【正文】 勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/24 13:09:2813:09:2824 January 2023v 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X 君悅龍庭比重 [i=a、 b、 c]按以上公式計(jì)算，君悅龍庭一期參考均價(jià)為： 10612元 /㎡初步修正： 由于參考項(xiàng)目為上半年推售項(xiàng)目，因此根據(jù)半年的市場(chǎng)漲幅進(jìn)行調(diào)整，按照龍崗市場(chǎng)價(jià)格近年平均增長(zhǎng)率 27％進(jìn)行修正君悅龍庭一期 9月入市參考均價(jià)為： 12049元 /㎡項(xiàng)目均價(jià)初判星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者國(guó)際奧林匹克文化社區(qū)獎(jiǎng)—— 聯(lián)合國(guó)官員到訪君悅龍庭營(yíng)銷活動(dòng)2第 3步 強(qiáng)勢(shì)釋放產(chǎn)品價(jià)值1. 目的： 利用國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)提升項(xiàng)目公信力，契合項(xiàng)目毗鄰?qiáng)W體板塊的主題精神，從而影響目標(biāo)客戶；2. 可行性： 可通過(guò)公關(guān)公司牽線此類型的獎(jiǎng)項(xiàng)；3. 媒體配合： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體軟文配合；4. 現(xiàn)場(chǎng)配合： 獎(jiǎng)杯展示，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)公信力5. 費(fèi)用： 約 70萬(wàn)；星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者戰(zhàn)略核心：利用爆炸性營(yíng)銷事件和包裝展示令項(xiàng)目在短時(shí)間得到聚集效應(yīng)，成為全程轟動(dòng)項(xiàng)目。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者 形象入市期：區(qū)域先行借勢(shì)強(qiáng)者聯(lián)合炒作奠定區(qū)域形象關(guān)鍵詞：區(qū)域任務(wù)＝強(qiáng)勢(shì)宣傳區(qū)域發(fā)展前景及片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)＋傳遞片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化等信息＋在宣傳造勢(shì)上造成沖擊第 1階段 樹(shù)立項(xiàng)目高度目標(biāo)： 奠定項(xiàng)目形象標(biāo)高與市場(chǎng)地位目標(biāo)：關(guān)內(nèi)客戶星彥 星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者第一梯層：人群逐年增多，總量仍偏少，目前適合物業(yè)選擇少。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者片區(qū)典型參考樓盤對(duì)比分析賣點(diǎn)訴求招商依山郡 奧體板快 首席國(guó)際住區(qū)奧林華府 奧體新城 榮耀 府邸公園大地 大美 不言天健現(xiàn)代城 現(xiàn)代 城邦 純粹生活?yuàn)W體、大城、榮耀 已經(jīng)成為龍崗中心城與奧體板塊接壤區(qū)域樓盤爭(zhēng)相訴求的關(guān)鍵詞，眾多項(xiàng)目明里暗里借勢(shì)，而 “中心城 ”的概念在此區(qū)域已逐漸被棄用。露臺(tái)同樣闊綽，使整體贈(zèng)送面積多而顯大氣贈(zèng)送面積：140㎡贈(zèng)送約 58㎡空間， 贈(zèng)送率約為 41％n優(yōu)點(diǎn)：靠近余石嶺公園和奧體中心，形象大氣厚重， 戶型闊綽大氣，贈(zèng)送面積利用率較高；n缺點(diǎn)：容積率較高，外力面過(guò)于灰沉，外部配套缺失；片區(qū)典型參考樓盤分析 —— 奧林華府星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者v 競(jìng)爭(zhēng)格局： 剛性需求增加，供求矛盾短期內(nèi)不可調(diào)和，推動(dòng)價(jià)格快速上揚(yáng)，出現(xiàn)賣方市場(chǎng)格局龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析星彥 價(jià)值特征二 ： “產(chǎn)品定位 ”做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者2023—2023 年土地供應(yīng)圖1998—2023 年二級(jí)市場(chǎng)供求圖供求關(guān)系： 土地供應(yīng)的縮減和城市人口增長(zhǎng)，導(dǎo)致 市場(chǎng)剛性需求增加，造成一手樓供應(yīng)不足 的市場(chǎng)局面。京 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 上 新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù) 同比 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者1月： 地 環(huán)比 同比 　 由于土地的稀缺性價(jià)值的引爆，雖然后期政府加強(qiáng)舊改增加供應(yīng)，但城市發(fā)展供求矛盾仍將得不到解決；深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析星彥 成為決定價(jià)格的關(guān)鍵因素， 面積、戶型、檔次 成為價(jià)格定位的決定性因素。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者2023年 2023年 5月龍崗區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元 /㎡）。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者奧林華府公園大地君悅龍庭天健現(xiàn)代城招商依山郡片區(qū)典型參考樓盤分析 —— 公園大地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：l發(fā)展商：鴻榮源地產(chǎn)l總占地面積： 364645㎡；總建筑面積：607170㎡l建筑構(gòu)成： 3棟 2128層高層l 配套： 會(huì)所面積約 3400㎡；商業(yè)總共約 ㎡；幼兒園三所，一期兩所，其中一所為已建成并投入使用，二期會(huì)所泳池共五個(gè)。星彥 普通公務(wù)員、大量周邊白領(lǐng)、小型個(gè)體業(yè)主等未來(lái) 35年，規(guī)劃中新產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的新增需求第二梯層：群體龐大，是目前在售樓盤極力爭(zhēng)取的客戶，但經(jīng)過(guò)近兩年井噴釋放，需求放緩。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者1. 二次或以上置業(yè)，自住為主；2. 年齡約在 30—40 歲（比公園大地客戶群體年輕約 5歲）3. 喜歡體面，有品味格調(diào)的物業(yè)，不盲目追求豪氣；4. 區(qū)域性較強(qiáng)，對(duì)本片區(qū)的物業(yè)較為感興趣；5. 有親戚朋友成群結(jié)對(duì)購(gòu)買的習(xí)慣；6. 對(duì)大戶型較感興趣，要求客廳寬敞大氣；新銳知富階層特征星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者第 1階段 樹(shù)立項(xiàng)目高度包裝展示建議： 爆炸亮點(diǎn) — 全城首個(gè)黃金沙盤展示產(chǎn)品價(jià)值展示樣板區(qū) “ 上層樣板區(qū) ” ，展示項(xiàng)目戶型的靈活度，打破尺度限制，示范層做工程樣板銷售中心 /會(huì)所 銷售中心的 “ 黃金沙盤 ” 展示，會(huì)所功能的部分展示頂級(jí)品質(zhì)公共空間住戶大堂高檔裝修，注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)，大堂經(jīng)理值班電梯廳按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修，體現(xiàn)檔次和品質(zhì)看樓電梯按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾，體現(xiàn)舒適尺度和平穩(wěn)感星彥 n 合作建議： “ 形象代言 ”n 活動(dòng)內(nèi)容： 參觀項(xiàng)目＋主持人售樓處訪談。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者第一階段（ ）： “ 龍崗中心城 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者動(dòng)態(tài)溢價(jià)：戶型附加值戶型附加值 （未計(jì)算其他動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素） ——由于項(xiàng)目贈(zèng)送面積達(dá) 30—50 ％，按照龍崗競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，贈(zèng)送面積部分可按市場(chǎng)價(jià)值的 60％折算單價(jià)，因此本項(xiàng)目戶型附加值溢價(jià)空間為 18％ —30 ％。 13:09:2813:09:2813:091/24/2023 1:09:28 PMv 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 211:09 下午 一月 2113:09January 24, 2023v 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 211:09 下午 一月 2113:09January 24, 2023v 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 13:09:2813:09:2813:091/24/2023 1:09:28 PMv 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。戶外＋ DM＋巡展＋老帶新策略營(yíng)銷安排總表 —— 營(yíng)銷推廣星彥 n 資格確認(rèn)：各大 銀行 20萬(wàn)資金證明n 建議 VIP登記客戶必須出示各大銀行的資金證明；第 2步 強(qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目形象星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者包裝建議戶型圖的燈光展板戶型圖展臺(tái)第三站 售樓處亮點(diǎn)建議：n營(yíng)造尊貴設(shè)計(jì)室式戶型展臺(tái)；n燈光戶型板，設(shè)計(jì)臺(tái)弧戶型手冊(cè)；n暗光效果； 星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者產(chǎn)品 形象顧客營(yíng)銷價(jià)格附加值? 設(shè)計(jì)大氣? 小區(qū)配套齊全? 產(chǎn)品類型豐富? 建筑密度低?贈(zèng)送面積較大?景觀優(yōu)良?贈(zèng)送面積較多?營(yíng)銷較低，調(diào)性沉穩(wěn)?以戶外為主?報(bào)紙等平面廣告不多?活動(dòng)不多?歐式風(fēng)格包裝?大氣，穩(wěn)重?有檔次?龍崗高端客戶群體?有實(shí)力，有社會(huì)地位?年齡偏大項(xiàng)目營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)君悅龍庭推廣發(fā)力點(diǎn)1期 12023元 /㎡2期預(yù)計(jì) 14000元 /㎡公園大地營(yíng)銷矩陣星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過(guò)河拆橋追隨者— 搭便車，借勢(shì)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者君悅龍庭VS公園大地 2期挑戰(zhàn)者 追隨者+項(xiàng)目角色定位星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者綠景陂頭項(xiàng)目星河龍崗項(xiàng)目萬(wàn)科九州項(xiàng)目寧佳置業(yè)項(xiàng)目公園大地 37期中海項(xiàng)目深業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 08年中推出建面 預(yù)計(jì) 08年底推出建面 10萬(wàn)預(yù)計(jì) 08年中推出建面 10萬(wàn)預(yù)計(jì) 09年初推出建面 兩年中陸續(xù)推出建面 30多萬(wàn)預(yù)計(jì) 08年初 1期持續(xù)推出建面 20多萬(wàn)預(yù)計(jì) 09年初推出建面 10萬(wàn)左右預(yù)計(jì) 08年初推出建面 12萬(wàn)珠江項(xiàng)目華業(yè)玫瑰郡天健奧體項(xiàng)目預(yù)計(jì) 08年中推出建面 14萬(wàn)預(yù)計(jì) 08年底持續(xù)推出建面 24萬(wàn)奧林華府 2期依山郡 3期預(yù)計(jì) 08年初持續(xù)推出建面 8萬(wàn)預(yù)計(jì) 08年初持續(xù)推出建面 11萬(wàn)08—09 年龍崗供應(yīng)量約160萬(wàn)㎡08年 5月 09年 5月08年 10月市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析星彥 建筑構(gòu)成： 8棟 1618層小高層 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者價(jià)格 —— 中心城項(xiàng)目均價(jià)上漲 1000元 /㎡成交量 —— 申大成功后成交率上漲項(xiàng)目 漲幅奧林華府一期 單價(jià) +1000元 /㎡中央悅城二期 總價(jià) +10萬(wàn)元 /套v 大運(yùn)會(huì)的申辦成功對(duì)龍崗房地產(chǎn)帶來(lái)直接的利益驅(qū)動(dòng)；v 奧體板塊的打造對(duì)周邊片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、商務(wù)服務(wù)、區(qū)域市容、治安環(huán)境等等方面進(jìn)行大規(guī)模投資；v 奧體板塊的啟動(dòng)助推片區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展加速；龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目 成交情況奧林華府一期 3號(hào)樓一周內(nèi)售罄招商依山郡一期 30多套復(fù)式在一周內(nèi)售罄龍城華府 開(kāi)盤兩周內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率70%中央悅城二期 一期疊加復(fù)式銷售 10多套，二期銷售率上升 10個(gè)百分點(diǎn)星彥 多次置業(yè) \換房客價(jià)格承受能力高，價(jià)格敏感度低； 初次置業(yè)客戶價(jià)格承受能力弱，價(jià)格敏感度高。環(huán)比 地 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目營(yíng)銷策略及安排項(xiàng)目分析和市場(chǎng)定位市場(chǎng)環(huán)境分析目 錄項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)測(cè)星彥 新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù) 上 國(guó) 全 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字公布，深圳房地產(chǎn)指數(shù)增長(zhǎng)過(guò)快，處于政策調(diào)控的風(fēng)口浪尖上調(diào)控主要對(duì)象深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析星彥 蝴蝶谷、紅樹(shù)西岸，中信紅樹(shù)灣 3期寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)經(jīng)過(guò)一輪價(jià)格風(fēng)暴后，均價(jià)超過(guò) 13000元 /㎡， 07年價(jià)格漸趨穩(wěn)定，代表有富通城、宏發(fā)領(lǐng)域等“ 繼寶安中心區(qū)、南山價(jià)格發(fā)力拉升，龍崗成為市場(chǎng)價(jià)格拉升熱點(diǎn) ”南山南山老區(qū)、西麗兩個(gè)區(qū)域先后發(fā)力，均價(jià)直逼13000元 /㎡，桑太丹華、香謝峰景苑深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析星彥 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)間2*2*1 91 % 3*2*2 166 % 4*2*2 42 % 復(fù)式 21 % 總套數(shù) 320 100% 5C－ HOME戶型 —