【正文】 接受參加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、更新知識(shí)、提高業(yè)務(wù)水平。 分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴(lài)的，正是這種相互依賴(lài)和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 ? 所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈（ VCM）表示。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱(chēng)為“ Production”或“ manufacturing” ,對(duì)應(yīng)的 （ production Management），如：汽車(chē)、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動(dòng)稱(chēng)為“ operations” ,運(yùn)作 /運(yùn)營(yíng)管理（ Operations Management） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 11 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 1） 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 42 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 43 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開(kāi)發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷(xiāo)售 服務(wù) 利潤(rùn) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 44 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)： 立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷(xiāo)售。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書(shū)，反映施工中存在的問(wèn)題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)提出建議。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項(xiàng)目 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 53 項(xiàng)目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 適用于包括多個(gè)相似單個(gè)項(xiàng)目的單位或組織以及長(zhǎng)期的大型的重要的和復(fù)雜的項(xiàng)目。 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 4 變化不斷增加和加快 風(fēng)險(xiǎn)不確定性 利益相關(guān)者不斷增加 利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長(zhǎng) 客戶(hù)和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤(rùn)、資金、效益、競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高 呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 5 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？ 如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運(yùn)營(yíng)管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，面臨一系列問(wèn)題： 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 成長(zhǎng)期 成熟期 創(chuàng)業(yè)期 6 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 成長(zhǎng)期：管理 成熟期：產(chǎn)品 創(chuàng)業(yè)期：人 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問(wèn)題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理 7 一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的深入理解 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 8 一、運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)（ Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過(guò)程。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 31 認(rèn)識(shí)誤區(qū)： 認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理就是項(xiàng)目計(jì)劃管理 最新難題： 多項(xiàng)目跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo) 如何保證 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 32 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 （三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別 （四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 33 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同 工作環(huán)境與方式的不同 組織與管理上的不同 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 34 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 項(xiàng)目的定義： 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門(mén)職能 66 崗位職責(zé) 例：成本部、采購(gòu) 部 成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營(yíng)銷(xiāo)主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 三、合理設(shè)計(jì)各部門(mén)崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 67 市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作： 、施工業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽和情況 。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 70 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說(shuō)明書(shū) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 71 范例：成本部、采購(gòu)部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 72 范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 73 范例：營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 74 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 75 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法 明確戰(zhàn)略定位：開(kāi)發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營(yíng)思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分（二級(jí) OR三級(jí)） 設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門(mén)及職能、崗位及職責(zé) 劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán) 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求 管理層級(jí)與部門(mén)職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營(yíng) 適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn) 總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最佳平衡點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 76 組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則 以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ) 廣與深 原則 制度導(dǎo)向 原則 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)為原則 共享互補(bǔ)原則 分與合原則 管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理 創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理成本 管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整 管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì) 以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 77 組織系統(tǒng)文件的建立過(guò)程 現(xiàn)狀診斷（ WHY） 制定目標(biāo)（ WHERE） 組織人員（ WHO） 明確計(jì)劃（ WHEN） 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（ WHAT） 編制與評(píng)審 /培訓(xùn)與應(yīng)用（ HOW） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 78 與其他部門(mén)的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng) 并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制 需要持續(xù)改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 79 統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊(cè)封面 文件目錄 文件編號(hào) 文件版號(hào) 紙張 字體 字號(hào) LOGO 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 80 三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一） 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求 其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)，不再重復(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 81 （一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原則 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司組織架構(gòu) 各部門(mén)管理制度 各部門(mén)管理規(guī)定 各部門(mén)管理辦法 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明各部門(mén)對(duì)所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門(mén)各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)； 部門(mén)的管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 82 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 83 關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類(lèi)的說(shuō)明 制度 也可稱(chēng)為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱(chēng)為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 辦法 也可稱(chēng)為：方法、細(xì)則、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專(zhuān)指描述流程的企業(yè)公文） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 84 四、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) （三）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 85 對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門(mén)職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取