【正文】 3號地塊辦公樓的發(fā)展定位 針對投資客和金融、貿易類客戶的中檔寫字樓 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 檔次 中等檔次寫字樓 客戶 投資客 與金融相關的銀行、證券、保險等企業(yè) 為第三產業(yè)服務的咨詢、物流、貿易、港口類企業(yè) 規(guī)模 小于 10萬平米 44 本報告是嚴格保密的。 問題的解決思路 區(qū)域屬性分析 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結合案例明確各地塊功能 研究時點：四塊地將在未來 35年開發(fā)結束 28 本報告是嚴格保密的。 四地塊總體定位 啟動“煙臺新城市中心計劃” 新中心區(qū) 基本成形 由南山集團現有 4塊地為主體，未開發(fā) 本項目 4塊地總體定位： 站在全市新區(qū)發(fā)展的高度，依托現有體育公園和濱海風景帶的旅游資源以及大學區(qū)的人文資源，同時借助煙臺市新政務區(qū)的名義 ： 通過南山集團現有四塊地的綜合開發(fā)，為煙臺市啟動一個“新城市中心區(qū)的計劃”，最終通過提升區(qū)域價值，帶動南山集團四塊地價值最大化 政務區(qū) 旅游區(qū) 文教區(qū) 商務區(qū) 高級住宅區(qū) 12 本報告是嚴格保密的。 項目背景 南山集團通過為煙臺市政府修建投資10億元的會展中心臵換總面積約 1000畝的四塊地 地塊 占地 功能要求 容積率 政府其他要求 1號 21萬 21萬公建、 21萬住宅 ＜ 2號 10萬平米，純商業(yè)娛樂 ＜ 3號 27萬 會展中心 +酒店 +辦公（ 10+10+10）平米 ＜ 酒店檔次高，辦公超高層 4號 以住宅為主，少量商業(yè) ＜ 現狀為農用地，無開發(fā)條件 小計 總占地 77萬平米 ,建筑面積約 102萬平米 1 2 3 4 煙大三期 濱州醫(yī)學院 大海 會展中心限期修建將是南山集團取得四塊地并向政府談條件的核心籌碼 ?南山集團為政府修建 3號地上的會展中心（投資 10億元），以此臵換 4塊地 ?會展中心 06年 8月份需竣工， 10月份投入使用 地塊出讓條件 2 本報告是嚴格保密的。 ?投資啟動 ?中心區(qū)主干道基本完成 ?投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設中； ?中心區(qū)基礎市政設施 “ 七通一平 ”基本完成 ?成功拍賣出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ） 同時開工 ?中心區(qū)進入高速發(fā)展期； ?高交會館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經確立； ?居住項目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項目：星河國際 ， 黃埔雅苑 ?寫 字 樓項目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項目 居住項目 土地開發(fā) 基礎設施 開始啟動 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項目：中心購物公園開始籌建 ?高檔寫字樓全面入市 ?星級酒店 ?基本無住宅開發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開發(fā)進程 房地產開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 17 本報告是嚴格保密的。 深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律 商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)級次 中海華庭等 社區(qū)級商業(yè) 萬佳百貨、天虹商場等成為南北部 區(qū)域型商業(yè) 購物公園、五星級酒店著手打造深圳市級商業(yè)中心 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 發(fā)展驅動力 住宅項目內需型消費 住宅人口遷移成為區(qū)域中心 區(qū)域成為城市中心辦公、住宅引起總人口增加 輻射范圍 中海等居住區(qū)內 北部區(qū)域內大部分社區(qū) 中心區(qū)，全市范圍 ?商業(yè)級次隨人口增加、區(qū)域功能提升而逐漸升級 ?區(qū)域級商業(yè)是借助于住宅區(qū)配套的需要而產生 ?中心區(qū)發(fā)展 12年后，具市級商業(yè)功能的大型商業(yè)和酒店才出現 注：以下所講商業(yè)含公建在內 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 33 本報告是嚴格保密的。 各地塊容積率及物業(yè)功能構成 地塊 容積率 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 總人數 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平米 ) 物業(yè)功能 1號地 21 42 9600 不低于 10% 4 住宅為主 2號地 26 6000 2 住宅為主 3號地 27 33 7200 公建中設30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 ?以會展為主體含辦公、酒店和商業(yè) 4號地 24 22600 不低于 10% 3 住宅為主 小計 77 125 19萬商業(yè) 23萬會展、辦公及酒店 住宅為主 49 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)公建在 4塊地中的級次劃分 濱州醫(yī)學院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號地 4號地 1號地 2號地 市政府 (已使用 ) 國際商城 體育公園 （基本建成） 大海 商業(yè)設臵原則 ?住宅性用地盡量少的布臵商業(yè)和公建 ? ?商務價值高的地塊要布臵綜合性商業(yè) ?3號以區(qū)域和城市商業(yè)為主 社區(qū)級商業(yè) 總量不低于總面積的 10% 區(qū)域級商業(yè)，功能盡可能復合，形成新城市中心的核心 社區(qū)級商業(yè)，總量不低于總面積的 10% 39 本報告是嚴格保密的。 新中心案例借鑒明確了 4塊地主要開發(fā)類型，但各地塊合適的物業(yè)類型是什么 ?下面將從市場和地塊價值屬性角度來確定 23 本報告是嚴格保密的。 問題的解決思路 區(qū)域屬性分析 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結合案例明確各地塊功能 研究時點：四塊地將在未來 35年開發(fā)結束 7 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域屬性現狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰