【正文】 （二）定性分析借款人方面借款人盛華投資公司是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型公司，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面有著較強(qiáng)的專業(yè)能力，同時(shí)，盛華投資公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，%，基準(zhǔn)收益率Ic取為10%。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。（五）分段周期設(shè)定① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)，設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外購(gòu)物中心成功的經(jīng)驗(yàn)，增加了很多休閑配套設(shè)施，其購(gòu)物設(shè)施的比例只占廣場(chǎng)總面積的60%，剩下的40%為娛樂及餐飲場(chǎng)所。盛華國(guó)際廣場(chǎng)率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購(gòu)物與“體驗(yàn)”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，同時(shí)也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產(chǎn)開發(fā)新熱點(diǎn)，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)121家。人民路是A市商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s20余萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般大型購(gòu)物中心市場(chǎng)份額，覆蓋面必須不少于20萬人的固定消費(fèi)群的標(biāo)準(zhǔn)。人民生活水平l 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快，2005年以后已經(jīng)突破萬元大關(guān)圖：A市歷年城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）在2005年以前，A市人均可支配收入都在一萬元以內(nèi)，2004年以后開始突破萬元大關(guān)。盛華國(guó)際廣場(chǎng)處于目前A市第一大商圈核心地，位于廣場(chǎng)前的城市主干道人民路車流量日均達(dá)一萬輛以上，人流量在30萬以上，在以其為中心5公里半徑內(nèi)人口達(dá)50余萬人，2公里內(nèi)半徑內(nèi)有20萬人的強(qiáng)大消費(fèi)群體支持。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案（表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）序 號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注1總用地面積（平方米） 2總建筑面積（平方米） 3地上建筑面積（平方米） 其中商場(chǎng) 高層住宅 車庫(kù) 4地下建筑面積 其中商場(chǎng) 停車場(chǎng) 5建筑層數(shù)地上13層，422層地下4層6建筑總高80米7建筑層高地上—4米地下4米8總戶數(shù)　8369建筑容積率 10綠地率　30％以上11車位828個(gè)本次評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫(kù)三部分，其中考慮商業(yè)和車庫(kù)含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約18000平方米，可銷售車庫(kù)約20000平方米，具體見下表：編號(hào)項(xiàng)目分類項(xiàng)目總建筑面積（㎡）合計(jì)（㎡）1住宅住宅 2商業(yè)商場(chǎng) 商鋪 3車庫(kù)（位）車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)，并報(bào)A市規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： “盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和六棟高層及會(huì)所等組成。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2007年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。企業(yè)無不良信用記錄。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2007年12月30日完成評(píng)估工作。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平盛華投資公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)略。（二）A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)總量水平l 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，GDP年平均增幅超過10%，按可比價(jià)格計(jì)算，%。人均消費(fèi)性支出情況作為西部區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要支點(diǎn)，A市的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支持。土地發(fā)展規(guī)劃根據(jù)（1997—2010）《A市土地利用總體規(guī)劃》和《A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》確定，從2001年到2010年，我市土地開發(fā)整理總體目標(biāo)為：以提高國(guó)土資源對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā)點(diǎn)，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā)；土地整理全面、有序開展；土地利用效率和產(chǎn)出率明顯提高，促進(jìn)土地資源集約、合理利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。%，%，%。使消費(fèi)者對(duì)樓盤理念的形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，進(jìn)而對(duì)樓盤產(chǎn)生歸宿感、領(lǐng)域感和自豪感。集休閑、娛樂、購(gòu)物于一體的廣場(chǎng)，有最大的室內(nèi)空間及最理想的設(shè)計(jì)讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場(chǎng)無可替代的。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 （一）項(xiàng)目基本情況 “盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高檔住宅項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。（二）商鋪銷售價(jià)格商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分三批進(jìn)行，保守銷售率為80%，分別為：20%、25%，35%，價(jià)格分別為：8000、9000，10000；平均價(jià)格為9188元/平方米。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。具體因素分析見下表： 表：?jiǎn)我蛩孛舾凶兓? （單位：萬元）總收入項(xiàng)目總投資投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期變化率凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基本方案%%　　項(xiàng)目總投資+10%%%%%項(xiàng)目總投資10%%%%%售價(jià)+10%%%%%售價(jià)10%%%%%從“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為本開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中：銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加37%或減少37％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少27％或增加27％。B、本項(xiàng)目有一定量的大型商業(yè)廣場(chǎng)，招商先行是本項(xiàng)目的一個(gè)重要因素，做好本項(xiàng)目的招商是商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)作成功的基本條件，目前已有多家商業(yè)機(jī)構(gòu)有意向入駐本項(xiàng)目，前景看好。因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）靜態(tài)效益指標(biāo) 項(xiàng)目投資損益表（表：損益表 (單位：萬元)損益表（靜態(tài)投資）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期20072008200920102011上半年1總收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5所得稅（6*25%） 6利潤(rùn)總額 7稅后利潤(rùn) 8盈余公積金(7*10%) 9可分配利潤(rùn)（78） 　投資利潤(rùn)率（6/2）%　投資利稅率（3+4+6）/2%　資金本利潤(rùn)率（6/20000）%靜態(tài)盈利分析結(jié)論本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，項(xiàng)目有較為強(qiáng)的盈利能力可以接受，故項(xiàng)目可行。為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，同時(shí)按照最低保守原則，我們以2600元/平方米起價(jià)，最高為3200元/平方米。 銀行貸款15000萬元；216。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對(duì)發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂做的最好，但95%的游客只去過一次。因此，其目標(biāo)消費(fèi)群定位是：主力消費(fèi)層：2050歲的新時(shí)代家庭次主力消費(fèi)層：A市城區(qū)和來自外省市的消費(fèi)群體。樓盤概念提出的原則：n 形成樓盤的獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。圖：A市城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來源：A市房地產(chǎn)網(wǎng)、估計(jì)值）l 商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線l 商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，房屋竣工面積略有增長(zhǎng)2006年，%。圖：A市歷年固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）歷年房地產(chǎn)投資狀況l A市房地產(chǎn)開發(fā)投資6年時(shí)間保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)A市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年后走出低谷，至今已連續(xù)6年保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)超過30%%，目前逐漸走穩(wěn)。全年成交額過億元的市場(chǎng)10家，％。廣場(chǎng)負(fù)五層在商場(chǎng)出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負(fù)二層完全開放，挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯，為全場(chǎng)人群提供便利的出租車接送服務(wù)。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動(dòng)態(tài)的空間效果。地理位置優(yōu)越，交通便利。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料，“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，山東路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。 七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。附：借款人基本情況表：借款人名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)三級(jí)年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率100%竣工產(chǎn)品優(yōu)良率100%財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本5300萬元實(shí)收資本5300萬元總資產(chǎn)17146萬元所有者權(quán)益11831萬元資產(chǎn)負(fù)債率31%流動(dòng)比率151%存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額11831資產(chǎn)報(bào)酬率%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率37%利息保障倍數(shù)資本積累率82%信用情況貸款利息實(shí)收率100%貸款不良率0客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)AA授信控制量我行已提供信用量貸款紀(jì)錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式建設(shè)銀行1600