【正文】 2023年前三季度房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，此階段無新調(diào)控政策出臺，第四季度起，政府接連2023年出臺 “ 三輪 ”調(diào)控措施，遏制房價過快上漲和商品房投資投機 。%%影響二： 降息后，預(yù)期未來房價上漲的購房者占比明顯提升，認(rèn)為未來不適合購房的比例小幅下降降息前后全國販房者對未杢半年販房時機的看法降息后，認(rèn)為未杢 “ 非常丌適合 ” 戒 “ 比較丌適合 ” 販房的置業(yè)者占比下降至 %，較降息前下降了 。從的成交客戶數(shù)據(jù)和購房者信心指數(shù)，我們找到了今年來市場回暖的依據(jù)。市場有很多指標(biāo)來度量其需求和健康程度，例如房價租金比、戶均套數(shù)、空置率、人均住宅更新率等等。拿地方向主要集中在中心城市，丌僅僅是一線城市。202301202301202303202305202307202309202311202301202303202305202305202307202309202311202303202301202311202309202307202305202303202307202309202311202301202303202305202301202303202305202301202303202305202307202309202311202301202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202303202303202305202307202309202311202301202303202305202305北京、上海、廣州庫存形勢依然較為嚴(yán)峻，深圳情況稍好深圳商品住宅庫存情況 廣州商品房庫存情況北京商品住宅庫存情況 上海商品房庫存情況10503002001000400 商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸 152520151050301500100050002023 商品房可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸20151050251200100080060040020001400商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸302520151050352,0001,5001,00050002,500 可售面積（萬平米） 去化時間（月） 右軸202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202309202311202301202303202305202311202301202303202305 202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202303202305202312202303202306202309202312202303202306202309202312202303202306202309202312202303202306寧波、杭州、青島、成都庫存量有見頂跡象，但寧波、青島去化壓力 較大，杭州、成都有所緩解青島商品住宅庫存情況 成都商品住宅庫存情況4003002001000杭州商品住宅庫存情況商品住宅可售面積（萬平方米） 去化時間（月） 右軸 30252015105020151050256005004003002001000700商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間（月）201510502580060040020001000商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間（月）5040302010010008006004002000寧波商品住宅庫存情況商品房可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸202301202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202303202305202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202303202305 2023012023032023012023032023052023072023092023112023012023052023072023092023112023012023032023052023072023092023112023012023032023032023052023072023092023112023012023032023052重慶、蘇州、濟南庫存仍處于高位，但去化加速，廈門去化時間縮 短不明顯0876543210廈門商品房庫存情況商品房待售面積萬平方米） 去化時間（月） 右軸2023150010005000重慶商品住宅庫存情況商品房可售面積（萬平米） 去化時間（月） 右軸 108642014 14012 12010 10080860640420200濟南商品住宅庫存情況商品住宅可售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸00700600500400300200100蘇州商品住宅庫存情況商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間（月） 右軸 12 30010 2508 2006 1504 10050202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202302202305202308202311202302202305202308202311202302202305202308202311202302202305202303202305202301202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202303202305202307202309202311202301202303202303202305202307202309202311202301202303202305臨沂、泉州、中山庫存略有增加，惠州和泉州去化加速，臨沂和中山 去化時間縮短不明顯惠州商品住宅庫存情況 臨沂商品住宅庫存情況6543210160140120100806040200泉州商品住宅庫存情況商品房待售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸 76543210400350300250200150100500中山商品住宅庫存情況商品房待售面積 去化時間（月） 右軸105015250200150100500300350 商品住宅可售面積 (萬平方米） 去化時間 (月） 右軸864201012100806040200120140 商品住宅可售面積 (萬平方米） 去化時間 (月） 右軸房企篇：發(fā)展模式的當(dāng)下性2最重要的是，這種模式如何死去。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)生因素包括經(jīng)濟增長、人口結(jié)構(gòu)、居民收入和消費、城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展等等，我們在過往的報告里對上述因素均已做過深度分析。真正的理性是，這種模式如何在當(dāng)下進(jìn)行著，并非介入的模式如何。實施謹(jǐn)慎的拿地策略，計劃投入 106億元在拿地上。這與美國和其他國家家庭部門需去杠桿截然不同數(shù)據(jù)來源：中金公司、研究 01美國 英國 法國 德國 香港 日本 新加坡 中國30%20%10%0%2023年全球各國挄揭貸款余額 /GNP情況按揭貸款 /GNP（ 2023）4283 4839 51605425 5854 628068607703 847294221049311759137861578117175191091000050002023015000中國經(jīng)濟快速增長，居民人均可支配收入逐年上漲，即預(yù)期現(xiàn)金流增長可持續(xù)居民人均可支配收入逐年增長居民人均可支配收入（元）250002181001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年數(shù)據(jù)來源： Wind，研究63%7%5% 2%房產(chǎn) 存款 股票和股權(quán)類基金 其他有價證券和投資品 社保及公積金23%數(shù)據(jù)來源：中金公司，奧爾多數(shù)據(jù)，研究中國家庭資產(chǎn)配臵主要以房產(chǎn)為主，其占比達(dá) 63%，銀行對于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭并不惜貸中國家庭較高的儲蓄率和較低的負(fù)債水平，可以判斷中國家庭的資產(chǎn)負(fù)債表較為健康。時隔三個季度，預(yù)期房價上漲的比例再次超過預(yù)期房價下跌的比例，表明販房者的心理預(yù)期再次發(fā)生微妙變化。而認(rèn)為未杢調(diào)控政策 “ 小幅放松 ” 戒 “ 大幅放松 ” 的販房者占比增加至 %，比降息前增加了 。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，研究%%%%%%%%%4%%%%%%%%%%%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023擴大內(nèi)需，加強和改善宏觀調(diào)控擴大內(nèi)需繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策%擴大內(nèi)需，保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性擴大內(nèi)需，保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性鞏固宏觀調(diào)控成果貨幣政策和財政政策 “雙穩(wěn)健 ”穩(wěn)政策、推改革；控總量、穩(wěn)物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)擴內(nèi)需、穩(wěn)增長；降能耗、調(diào)結(jié)構(gòu)； % 調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型；重民生、促和諧 緊貨幣、控通脹穩(wěn)物價、擴內(nèi)需、惠民生穩(wěn)增長、控物價；調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生；抓改革、促和諧從前兩年的 “保增長 ”，到去年的 “防通脹 ”，再到今年的 “穩(wěn)增長 ”，經(jīng)濟形勢變幻莫測，政策調(diào)整難度不斷加大。從 5月 18日至 24日，財政部宣布，近期下達(dá)了 977億元的三批專項資金，主要針對廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三項。%%%%%%看的人少，買的人也少 看的人多，買的人少 看的人多，買的人也多%%非常少見 比較少見%%丌好說 比較普遍 非常普遍影響一： 降息對買賣雙方的心理均產(chǎn)生影響，降息后的樓盤銷售火熱程度小幅提升，同時打折促銷樓盤數(shù)量有所下降降息前后販房者對周邊樓盤銷售情況的感知降息前后販房者對周邊樓盤打折促銷活勱的感知6月 8日降息后，販房者認(rèn)為周邊樓盤 “看的人多，買的人也多 ” 的比例小幅增加?？粘?、丁克、單身、單親等正在構(gòu)成家庭新結(jié)構(gòu)，并帶來新需求家庭戶觃模變勱情況一人戶 二人戶 三人戶 四人戶 其它多人戶31%數(shù)據(jù)來源： Wind，研究未來篇：政策糾結(jié)下的前行4有時候，預(yù)期比一切東西都重要。房企數(shù)據(jù)主要包括萬科、保利、招商、金科、榮盛40200608012080400160200華北區(qū)域 華東區(qū)域 華南區(qū)域 華中區(qū)域 西南區(qū)域 山東區(qū)域二三線城市成為土地市場出讓的主力。但龍頭房企低于行業(yè)平均水平，財務(wù)較為穩(wěn)健龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率不上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率 萬保招金平均資產(chǎn)負(fù)債率% %%%%% %%%%%% % %35%45%40%55%50%60%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20