jīng)濟環(huán)境 棲霞區(qū)經(jīng)濟環(huán)境 周邊的市場環(huán)境 戰(zhàn)略定位 功能定位 規(guī)劃影響 南京市十一五規(guī)劃 南京市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 南京市物流規(guī)劃 物業(yè)產(chǎn)品 開發(fā)模式 經(jīng)營模式 硬件分析 物流產(chǎn)業(yè)分析 定位策劃思路 目 錄 Contents 1. 戰(zhàn)略定位 2. 規(guī)劃實施 3. 運營建議 4. 效益分析 PART 1 戰(zhàn)略定位 定位步驟 未來島小環(huán)島 物流科技產(chǎn)業(yè)和物流總部基地 項目依托上海市科技創(chuàng)業(yè)中心西區(qū)分中心和上?，F(xiàn)代物流信息產(chǎn)業(yè)園，位于上海市普陀區(qū)桃浦未來島，主體構成未來島高科技園物流園區(qū)，是上海西北綜合物流園區(qū)的園中園。 ?循環(huán)、協(xié)調與共生原則： 項目發(fā)展定位明確“以物流帶商貿(mào)，以商貿(mào)促物流”，因此需從可持續(xù)性的循環(huán)經(jīng)濟角度進行規(guī)劃和設計，園區(qū)空間規(guī)劃要充分體現(xiàn)各主題區(qū)域相互獨立又互為關聯(lián)的深刻內涵。這些高科技企業(yè)和總部契合的入駐，將會使項目成為物流科技和物流信息產(chǎn)業(yè)相對集聚的高地，成為南京、長三角，乃至全國物流總部經(jīng)濟的載體。 ?系統(tǒng)優(yōu)化原則 :物流中心不僅要重視作業(yè)流程的優(yōu)化而且還要重視園區(qū)設施規(guī)模和布局的優(yōu)化。 實現(xiàn)項目增值的通路二 做?廣? 商貿(mào)?功能? 【 以物流帶商貿(mào) ,以商貿(mào)促物流 】 目前，國內物流行業(yè)發(fā)展水平還比較低，物流園區(qū)利潤率水平較低；另外，物流園區(qū)在就業(yè)創(chuàng)造和物業(yè)價值創(chuàng)造上尚缺乏提升空間 物業(yè)需求 物業(yè)價值創(chuàng)造 就業(yè)創(chuàng)造 干線運輸 貨場、停車場 租金低 在全部物業(yè)類型中價值最低 按照行業(yè)慣例得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示：每 1000平方米產(chǎn)業(yè)人口為 4人 城市配送 配送中心、停車場 倉儲管理 倉庫 物流增值服務 數(shù)據(jù)中心、辦公樓 租金較高 交易中心 專業(yè)市場 商場、展館 商業(yè)租金最高 每 1000平方米產(chǎn)業(yè)人口為 100人 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，是“大交通”、“大物流”、“大商貿(mào)”的結合 Our Reference: 1 5 4 3 上海的 5大專業(yè)商貿(mào)市場群均與大交通、大物流緊密結合： 1市中心生活消費品交易市場 VS上?；疖囌? 2曹安專業(yè)市場群體 VS上海西北物流園 3嘉定新城專業(yè)市場集中區(qū) VS汽車城國際物流區(qū) 4寶山市場集中區(qū) VS吳淞國際物流園 5南郊生資市場區(qū) VS臨港國際物流園 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 西北物流園 未來島物流科技園區(qū) 上海西北物流園 — 上海最大的陸路物流園區(qū)和貨物集散地，包含搓浦物流基地、未來島物流科技園等組成部分，每天進出貨運車輛近 6000輛 曹安路專業(yè)市場集中區(qū) — 曹安路沿線集中了包含國際鞋城、上海輕紡城、曹安國際商貿(mào)城、電子商城等近 20個大型專業(yè)市場，成為上海最大的專業(yè)市場集聚區(qū)，物業(yè)租金價格在 10元 /M2/天 以上 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 Our Reference: 上海：曹安專業(yè)市場集聚區(qū) VS西北物流園 Our Reference: 湖北：武漢舵落口大市場 VS高橋國際物流園 確立以配送、倉儲、流通加工、信息服務等綜合物流業(yè)務為主導的商務模式 物流規(guī)劃第一階段 建材、汽車零配件、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場集中，形成舵落口大市場 2023年代前 物流規(guī)劃第三階段 確立以采購和交易業(yè)務為主導的商務模式 物流規(guī)劃第二階段 確立以物流供應鏈集成服務與個性化服務為主導的商務模式 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 依托物流總部園區(qū)和商貿(mào)交易園區(qū)的結合可大幅提升項目的價值 物流總部 +商貿(mào)園區(qū)價值 “ 1+12” 定律 物流總部園區(qū)價值 =物流價值 +物業(yè)價值 +總部經(jīng)濟價值 商貿(mào)園區(qū)價值 =商業(yè)價值 +物業(yè)價值 物流總部園區(qū)和商貿(mào)園區(qū)結合，首先將物流價值、商業(yè)價值、物業(yè)價值以及總部經(jīng)濟復合，商流和物流相互促進，進一步更實現(xiàn)了上述幾項價值的提升 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項目新的利潤點 1 C 業(yè)務模式及主題定位 ?假設發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務等業(yè)務 ?假設發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉儲管理等業(yè)務 ?假設發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎拓展物流價值鏈，提供更全面的物流服務 ?其它假設發(fā)展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務、酒店、相關服務等 選擇綜合的業(yè)務發(fā)展模式 業(yè)務模式及園區(qū)主題確定 以物流總部園區(qū)物業(yè)經(jīng)營為基礎 以現(xiàn)代物流業(yè)務經(jīng)營為核心 開展多種增值服務和商貿(mào)服務 公司業(yè)務定位 物流運營商 地產(chǎn)開發(fā)商 商業(yè)運營商 雙核聯(lián)動 丁家莊 總部經(jīng)濟主要的 理論精髓 是：企業(yè)總部與加工制造基地在空間上逐漸實現(xiàn)分離， 總部向中心城市聚集 ，而 產(chǎn)業(yè)制造基地 向制造 成本較低的區(qū)域集中 的規(guī)律，并 出現(xiàn)專業(yè)化和集群化的趨勢 。南京丁家莊物流基地項目策劃定位匯報稿 漢舍中國房地產(chǎn)投資管理 上海 第四方物流 — （ Forth party Logistics, 4PL） 從基于管理咨詢、信息服務、物流資源集成的現(xiàn)代物流業(yè)務，尋求具有高增值性的業(yè)務方向 拓展增值物流業(yè)務 落實到物業(yè)， 4PL服務提供商需求的物業(yè)價值更高，項目的經(jīng)濟效益亦會因此而獲得提升 有潛力向 4PL發(fā)展的企業(yè) 3PL企業(yè) 管理咨詢公司 物流信息技術公司 大型流通類公司 較強的實際物流運作能力 信息化產(chǎn)業(yè)辦公樓、甲級寫字樓、 現(xiàn)代化倉儲中心 缺乏組織管理創(chuàng)新 供應鏈管理咨詢公司 管理創(chuàng)新和組織創(chuàng)新能力較強 信息化產(chǎn)業(yè)辦公樓、個性化的總部辦公樓等 實操和信息處理能力差 供應鏈信息技術公司 信息處理、網(wǎng)絡平臺能力較強 具備良好的辦公環(huán)境先進的網(wǎng)絡條件個性的辦公樓等 缺乏實操和變革能力 4PL企業(yè)類型 優(yōu)劣勢 企業(yè)物業(yè)需求類型 拓展增值物流業(yè)務 從事無形物流服務的機構 咨詢機構 供應鏈設計、物流策劃公司 信息企業(yè) 物流軟件商、 IT平臺商、電子商務提供商等 支持體系 科研院校、研究機構、教育培訓機構等 監(jiān)管機構 政府機構、行業(yè)協(xié)會等 信息處理企業(yè) 軟件開發(fā)商 信息平臺提供商 電子商務提供商 其他相關創(chuàng)意類企業(yè) 包裝設計類企業(yè) 其他 辦公空間支撐 信息系統(tǒng)支持 4PL 服務商在項目內的聚集，將產(chǎn)生大量的辦公需求與單純開展干線運輸、配送和倉儲服務相比，物業(yè)價值將獲得直接的大幅提升 拓展增值物流業(yè)務 根據(jù) 4PL概念提出者 — 埃森哲咨詢的觀點，完善而強大的信息和數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)是支持 4PL運作最核心的基礎條件，這樣的信息系統(tǒng)是龐大而復雜的： 數(shù)據(jù)庫服務 應用系統(tǒng)服務 應用系統(tǒng)接口 貨站應用系統(tǒng) 3 PL企業(yè) 承運公司 貨運代理公司 海關/聯(lián)檢 銀行/保險 用戶界面（電話 /傳真 /互聯(lián)網(wǎng)等） 統(tǒng)計/稅務 拓展增值物流業(yè)務 藍圖固然宏偉，但仍要考慮市場需求狀況，信息系統(tǒng)建設的時機性問題仍然重要 96%71%78%76%47%35%43%14%41%37%0%20%40%60%80%100%倉儲保管 干線運輸 市內配送 包裝加工物流系統(tǒng)設計 訂做條碼系統(tǒng) 開發(fā)信息系統(tǒng)原料質檢 代理報關 代結貨款未來3 ~ 5 年物流服務內容38%26%30%6%0%10%20%30%40%自行開發(fā) 軟件外包 外購軟件 其他物流軟件需求 市場對物流信息系統(tǒng)集成服務的比重仍比較低； 信息系統(tǒng)服務需求內容亦僅集中針對單一功能（如倉儲管理、條碼打印等）的軟件開發(fā)上 中國物流市場上專業(yè)信息系統(tǒng)集成商數(shù)量較少，專業(yè)水平仍比較低下 物流需求企業(yè)解決信息系統(tǒng)需求的途徑仍以自行開發(fā)和通用軟件的購買為主，物流信息系統(tǒng)外包市場尚未形成 拓展增值物流業(yè)務 信息系統(tǒng)是現(xiàn)代物流的核心，是連接基礎物流功能以及其他增值服務平臺的重要條件，是支撐整個項目成為現(xiàn)代化物流園區(qū)的基礎條件 支付回款、報關單據(jù)、條碼打印、包裝加工、人才交流 ? 金融服務 海關口岸 人才服務 流通加工 信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng) 干線運輸 城市配送 倉儲保管 物流管理、物流作業(yè)、自動控制、 ERP、倉儲管理、供應鏈管理、配送管理、路徑優(yōu)化、自動識別、倉單處理、自動分揀 ? 拓展增值物流業(yè)務 ? 金融服務機構（如銀行、保險公司）的集聚，為入住企業(yè)提供及時的金融支持 ? 開發(fā)商和運營商為入住園區(qū)提供度身定做的金融支持服務 ? 設置海關直通點，為園區(qū)內貨流提供區(qū)內報關 通關等服務 ? 設置衛(wèi)檢、動植物檢驗檢疫機構 ? 設置報稅物流倉庫等設施 ? 設置流通加工中心 ? 為進出貨物提供包裝、條碼打印等服務 ? 物流行業(yè)專業(yè)人才的獵頭服務 ? 物流行業(yè)人才培訓 ? 物流行業(yè)峰會，實現(xiàn)物流行業(yè)高層次交流 物流園區(qū)高附加值增值服務的內容 依托信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)的增值服務是現(xiàn)代物流園區(qū)競爭力和利潤率提升的重要源泉 金融服務 海關口岸 流通加工 人才交流 客 戶 服 務 拓展增值物流業(yè)務 實現(xiàn)項目增值的通路一 做?深? 物流?業(yè)務? 【 ② 打造物流 總部經(jīng)濟 】 打造物流總部經(jīng)濟 在全球經(jīng)濟轉型的背景下，在長三角、全國乃至全球更加開放和激烈的競爭環(huán)境中，本項目要贏得更多市場席位和利潤空間，發(fā)展“總部經(jīng)濟”這種新經(jīng)濟模式，是做“深”物流的又一重要通路 總部經(jīng)濟概念 某區(qū)域由于 特有的資源優(yōu)勢 吸引 企業(yè) 將 總部 在該區(qū)域 集群布局 ，將 生產(chǎn)制造基地 布局在具 有比較優(yōu)勢的其它地區(qū) ，而 使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合 ，以及由此 對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響 的一種 經(jīng)濟形態(tài) 。 ? 園區(qū)經(jīng)濟效益的提升（土地價值、稅收、就業(yè) …… ） ：通過將南京的物流企業(yè)及相關服務業(yè)總部聚集于物流總部，形成對高端物業(yè)的