【正文】 初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。買(mǎi)家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷(xiāo)路較大。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米）1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 1078742 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南 公寓、商業(yè) 765083 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓 2336564 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓 43884現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以?xún)?nèi)銷(xiāo)形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線(xiàn)上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。排氣扇，洗面盆 有停車(chē)場(chǎng)，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305商場(chǎng)：不賣(mài) 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門(mén)為鋼門(mén)窗 沒(méi)有 沒(méi)有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264商場(chǎng)：不賣(mài) 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒(méi)有停車(chē)位 住宅：3268 開(kāi)始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968商場(chǎng)：未推出 1267 22000（略）、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。，以及以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。由此判斷，銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見(jiàn)下表。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷(xiāo)率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷(xiāo)，2/3內(nèi)銷(xiāo)，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。某商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄