【正文】 企業(yè)內(nèi)部資源分析建筑業(yè)務(wù)發(fā)展方向選擇和企業(yè)在 整體發(fā)展過程中的定位也是重點(diǎn)展的前景。 “槐房 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之二：建筑業(yè)豐臺(tái)區(qū)危舊房改造項(xiàng)目綠化隔離帶項(xiàng)目（ “槐房項(xiàng)目 ”）在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。龍騰要根植于豐臺(tái)，做豐臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。豐臺(tái)區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢(shì)和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價(jià)值空間。豐臺(tái)區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在 “南城開發(fā) ”的大環(huán)境下，也表明未來豐臺(tái)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。從前述房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介 “產(chǎn)品 ”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、資金提供、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。豐臺(tái)待開發(fā)的兩個(gè)邊緣集團(tuán)： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個(gè)人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團(tuán) ” ，其中地處豐臺(tái)有 “ 豐臺(tái) ” 和 “ 南苑 ” 兩個(gè)集團(tuán)，對(duì)龍騰來講也是一個(gè)潛在的投資機(jī)會(huì)。豐臺(tái)區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。但是由于國(guó)家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴(yán)格限制批準(zhǔn)新建一般性的旅游飯店項(xiàng)目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場(chǎng)走勢(shì) ：入世給中國(guó)建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)（對(duì) 講，更多的是挑戰(zhàn)）奧運(yùn)為北京建筑業(yè)帶來巨大商機(jī)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和空 間。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬平方米，力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到18平方米。它們對(duì)住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個(gè)因素。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管客戶構(gòu)成多樣經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入 WTO，外資公司涌入將對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對(duì)策略參與競(jìng)爭(zhēng)避開直接競(jìng)爭(zhēng)另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng)避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對(duì)包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽(yáng)建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)四、政府行為及其它企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤(rùn)，要做好投資決策等。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新觀念?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）　 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費(fèi)市場(chǎng)住宅需求增長(zhǎng)比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長(zhǎng)１５．２％和２０．４％。 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)， 2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2023年新注冊(cè) 1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)總共約 950個(gè)，僅掌握在 510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做。宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對(duì) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見稿企業(yè)2023年 11月報(bào)告說明報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。 第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。?中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期： 根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測(cè)，今后５ １０年，我國(guó)建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長(zhǎng)８．５％和７．１％。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)整體發(fā)展前景看好 以中國(guó)加入 WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及《中國(guó) “十五 ”建設(shè)計(jì)劃》提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。的市場(chǎng)信息房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購(gòu)房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析北京市寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右；對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬平方米。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開發(fā)商來講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長(zhǎng)至2023年的１ ２．５萬億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長(zhǎng) 至2023年的４．３萬億元。 我國(guó)裝飾企業(yè) 90％以上為非國(guó)有企業(yè) 。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠(chéng)苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。南城（豐臺(tái)）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。但土地提供不能跨越區(qū)域。區(qū)域價(jià)值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學(xué)生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅區(qū)豐臺(tái)區(qū)域價(jià)值追求模式豐臺(tái)及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機(jī)會(huì)集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤(rùn)空間區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即豐臺(tái)區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小豐臺(tái)區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)首先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開始。社區(qū)經(jīng)營(yíng)共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 拓展市場(chǎng)開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺(tái)住宅施工項(xiàng)目（含龍騰開發(fā)項(xiàng)目）面向北京市其它項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之三：裝修裝飾業(yè) 下一步需要對(duì)龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。 作為民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，股權(quán)較為集中，法人意志強(qiáng)，決策權(quán)集中，但對(duì)苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識(shí)不足。受大企業(yè)影響嚴(yán)重政府政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的對(duì)象。對(duì)項(xiàng)目的綜合管理有待加強(qiáng)沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計(jì)施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明但這些機(jī)會(huì)不一定都是 可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。寫字樓經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國(guó)性擴(kuò)張。 這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。以豐臺(tái)區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺(tái)境內(nèi)的長(zhǎng)度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正陽(yáng)小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國(guó)現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級(jí)飯店 3248家，包括五星級(jí) 64家、四星級(jí) 176家、三星級(jí) 1085家、二星級(jí) 1610家、一星級(jí) 313家，出于對(duì)旅游者競(jìng)爭(zhēng)需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進(jìn)行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國(guó)將達(dá)到 60億元。 《北京市 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》幾個(gè)特點(diǎn)： 建筑業(yè)隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì) 建筑市場(chǎng)日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強(qiáng) 工程項(xiàng)目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強(qiáng) 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級(jí)壓價(jià)、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用三、市場(chǎng)發(fā)展前景 危改市場(chǎng)缺口大，開發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。通過對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65％，所以對(duì)這類隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市寫字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng)決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給