房?jī)r(jià)下跌購(gòu)房人退房要求的法律辯析(專業(yè)版)
【正文】 預(yù)約是指當(dāng)事人雙方訂立協(xié)議，約定將來簽訂合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”。開發(fā)商違反法律、法規(guī)規(guī)定出售房屋，房屋買賣合同屬于無效合同。因此，法律賦予購(gòu)房人解除合同的權(quán)利，以維護(hù)自己的權(quán)益。但開發(fā)商的降價(jià)行為引起了降價(jià)前已購(gòu)買房屋的部分購(gòu)房人的極大不滿，購(gòu)房人認(rèn)為因降價(jià)而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發(fā)商“退房”。因此，在此情形下法律允許購(gòu)房人解除房屋買賣合同。逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同?！ ∷摹⒎课菡J(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì) 在商品房買賣的實(shí)踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。但開發(fā)商在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，此時(shí)訂立的認(rèn)購(gòu)書因違反《城市房地產(chǎn)管理法》強(qiáng)制性規(guī)定而不具有法律效力，屬于無效的合同，且過錯(cuò)主要在開發(fā)商。②在訂立合同時(shí)顯失公平的。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對(duì)房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。 一、法定解除房屋買賣合同(退房)法律分析 房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效?！ ?二)開發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人 商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔(dān)民事責(zé)任及如何承擔(dān)，仍將取決于合同約定。如果出賣人不同意解除，購(gòu)房人無權(quán)要求退房。
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