【正文】 l 物業(yè)代理模式：作為古鎮(zhèn)民居和商鋪二次開發(fā)的輔助模式，開發(fā)企業(yè)并不收購其物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而是通過經(jīng)營管理將其統(tǒng)一到旗下的品牌中，實現(xiàn)物業(yè)增值，并代理物業(yè)所有者銷售給第三方經(jīng)營者，收取代理銷售費用。而矛盾的協(xié)調(diào)，主要在于企業(yè)應(yīng)該站在區(qū)域經(jīng)濟運營商的角度來看待XXXX旅游的開發(fā)，而不是就旅游談旅游，否則，一方面會加大對經(jīng)濟價值不高的資源的投入，另一方面，也縮小了自身的贏利空間。(二) 商業(yè)模式整合1. 商業(yè)模式整合思路“經(jīng)營啟動，開發(fā)跟進；雙向互動，聚沙成塔；政企結(jié)合，區(qū)域聯(lián)動”“經(jīng)營啟動，開發(fā)跟進”——XXXX資源特性決定了其整體開發(fā)量大，開發(fā)主體和受益主體復(fù)雜，以不動產(chǎn)（景點、商業(yè)、住宅等）的開發(fā)策略容易造成啟動緩慢，投資額大的局面，因此項目應(yīng)采取“少量開發(fā)，廣泛經(jīng)營”的啟動模式。l 關(guān)于古鎮(zhèn)旅游門票贏利模式的特別說明：古鎮(zhèn)的門票贏利模式并非單純的觀光門票概念，其中包括了基礎(chǔ)門票收入（常規(guī)的觀光門票）和其他門票類收入其他門票類收入并不以景點通票形式出現(xiàn)，而是游客在古鎮(zhèn)整體消費的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費。216。同時也包括直接代理出售該區(qū)域增值后的小塊土地產(chǎn)生的利潤。216。貴州導(dǎo)游體驗性計調(diào)中心省旅游局的“導(dǎo)游管理中心”的體驗化轉(zhuǎn)型，未參團游客可在此通過體驗化的古鎮(zhèn)導(dǎo)游過程，來選擇和聘請其后續(xù)線路的導(dǎo)游。將古鎮(zhèn)的歷史、文化、藝術(shù)、宗教、建筑、布局、民俗等文化要素中，無處不在的和諧要素進行提煉和重組，完全體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)哲學(xué)文化中的“和合之美”。3. 貴州省各地豐富的多元文化急需市場化的開發(fā)和推廣，但同時也面臨著整體經(jīng)濟落后的現(xiàn)狀，為貴州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和旅游商品業(yè)的發(fā)展提供了足夠的源泉和市場空缺。XXXX是貴陽市十一五規(guī)劃中的重點培育對象，是貴陽最重要的精品景區(qū)之一。第六、從需求偏好看，高層次和時尚型的休閑活動需求呈增長態(tài)勢。這說明游客對本省的旅游商品較感興趣；住宿餐飲花費也較高，真正用于游覽、娛樂的花費較少，表明旅游開發(fā)尚處于初級階段，境外游客在景區(qū)的消費只停留在購買門票上。（4）遵循修舊如舊原則，為保證古鎮(zhèn)的古樸風(fēng)貌，將所有的管線均埋于地下。同時在附以商業(yè)活動或者商業(yè)文化進行打造或者借勢營銷，達到推廣和經(jīng)濟目的。鳳凰古城區(qū)旅游商品一條街、虹橋風(fēng)雨樓至沙灣一帶，集中了城區(qū)70%的旅游景點，雜居著土家、苗、漢各族居民近萬人。在這塊土地上，孕育了程頤、程顥、朱熹、漸江、黃賓虹、汪茂蔭、陶興知等大事。歙縣的明清牌坊、民居和祠宇，一向有古建筑“三絕”之美譽。因為，這些古城的旅游發(fā)展不但經(jīng)歷了較長的時間，而且也形成了各自獨特的模式和特色。從交通方面看：貴陽綜合旅游區(qū)擁有全省最發(fā)達的交通系統(tǒng)，它是貴州鐵路交通的樞紐，公路系統(tǒng)的中心和提供國內(nèi)外和省內(nèi)航空服務(wù)的中心。六是要加強旅游推介，大力拓展旅游市場。2000 至 5000 美元之間是屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費的快速增長。主要的少數(shù)民族是苗族和布依族，另有侗族、滿族等少數(shù)民族。其中，最為關(guān)鍵的歷史信息為：“攻不破的XXXX”、四教合一、土司制度、屯堡、軍鎮(zhèn)、石城等。其民間生活使旅游者感覺親切，具有很強的親和力，是XXXX古鎮(zhèn)旅游很有魅力的一個重要因素。(三) 主要資源列表及可開發(fā)性大類主類基本類型序號名稱位 置基礎(chǔ)可開發(fā)性自然旅游資源一、地文景觀(1)標準地層剖面1獅子山化石構(gòu)造帶位于營上坡及獅子山半山坡觀光、科考(2)奇特與象形山石2XXXX獅子山獅子山峰頂觀光、探險(3)喀斯特地貌溶洞3XXXX玄宮洞黃家坡山腳下觀光、科考、探險二、水域風(fēng)光(1)觀光游憩河段4玉帶河觀光、休閑、避暑三、生物景觀(1)林地5油杉林歪腳村東山包觀光、科考、避暑(2)叢樹6新樓千年古銀杏新樓村東觀光人文旅游資源四、古跡與建筑(1) 古代歷史事件發(fā)生地7XXXX教案遺址姚家關(guān)村民組觀光(2)古代交通遺跡8古驛道塘上街28號到定廣門觀光(3)古代軍事設(shè)防構(gòu)筑物遺址9XXXX古城墻西門、老南門東側(cè)殘存100多米觀光、體驗10大茨窩炮臺大茨窩山上觀光、體驗(4) 宗教與祭祀活動場所11龍泉寺北門內(nèi)觀光、朝覲12朝陽寺文昌閣西13壽佛寺西街三號14迎祥寺及斗姆閣迎祥寺街黃家坡腳下15慈云寺背街五號16萬壽宮西街3號17觀音寺 北門內(nèi)18圓通寺XXXX堡內(nèi)19鳳鳴寺新哨村西20青龍寺楊眉堡西北21大佛寺獅子山背后22蓮花寺楊眉堡擺托村23回龍寺位于廖家寨24高峰寺位于谷通村大寨25觀音廟獅子山背后26川祖廟狀元府西側(cè)27黑神廟下寨山頂28藥王廟黃家坡頂29雷祖廟文昌閣山門側(cè)殿30孫臏廟壽佛寺西側(cè)31火神廟基督教堂所在位置32東岳廟歪腳村小學(xué)內(nèi)33財神廟南街小石頭廣場節(jié)點處34三官閣北門外謝家坡35文昌閣東街143號36奎光閣東城門上37魚鱗閣歪腳村油杉林內(nèi)38玉皇閣獅子山頂39靈官閣獅子山頂西側(cè)40三皇宮文昌閣內(nèi)41水星樓文昌閣山門前左側(cè)42班土司祠閣上山頂43趙公專祠文昌閣西側(cè)北街44天主教堂趙狀元巷內(nèi)側(cè)45基督教堂南街(5) 城（堡）與特色村寨46XXXX堡裹旗山下體驗旅游47余慶堡歪腳村內(nèi)48楊眉堡楊眉村49龍井寨龍井村(6) 名人故居50趙狀元府趙狀元街一號參觀、體驗51彭仁齋舊居書院街52張公館狀元府西側(cè)53趙家大院現(xiàn)敬老院54桐野書屋古城規(guī)劃區(qū)外(7)歷史紀念建筑55平剛故居歪腳村內(nèi)觀光56周恩來之父曾居地背街2號紅色旅游57鄧穎超之母曾居地南街75號58李克農(nóng)家屬曾居地北街10號59八路軍交通站60紅軍長征指揮所鎮(zhèn)東門內(nèi)61紅軍作戰(zhàn)指揮所高寨河（8）書院62XXXX書院XXXX城內(nèi)觀光(9)陵區(qū)陵園：63紅軍墓歪腳村紅色旅游(10)墓地64趙以炯墓擺早村65貞女墓和貞女廟北街村觀光66和尚塔大壩村境內(nèi)(11)塔： 67石塔龍泉寺內(nèi)(13)橋71宮詹橋蒙恭寨72XXXX橋古城北門外半里五、旅游商品(1)菜品73鹵豬腳休閑、體驗74XXXX豆干75豆腐果76米豆腐77冰粉78水鹽菜79雞辣角(2)其它80糕粑稀飯81糯米酒82玫瑰糖六、人文活動（1）人物古代人物83周漁璜故事傳說、解說84周鐘瑄85趙國澍86趙以炯87趙以煥88班麟貴近代人物89平剛先生民間傳說人物90張貞女91袁大鵬92趙理倫93趙采彰94赤松和尚(2)文藝團體95坐唱（打玩友）觀光、體驗(3) 民間節(jié)慶 96端午節(jié)游百病(4)地方風(fēng)俗97玩花燈(5)廟會及宗教活動98觀音會99大佛會100地藏會第二章 XXXX古鎮(zhèn)旅游市場研究一、 XXXX古鎮(zhèn)旅游市場背景分析(一) 國際狀況21世紀將是旅游業(yè)的第二個黃金時代，每年國際旅游業(yè)的交易額已超過3000億美元。三是要進一步拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，提升旅游產(chǎn)業(yè)化水平。1. 貴陽綜合旅游區(qū)與貴州省其他景區(qū)的比較貴州省目前有十二個旅游區(qū)，六個綜合旅游區(qū)：貴陽、安順、荔波、黎平－從江－榕江、興義－安龍、凱里－鎮(zhèn)遠；六個特色旅游區(qū)：梵凈山、遵義、赤水—習(xí)水—仁懷、織金—黔西、威寧—六盤水、烏江峽谷。這也是中國五千年文化在今天的展示和體現(xiàn)。位于安徽省南部，新安江上游。平遙建城始于西周，沿襲至今已有1500多年的歷史。古道、小橋、流水、人家構(gòu)成麗江古城恬靜的居住環(huán)境。在平遙和太原之間有公路相連。（2）一期工程政府投入15萬開辦費，1300萬的股本金是政府下面的一個國投公司投入的，后來又陸續(xù)加了1000多萬，是由政府各個部門下面的公司投的。因此，貴陽的游客市場分析是XXXX市場分析的基礎(chǔ)和重點。第三、從消費特征看，貴陽市民有超前消費的沖動，休閑消費市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。(二) 市場目標通過XXXX旅游現(xiàn)狀及貴陽市旅游現(xiàn)狀，并參考我國成功名鎮(zhèn)的旅游現(xiàn)狀，制定XXXX的目標如下：1. 開發(fā)運營及營銷開展初期XXXX古鎮(zhèn)內(nèi)目標年旅游接待人數(shù)100萬，并以10％－20％的速度增長。6. 資源未向產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)體系未成型，資源的特殊型導(dǎo)致產(chǎn)品轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新難度大，技術(shù)要求高。(二) 古鎮(zhèn)文化核心的總體概念“民族和諧＋文化和諧＋布局和諧＋人居和諧”的天人和合之美。貴州民族美食街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進行區(qū)域主題化劃分和招商的美食街區(qū)，面對全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動。XXXX新村作為整理古鎮(zhèn)內(nèi)物業(yè)的置換用途，為經(jīng)濟適用房和農(nóng)業(yè)新村形態(tài)，后期可吸引區(qū)域內(nèi)其他居民和農(nóng)業(yè)人口入住。 古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)銷售收入：通過集中收購、整體改造后，出售分散于古鎮(zhèn)住宅區(qū)內(nèi)的中各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入，通過銷售改造過和整體營銷提高利潤。 參與性活動收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)各種臨時和長期的游客參與行活動獲得的收入。 水電供應(yīng)收入：該收入主要通過溫泉等稀缺資源的供應(yīng)產(chǎn)生較大的收入。4. 商業(yè)杠桿l XXXX既有的商業(yè)化開發(fā)格局：XXXX現(xiàn)有的商業(yè)化水平較高，存在著正反兩種影響，一方面，較高的商業(yè)化程度減弱和破壞了古鎮(zhèn)原有的資源特性和文化特性，需要借助相關(guān)的政策予以引導(dǎo)和整治，另一方面，較好的商業(yè)氛圍也讓項目以后的整體文化商業(yè)和旅游開發(fā)具有了現(xiàn)成的商業(yè)動力。其協(xié)調(diào)思路主要在于利用經(jīng)營性開發(fā)行為，避開當(dāng)?shù)卣皟A銷”資源的鋒芒，引導(dǎo)政府把開發(fā)環(huán)境的治理做足，減少不必要的投入（特別是第一階段），以形成有利于雙方認同的投入節(jié)奏。通過整體經(jīng)營實現(xiàn)增值。l 物業(yè)入股經(jīng)營模式：物業(yè)所有者不參與經(jīng)營，以其物業(yè)折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體，通過統(tǒng)一經(jīng)營提升商業(yè)價值，雙方獲得股份分紅收益，主經(jīng)營者獲得經(jīng)營分成。直接增加了企業(yè)整體開發(fā)的硬性投入?！半p向互動，聚沙成塔”——XXXX古鎮(zhèn)開發(fā)的目標客戶不僅僅只是旅游者，作為具有區(qū)域經(jīng)濟地位的綜合性項目，游客、原住民、其他小型投資和經(jīng)營者、各級政府四種利益群體間是互為資源，互為客源的；只有充分利用好該雙向互動模式，才能將XXXX、乃至全省的資源得以集聚和提煉，成為亮點項目和典型項目。三、 經(jīng)濟杠桿與商業(yè)模式整合(一) XXXX開發(fā)所需的經(jīng)濟杠桿運用說明運用以下杠桿，撬動XXXX資源的提升，同時撬動各方面資源、政策和商流向XXXX的流動，并通過其聚集，形成XXXX開發(fā)的商業(yè)模式1. 區(qū)域杠桿l XXXX的旅游經(jīng)濟區(qū)位價值：一方面，可以此撬動和引導(dǎo)全省所有的團隊旅游客源向XXXX的流動和聚集；另一方面，以XXXX的特色資源為載體，引導(dǎo)貴陽市的旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向XXXX的傾斜和流動，包括旅游團隊住宿、旅游商品銷售、團隊旅游餐飲、旅游文化展示等等。 娛樂休閑收入：通過項目內(nèi)休閑娛樂項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。 新建住宅物業(yè)銷售收入：通過建設(shè)農(nóng)民新村和經(jīng)濟適用房、置換出古鎮(zhèn)物業(yè)并予以包裝出售所產(chǎn)生的價差收入，其中的產(chǎn)權(quán)式客?？僧a(chǎn)生更高的利潤。 主題活動招商收入：經(jīng)營企業(yè)組織和打造的各種具有商業(yè)盈利特征的主題活動，通過活動的系列招商所產(chǎn)生的收入，可與主題活動的對應(yīng)行業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。貴州軍屯主題游樂利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的游客參與性主題游樂項目。(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運作的總體概念“營銷管理運作為啟動，資產(chǎn)開發(fā)運作為主導(dǎo)。5. 貴州旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，結(jié)合貴州及周邊地區(qū)的居民休閑模式的升級，為項目的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機遇。3. 資源方面XXXX的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，筑成了一個“地利、人合之城”，并以此統(tǒng)領(lǐng)了眾多的自然、人文多元資源要素，并自成體系，形成了XXXX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的特有競爭力。3. 立足于全國的歷史文化名鎮(zhèn)。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。周莊的打造與烏鎮(zhèn)類似也是采用整體打包的方式，它的成功主要依靠營銷方式。同時從各個古城的旅游收入數(shù)字，可以看出人們對于古城、古鎮(zhèn)的旅游需求是十分旺盛，中國古鎮(zhèn)旅游的這一市場還有很大的潛力可挖。在這條400余米長的古街上，緊密連綴著78處古店鋪，包括票號、錢莊、當(dāng)鋪、藥鋪、肉鋪、煙店、雜貨鋪、綢緞莊等等，幾乎包容了當(dāng)時商業(yè)的所有行當(dāng)。歙硯、徽墨、澄心堂紙、汪伯立筆以及竹木磚石“四雕”，還有徽菜、徽劇、徽派盆景等，都聲譽斐然。閬中被譽為四川最大的“風(fēng)水古城”，保護完好的唐、