【正文】 花卉公園 ? 歐洲風(fēng)情的花卉公園，浪漫唯美的婚慶基地 ? 羅曼蒂克 ? 7）旅游服務(wù)中心： – 旅游服務(wù)中心的配置不僅承擔(dān)著度假新城的旅游接待等一系列主要配套功能，而且對整個成都旅游帶具有很強(qiáng)的吸納力，使石象湖成為成都西部旅游集散地的主要承載平臺，奠定石象湖在成都旅游產(chǎn)業(yè)中的度假休閑核心競爭者地位。詩居小城 影視公園 花卉公園 濕地公園 茶博文化中心 藝術(shù)中心 游艇俱樂部 商業(yè)街 會議中心 挪威森林高爾夫小鎮(zhèn) 旅游 商業(yè) 旅游服務(wù)中心 商務(wù)酒店 休閑寓所 養(yǎng)老寓所 藝術(shù)LOFT 度假別墅 高爾夫 地產(chǎn) 花園高爾夫 牧園高爾夫 茶園高爾夫 桔園高爾夫 果林高爾夫 高爾夫大宅 高爾夫莊園 文化 藝術(shù) 會展中心 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)時權(quán)公寓 藝術(shù)學(xué)院 板 塊 功 能 項 目 桔園高爾夫 茶園高爾夫 療養(yǎng)茶館 酒店 會所 影視游樂園 濕地公園 花卉博覽園 會議 酒店 會展 中心 旅游服 務(wù)中心 藝術(shù) 中心 會議 度假 別墅 養(yǎng)老Town House 休閑寓所 藝術(shù)Loft 牧園高爾夫 花園高爾夫 果林高爾夫 會所 商業(yè)街 產(chǎn)權(quán) 時權(quán) 公寓 游艇 藝術(shù) 學(xué)院 酒店式公寓 茶博 文化 中心 維也納藝術(shù)新城中心 定位： 以維也納文化氛圍打造的集商務(wù)會議、文化藝術(shù)和旅游商業(yè)為一體的中心城。 ? 建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強(qiáng)調(diào)休閑氛圍和專業(yè)化酒店式管理。以全國其他地區(qū)四川籍高收入青年群體為輔。 ? 中年休閑市場更注重生態(tài)環(huán)境、高爾夫運動、家庭娛樂等相關(guān)的休閑配套， ５＋２的第二居所 模式是具有引領(lǐng)性的生活方式 。 周邊市場 主要含川內(nèi)其他核心城市和重慶的自駕休閑群體和團(tuán)體旅游者。而就其投資建設(shè)的區(qū)域分布分析，主要集中在廣東、上海和北京三個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。退休后作為頤養(yǎng)天年住所的模式。 ? 規(guī)模制勝：完善配套做升級 – 現(xiàn)在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休閑產(chǎn)品和休閑生活，未來也將有大量的休閑概念沖擊市場，所以我們的項目一定要在規(guī)模和高端上作出震撼性，通過高端與規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到眾星捧月的效果，我們認(rèn)為首期應(yīng)該把未來生活方式的基本形態(tài)要呈現(xiàn)出來，比如至少兩個高爾夫球場 +度假酒店一并推出。 – 在今天的中國，成都的休閑口碑已經(jīng)深入人心，但其水準(zhǔn)和內(nèi)涵還很小市民氣。 區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層 ? （ ）從城市發(fā)展圈層來看： ? 成都的城市發(fā)展已經(jīng)初步形成了三個發(fā)展層： – 第一圈層：既城市中心層，以青陽、金牛、錦江、武侯、成華等核心區(qū)組成的； – 第二圈層：既城市郊區(qū)層，以溫江、雙流、郫縣、龍泉驛、新津、新都等地構(gòu)成； – 第三圈層：既城市遠(yuǎn)郊區(qū)，以蒲江、邛崍、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地構(gòu)成； ? 客觀說，由于蒲江的區(qū)位、交通和城市競爭力等客觀因素不足，成都的城市能級只到城郊，還無法外溢過來。總面積達(dá) 80萬平方米。 ? 成都做為國內(nèi)外高端消費群體置業(yè)的重要城市，未來的高端度假地產(chǎn)，特別是具備國際化高端品質(zhì)的、能滿足高端商務(wù) \休閑人士需求的、極具現(xiàn)代休閑旅游 \商務(wù)度假特色的主題性地產(chǎn)，將面臨巨大的發(fā)展空間！ 小結(jié)： ? 天府之國的休閑天賦、資源和口碑，得到了全國乃至全球的公認(rèn)，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但離國際化休閑戰(zhàn)略雄心的實施還有一定的距離，發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。 啟示 ? 春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營房地產(chǎn)，營造的其實是一種春城生活方式，其最大的特色在于其經(jīng)營模式的設(shè)計： ? 所有的別墅和公寓都贈送免費的高爾夫會員資格，會員資格數(shù)量將取決于所購買的房產(chǎn)的類別。 ? 案例二：高爾夫休閑度假村 ——觀瀾湖 – 觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。 ? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二： – 國際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是 商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營主體， 集休閑運營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項目的可持續(xù)性； – 地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。 ? 中國休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。 ? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三： ? 既按照 規(guī)?；I(yè)化的思路 ，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強(qiáng)，形成規(guī)模效應(yīng)，來吸引市場關(guān)注； ? 一般而言，都會根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫為主、濱海資源的以游艇為主等； 小結(jié) ? 從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點來看， 打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場，做大做強(qiáng)某項休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣 的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會；擁有 51個網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最；以及中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)； – 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會議、餐飲、 SPA及網(wǎng)球場等）。 ? 案例四：溫泉島嶼度假城 ——京津新城 – 京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項目之一，西北距離北京 98公里，南距天津 45公里。 ? 隨著社會的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級。 溫江 國色天香新城 6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。 區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層 ? （ ）從蒲江交通來看： – “全域成都“九路三軌”大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密； – 石象湖距成都 86公里，距離機(jī)場 77公里，目前沒有綠色快速通道； 成都市 蒲江 ? 三個不同城市圈層的地產(chǎn)開發(fā)，其特點也不盡相同： – 第一圈層：城市地產(chǎn)， 靠市， 地方開發(fā)依靠城市，消費主體生活配套依靠城市來滿足，第一居所為主； – 第二圈層：近郊地產(chǎn)， 借市， 地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多； – 第三圈層：遠(yuǎn)郊地產(chǎn)， 造市， 地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費主體在無需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多； ? 石象湖作為第三圈層的遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，無法借助城市能級的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。吃點麻辣燙、搓點小麻將、看點歪錄像，小富即安自娛自樂的成都休閑方式，如何改變才能走出國門，與世界休閑標(biāo)準(zhǔn)接軌？ ? 成都呼喚一種更高層面的國際化休閑方式。 – 美國棕櫚泉以及中國觀瀾湖的成功無不說明問題。 酒店型 以酒店方式經(jīng)營管理銷售的公寓、別墅等度假地產(chǎn)模式。其中廣東 70座、上海地區(qū) 22座、北京地區(qū) 30座，幾乎占全國總數(shù)的 65%。 全國市場 全國性團(tuán)隊旅行者（由旅行社組織者）和公務(wù)旅行者為主。 ? 投資型的第二居所、產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭以及企業(yè)青睞的旅游、投資形式。 ? 石象湖目標(biāo)市場的中堅力量應(yīng)是中年成功人士群體，他們可謂承上啟下，不僅支撐著部分養(yǎng)老市場和兒童游樂市場的消費，并是商務(wù)會議市場和高端運動市場的主體。產(chǎn)品面向企業(yè)、家庭、個人等客戶為主。 商務(wù) 會議 維也納藝術(shù)新城中心 茶博文化中心 藝術(shù)中心 游艇俱樂部 商業(yè)街 會議中心 旅游 商業(yè) 旅游服務(wù)中心 商務(wù)酒店 文化 藝術(shù) 會展中心 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)時權(quán)公寓 藝術(shù)學(xué)院 度假中心城 中心城是項目的文化藝術(shù)中心所在地，具有最集中、最完備的城市公共設(shè)施和旅游商務(wù)配套服務(wù)功能。 ? 8）商業(yè)街： – 商業(yè)街位于新城東西向中軸線上，長約 2公里，分為三段，包括旅游紀(jì)念品、餐飲酒吧、咖啡茶座、購物中心等業(yè)態(tài)內(nèi)容?；ɑ芄珗@占地約 800畝，是以歐洲風(fēng)情為亮點，觀光旅游為主導(dǎo)，婚慶產(chǎn)業(yè)為特色的花卉主題公園。影視公園 ? 1）羅曼蒂克 ? 6）藝術(shù)學(xué)院： – 位于文化藝術(shù)城區(qū)的藝術(shù)學(xué)院，良好的配套教育設(shè)施使更多的高收入家庭入住石象湖成為可能。詩居小城 挪威森林高爾夫小鎮(zhèn) 公園小鎮(zhèn) 新城中心 高爾夫小鎮(zhèn) 主題 公園 公園 地產(chǎn) 商務(wù) 會議 維也納藝術(shù)新城中心 荷蘭水鄉(xiāng)公園小鎮(zhèn) 高爾夫 球場 歐洲之春 ? 產(chǎn)品類型： – C1（獨立別墅， 200～ 300M2）； – C2（酒店公寓， 60～ 120M2 ）。以成都市區(qū)高收入白領(lǐng)金領(lǐng)階層為主。富裕的中老年人，已經(jīng)成為主流！ ? 根據(jù)招商銀行 2023年底對個人金融資產(chǎn)在 50萬元以上的城市高收入群體的消費投資調(diào)查顯示：房地產(chǎn)是他們首選的投資品種。 地域 群體 成都市場 成都全域，以周末和節(jié)假日出游為主，自駕家庭和團(tuán)體出游并重。 – 截止目前，中國大陸高爾夫球場的建設(shè)數(shù)量已達(dá) 190多家。 養(yǎng)老型 客戶退休之前購房，每年可以定期休閑使用，其余時間交管理公司經(jīng)營獲得回報。 ? 但是，建造一個多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費中。 ? 問題二： 石象湖國際度假區(qū)在成都打造 休閑之都的時代背景下，如何與城市互動？ ? 成都已經(jīng)成為中國人心目中的休閑之都。 ? 只有有效的利用好原有品牌，同時強(qiáng)調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。 金牛區(qū) 華僑城 成都華僑城項目占地 3000畝，計劃建設(shè)集旅游、娛樂、購物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)。 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會 2023年， 18月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā) /成交情況 城市 新增 /萬平米 成交 /萬平米 點評 雙流 159 222 雙流新增供應(yīng)和成交面積仍居首位 都江堰 52 66 供給缺口明顯拉大 溫江 135 133 市場趨于良性發(fā)展態(tài)勢 龍泉驛 128 98 供求矛盾得到緩解 彭州 23 16 供應(yīng)過剩得到一定的緩解 郫縣 66 81 供給缺口逐漸縮小 ? 根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看（右表）： 1. 國內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)； 2. 大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來看，以雙流、溫江為主要購買區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次； 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會 ? 根據(jù)市場現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。 客戶群體 新加坡、泰國、日本、韓國等國家和香港、臺灣等地區(qū)的新老顧客。 – 主力產(chǎn)品： 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅； – 相關(guān)休閑配套： 高爾夫、溫泉度假村、 SPA等等 …… ? 三亞環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性，較少受國家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價格變動的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然； ? 三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實了基礎(chǔ)； ? 三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確： – 突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地。 階段 人均 GDP/美元 休閑方式 休閑人群 休閑場地 起步階段 1000～ 2023 喝茶、打牌等世俗休閑為主 普通市民 就近的室內(nèi) 或茶館等 發(fā)展階段 2023～ 5000 國內(nèi) 溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主 富裕階層 休閑度假的地產(chǎn)項目、度假景區(qū)等 成熟階段 5000～以上 歐美國家 全民、全方位休閑生活 所有市民 休閑主題城區(qū)；度假村 ? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一： ? 發(fā)展國家的國際休閑地產(chǎn)，都是以 休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)， 在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自我完善體系，能同時滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。 ? 發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強(qiáng)大的跨國號召力和吸引力，比如美國的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全球的無數(shù)心靈、目光和錢包。作為世界旅游大國，中國休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。 世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài)