【正文】 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1比不了得就不比，得不到的就不要。 推廣核心策略 策略一：營(yíng)銷聯(lián)動(dòng) 整合商業(yè)和酒店資源，綜合體形象塑造市場(chǎng)知名度。 —— 35 —— 從內(nèi)部裝飾上突破 增值建議二： 對(duì)應(yīng)項(xiàng)目景觀河 設(shè)計(jì)海洋風(fēng)景 生態(tài)大堂 大堂海洋生態(tài)創(chuàng)意，建議大堂頂部整個(gè)弧形空間設(shè)計(jì)成海洋生態(tài)體，水體、熱帶魚(yú)、水草搖曳 …… 人在大堂內(nèi)猶如身處海底，陽(yáng)光折射、色調(diào)優(yōu)藍(lán)，人在高層猶如身處海上，俯視海洋蕩漾。為業(yè)主提供 24小時(shí)的不間斷服務(wù)，真正讓居住者享受高枕無(wú)憂的尊貴生活享受。 在整個(gè)營(yíng)銷中，商業(yè)招商的進(jìn)度和形象的樹(shù)立將直接影響到銷售進(jìn)度！ LOFT和寫(xiě)字樓營(yíng)銷總戰(zhàn)略 216。 商業(yè)運(yùn)作思路 自營(yíng) 3年后再出售 35層 在通常情況下，商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)業(yè)后都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)培育期，一般持續(xù)時(shí)間在三年左右，如北京的東方廣場(chǎng)、新世界百貨以及廣州、深圳的一些著名購(gòu)物中心這些如今看來(lái)較為成功的項(xiàng)目，也都均無(wú)例外的經(jīng)歷過(guò)培養(yǎng)期。 根據(jù)商家工程需要來(lái)建設(shè)項(xiàng)目： 許多商家對(duì)入駐的商業(yè)項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)要求較高，在工程前進(jìn)行招商能避免以后工程變更而帶來(lái)不必要的重復(fù)工作，從而節(jié)約工程開(kāi)支。商業(yè)預(yù)熱，客戶儲(chǔ)備。 其各種物業(yè)類型形成“合生共贏”的關(guān)系。 First 綜合戰(zhàn)略篇 second 商業(yè)篇 ThirdLOFT和寫(xiě)字樓篇 報(bào)告目錄 First 綜合戰(zhàn)略篇 對(duì)于一個(gè)城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 First 綜合戰(zhàn)略篇 對(duì)于一個(gè)城市大型商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略考量 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面積： 24848平米 地上建筑面積 ： 124240平米 總建筑面積 ： 168273平米 商業(yè) ： 55905平米 SOHO： 45632平米 辦公 ： 11808平米 酒店 ： 9324平米 容積率 ： 綠化率 ： 30% 建筑密度 ： 45% 地面停車位 ： 40個(gè) 地下停車位 ： 1054個(gè) 項(xiàng)目解讀 蘇州高鐵站 本地塊位于蘇州火車站北廣場(chǎng)東北方向，火車站綜合樓東邊，地塊東臨人民路，南臨蘇站路，西臨芳草路，北臨蘇站北路和規(guī)劃河。 216。 u 以勢(shì)帶銷 先樹(shù)立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)銷售 利用小業(yè)主從眾，跟優(yōu)的心理，豎立本案蘇州商業(yè)“高級(jí)時(shí)尚哈貝”標(biāo)志形勢(shì)，打造知名度，使其成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)，最終使本案進(jìn)入“搶”盤(pán)效應(yīng)，為銷售創(chuàng)造條件。 無(wú)人售賣(mài)區(qū)域，眾多投幣售賣(mài)各種產(chǎn)品的機(jī)器。 銷售期“不定期舉辦歡樂(lè)哈貝城酒會(huì)或聯(lián)誼會(huì) l 不斷邀請(qǐng)新商家參與，擴(kuò)大口碑傳播效應(yīng)。 國(guó)內(nèi)一線主要管理公司有上海百聯(lián)、太平洋百貨等公司。 職業(yè)范圍：外企高級(jí)白領(lǐng)、私企中層精英、新聞傳播類、自由職業(yè)者、專業(yè)經(jīng)紀(jì)人 …… 畫(huà)家 / 藝術(shù)創(chuàng)作人群 / SOHO族 / 創(chuàng)業(yè)初期的年輕人（商住兩用） 知本新貴 —— 當(dāng)代城市的新富階層 LOFT公寓客群 購(gòu)房先決條件 1 價(jià)格水平 —— 低總價(jià) 2 戶型設(shè)計(jì) —— 舒適 /實(shí)用 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 時(shí)尚 4 物業(yè)服務(wù) 5 交通情況 —— 便利 6 地段區(qū)位 7 生活配套 注意重點(diǎn) 低總價(jià)受關(guān)注 戶型實(shí)用及創(chuàng)意重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 高級(jí)白領(lǐng) 客群看重條件 如何吸引這部分年輕態(tài)的客群？ 一、空間分割上，螺螄殼里做道場(chǎng) 二、產(chǎn)品上， 樣板房也可以 COSPLAY 恒溫恒濕，只有春秋無(wú)冬夏 未來(lái)家園，極致科技 物業(yè) 人性化、專屬化、個(gè)性化 三、營(yíng)銷手段上，“一石掀起千層浪” 大堂 眼界高低決定所享視界 滿足各個(gè)層次客戶的需求， 115層毛坯， 1621層裝修?？勺杂煞指?，靈活多變。 增值建議六： 個(gè)性設(shè)計(jì)酒店 Boutique Hotel ? 房間在 2030間 ? 以整個(gè)綜合體作為配套 ? 內(nèi)部空間及房間布置全部為創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)品 ? 符合建筑美感、設(shè)計(jì)導(dǎo)向 產(chǎn)權(quán)酒店建議 售樓處表現(xiàn)建議 具有時(shí)尚現(xiàn)代簡(jiǎn)約的 體驗(yàn)式 營(yíng)銷中心。世界級(jí)全天候商業(yè)群落 我們倡導(dǎo)的是：一種人人都愿意過(guò)的快樂(lè)享受的生活方式 我們致力于：不僅是打造一個(gè)項(xiàng)目，更是打造一個(gè)劃時(shí)代的商業(yè)品牌 建筑本身是硬性的價(jià)值，生活工作方式、人文精神才是最能打動(dòng)人心、最具閃光點(diǎn)的軟性價(jià)值。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 11:57:07 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 高舉高打，品牌提升 少?gòu)V告 〃 多活動(dòng) 差異性非常規(guī)推廣傳播策略： 差異性推廣手段： 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及事件營(yíng)銷為主，媒體廣告為輔。 增值建議四： 屋頂綠化 /室內(nèi)綠化 空間綠化，別致造型及巧妙的綠化搭配，使空間感，生態(tài)感，現(xiàn)代感倍增。 ?： 一個(gè)月 內(nèi)，售樓部在夜間 20： 00至 22： 00開(kāi)放，同時(shí)備酒水 西點(diǎn)等宵夜。營(yíng)造多元生活方式，形成繽紛的城市生活 LOFT和寫(xiě)字樓概念思路 快樂(lè)工作 創(chuàng)意生活 時(shí)尚消費(fèi) 愜意家居 色香味等感官滿足 開(kāi)心稱心舒心放心 等的精神滿足 宜商宜住、功能多樣 1層變 2層的實(shí)惠空間 小戶型低總價(jià)，投資門(mén)檻低 精裝修，省心，方便出租 地鐵物業(yè)、交通要道，升值有保障 商業(yè)配套齊全，生活設(shè)施完備 精神 層面 物質(zhì) 層面 自用與投資的完美結(jié)合 自 用 投 資 LOFT價(jià)值思考 定位語(yǔ) —— “ 60平精裝 LOFT，稀世服務(wù)私邸” LOFT公寓定位 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 、高舒適度的精品小戶型 投資、辦公、自住皆宜 中高檔次、中等價(jià)位、高性價(jià)比 港龍 〃HI 貝派 60平精裝 LOFT，稀世服務(wù)私邸 High life and work 案名釋義： “ Hi貝派就是全新的生活形態(tài)”， Hi貝派是一個(gè)人人健康快樂(lè)的社區(qū)，在社區(qū)內(nèi) ，沒(méi)有年齡界限，能夠成為 Hi貝派人必定是擁有國(guó)際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有”多走兩步“的前瞻眼光” 。 選擇專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司 商業(yè)管理方案 選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)是一種省心的方式，缺點(diǎn)是管理成本較高，不利于人才本土化。 主力店先行 第一波招商 導(dǎo)入期主力店招商 招商調(diào)整 第二波招商 第一階段 第二階段 緊扣定位，重點(diǎn)洽談引領(lǐng)型商戶 帶動(dòng)相關(guān)品牌舉行第一次主題招商 根據(jù)實(shí)際招商結(jié)果調(diào)整業(yè)態(tài)，進(jìn)行第二次配套招商 根據(jù)現(xiàn)有面積擴(kuò)充補(bǔ)充型商戶 第三階段 第四階段 招商步驟 招商預(yù)租期為 12個(gè)月（ 2023年 9月 2023年 9月），后期為正式招商期至商業(yè)開(kāi)業(yè)，完成 60%的招商目標(biāo) 招商預(yù)租導(dǎo)入期 第一波招商預(yù)租 招商預(yù)租調(diào)整期 品牌商家集中簽約 2023. 9 目標(biāo)商家拜訪，產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)接待處公開(kāi) 推廣 效果 重點(diǎn) 階段 第二波招商預(yù)租期 完成 30%招商目標(biāo) 完成 50%招商目標(biāo) 初步形象樹(shù)立 形象推廣深化 /意向客戶積累 根據(jù)之前招商情況，調(diào)整業(yè)態(tài) 深化招商 初步形象樹(shù)立、圍欄、招商手冊(cè)PPT、 3D制作 圍欄、大牌等戶外形象深化、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 品牌商家簽約儀式、網(wǎng)絡(luò)、短信、房展會(huì) 論壇、節(jié)慶 SP活動(dòng)、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體組合、項(xiàng)目封頂活動(dòng) 調(diào)整后的目標(biāo)商家拜訪 招商時(shí)間表 完成 70%招商目標(biāo) 正式招商期 深化招商 圍欄、大牌、論壇、節(jié)慶 SP活動(dòng)、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體組合、開(kāi)業(yè)活動(dòng) 商業(yè)開(kāi)業(yè) 推廣階段 招商導(dǎo)入期 第一波招商 招商調(diào)整階段 第二波招商 工作重點(diǎn) 準(zhǔn)備期，初步樹(shù)立形象，入市前準(zhǔn)備，招商道具裝備 奠定品牌定位，傳播和強(qiáng)化目標(biāo)商家認(rèn)知度，有針對(duì)性的開(kāi)展主力品牌招商 根據(jù)之前招商情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，進(jìn)行下一階段的招商規(guī)劃 以規(guī)劃亮點(diǎn)吸引后續(xù)商家，持續(xù)開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)商家間的互動(dòng) 階段主題 蘇州政府助力高鐵商業(yè) 簽訂主力商家意向協(xié)議，公開(kāi)選商開(kāi)始 持續(xù)招商 選商結(jié)束，開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備 目標(biāo)效果 讓蘇州居民知道項(xiàng)目 完成 30%招商目標(biāo) 商業(yè)形象深入人心 完成 50%招商目標(biāo) 推廣活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)招商處公開(kāi)，開(kāi)展媒體宣傳活動(dòng) 商業(yè)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 品牌商家簽約儀式 商業(yè)項(xiàng)目封頂活動(dòng) 渠道通路 戶外、 DM、網(wǎng)絡(luò) DM、商家拜訪、報(bào)紙 媒體活動(dòng)、戶外 DM、商家拜訪、報(bào)紙 推廣主題與思路 結(jié)合蘇州政府和媒體展開(kāi)宣傳活動(dòng) 招商形象導(dǎo)入期 階段任務(wù)： 這個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目的本身宣傳，建議與平江區(qū)政府聯(lián)動(dòng)，通過(guò)借力造勢(shì)，將本項(xiàng)目的品牌知名度推向一個(gè)高峰 階段目的： 提升項(xiàng)目的知名度和影響力 關(guān)鍵舉措： １、招商接待處開(kāi)放 招商手冊(cè)制作 工地圍欄制作 開(kāi)展《高鐵商業(yè)》社會(huì)征文活動(dòng) 招商形象導(dǎo)入期 第一波招商 招商調(diào)整期 第二波招商 2023. 9 推廣策略 形象導(dǎo)入期 推廣模式 推廣活動(dòng) 開(kāi)業(yè)日“百名商家剪彩儀式” l 100名商家剪彩儀式：發(fā)動(dòng) 100名餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)界的 100名商家齊剪彩活動(dòng)，轟動(dòng)全市。 C D B A A區(qū)：快速餐飲類 +高檔鞋包類（必勝客、星巴克、面包新語(yǔ)、HERMES、范思哲等） B區(qū)：金融服務(wù) +高檔珠寶（工商銀行、建設(shè)銀行、老廟黃金、周大福） C區(qū)：品牌百貨商場(chǎng)（ 太平洋百貨、巴黎春天 等） D區(qū)：快速餐飲類 +高檔化妝品（肯德基、麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、雅芳、 olay等） 地上一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 快速餐飲 +金融服務(wù) +化妝品 +珠寶 地上二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 B C A D A區(qū)：女裝品牌（美詩(shī)緹、 瑪莉夢(mèng)娜、 VISCAP維斯凱、卓影JOEM等） B區(qū)：中型超市（蘇果超市、屈臣氏、世紀(jì)聯(lián)華等） C區(qū)：品牌百貨商場(chǎng)（ 太平洋百貨、巴黎春天 等） D區(qū)：休閑餐飲 +女裝品牌 （寶姿、希思黎、歐柏蘭奴、法瑞姿、歐碧倩、維斯凱、 飄蕾、釜山料理、全金城、元祿回轉(zhuǎn)壽司 等） 休閑餐飲 +女裝 +超市 地上三層業(yè)態(tài)規(guī)劃 B C A D A區(qū)：男裝品牌（卡爾丹頓、路易詩(shī)蘭、報(bào)喜鳥(niǎo)、三星佳樂(lè)喜等） B區(qū)：運(yùn)動(dòng)服飾（ Adidas、 耐克 Nike、哥倫比亞等） C區(qū)：品牌百貨商場(chǎng)（ 太平洋百貨、巴黎春天 等） D區(qū)：休閑服飾（ spris、韓國(guó)EXR、夢(mèng)特嬌、 BENBO賓寶等） 男裝 +休閑服飾 +運(yùn)動(dòng)服飾 地上四層業(yè)態(tài)規(guī)劃 B C A D A區(qū)：書(shū)城（貓的天空之城概念書(shū)店、江蘇大眾書(shū)局圖書(shū)連鎖有限公司 ） B區(qū)：游藝天地（湯姆熊、翻斗樂(lè)等） C區(qū)：品牌百貨商場(chǎng)（ 太平洋百貨、巴黎春天 等） D區(qū)：美食廣場(chǎng)（大時(shí)代美食廣場(chǎng)） 書(shū)城 +游藝天地 +美食廣場(chǎng) 地上五層業(yè)態(tài)規(guī)劃 B C A D A區(qū)：室內(nèi)保齡球館（泰華保齡球館） B區(qū)：休閑健身會(huì)所（哈達(dá)瑜伽、富僑足浴、一兆偉德健身中心等） C區(qū)：品牌百貨商場(chǎng)（ 太平洋百貨、巴黎春天 等） D區(qū)：影院或量版式 KTV（好樂(lè)迪、大地影院等） 體育場(chǎng)所 +影院 +健身會(huì)所 餐飲 :休閑 :娛樂(lè)：生活購(gòu)物 =1:1:1:2 業(yè)態(tài) 面積 比例 備注 餐飲