【正文】 就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。2試營業(yè)階段——（時間三個月）本階段是為了試探目標(biāo)客戶對項目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實項目的定位、價格、服務(wù)等是否迎合市場的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。國際頂級大師的手筆，源于建筑藝術(shù)的靈感和獨具匠心的精巧設(shè)計，天然之木、藤、石、竹，賦于天域二期總統(tǒng)套房、豪華海景房、園景房處處流溢國際五星級酒店的尊貴和舒適。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境?！耦l臨京津高速公路出口，距濱海新區(qū)僅20分鐘的路程● 天津唯一的萬國會議廳模式的商務(wù)酒店，商務(wù)、度假兩不誤。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。從設(shè)計入手抓質(zhì)量，使酒店環(huán)境從圖紙開始就處于較高的起點。b、根據(jù)客人訴求，適時推出促銷價格，從周邊對手中搶奪市場。這實際上等于間接地暗示顧客在普通餐廳中用餐，其他人吸煙會影響到自己的身體健康。例如，“希爾頓酒店”在顧客認(rèn)識中意味著“高效率的服務(wù)”，“假日酒店”則給人“廉價、衛(wèi)生、舒適、整潔”的市場形象。隨著天津整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和天津旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，天津作為著名的國際港口城市，越來越受到人們的關(guān)注，而位于星級的商務(wù)酒店，更會為天津市商務(wù)酒店增添新的亮色，可以預(yù)測，本項目具有較好的市場前景。濱海新區(qū)建設(shè)取得了很大成就，呈現(xiàn)出很好的發(fā)展前景，3北辰近期發(fā)展的企業(yè)天津水泥工業(yè)設(shè)計研究院有限公司、中天仕名科技集團(tuán)有限公司就在天津北辰科技園區(qū)購置土地。 第二：信息化發(fā)展趨勢，通過我們現(xiàn)代化的信息技術(shù)，中國酒店業(yè)要想趕超世界，還靠傳統(tǒng)的發(fā)展模式，是永遠(yuǎn)不會趕超，要想開放發(fā)展必須抓緊這個契機(jī)，信息化就是通過現(xiàn)代信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)平臺、跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨體制這種信息網(wǎng)絡(luò)化集團(tuán)，這種過程叫信息網(wǎng)絡(luò)化，根據(jù)去年年底的統(tǒng)計，中國的網(wǎng)民是9400萬，在全球排名第二，僅低于第一，中國寬帶網(wǎng)絡(luò)的普及率在全世界也是前三位，去年年底中國搞了NGI(網(wǎng)絡(luò)互動行銷傳媒)，在全世界只有美國、日本在搞，而且中國的普及率比美國高的多，現(xiàn)在是300多家院校和科研單位。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點看出，集團(tuán)化、超級化的產(chǎn)生和發(fā)展的理論根據(jù)。4編制的原則在滿足四星級酒店投資標(biāo)準(zhǔn)的前提下，最大限度地節(jié)約固定資產(chǎn)的投入，在充分調(diào)動廣大職工積極性的同時，達(dá)到樹立安捷倫品牌及盡快收回投資的雙重目的。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為北辰的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。本報告所陳述的對象為天津安捷倫酒店，以下簡稱本項目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國際經(jīng)驗表明，一個航空項目發(fā)展10年后給當(dāng)?shù)貛淼男б娈a(chǎn)出比為1∶80，就業(yè)帶動比為1∶12。在這里，您能領(lǐng)略到來自歐洲獨特的風(fēng)情格調(diào)和法國的浪漫情懷，一應(yīng)俱全的配套家居設(shè)施，時刻滿足您對家的渴望；在這里，充滿人文關(guān)懷的服務(wù)，豐富紛呈、功能齊全的的餐飲、娛樂休閑設(shè)施，讓您盡情享受尊貴舒適的生活；在這里，現(xiàn)代化的商務(wù)資訊平臺及會議、辦公設(shè)備，最大程度滿足您的商務(wù)需求，助您把握商海先機(jī)，成就未來。第三個階段就是飯店集團(tuán)聯(lián)盟，這是超級化的第三個階段，比如民航系統(tǒng)，每個行業(yè)都有一個集團(tuán)聯(lián)盟，這種趨勢再發(fā)展下來就來跨行業(yè)、跨地區(qū)的，集團(tuán)策略聯(lián)盟或者并購。 3商務(wù)酒模式情況分析1市場形勢分析1客觀區(qū)域市場分析本項目的定位是商務(wù)酒店：商務(wù)酒店，填補北辰區(qū)的空白。天津市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。5酒店內(nèi)自設(shè)特色服務(wù)。許多酒店針對當(dāng)?shù)鼐用瘛胺奖?、?jīng)濟(jì)、口味豐富”的用餐要求，開設(shè)集各地風(fēng)味為一體的大排檔餐廳，便是根據(jù)使用者對產(chǎn)品的需求而進(jìn)行的定位。老牌的酒店有資格等，我們沒有資格。1社會利益觀念 社會利益觀念主張：酒店的利潤是回報社會、服務(wù)社會的方式。6設(shè)計意圖和要求：1充分利用陽光，同時以蒼翠繁茂的園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；2創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；3建筑風(fēng)格、歐式現(xiàn)代派，園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；4公共空間應(yīng)有最大園林和別墅區(qū)的景觀；5結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。（自用型客房僅作一次性配備）基本運行費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）： 1客房基本運行費按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費等，合計人民幣50元/㎡*月。施工隊伍進(jìn)場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。穿越時光隧道，仿佛域外桃源酒店 天賜之圣域安捷，天賜之圣域。智者識安捷、前瞻無限景四星級酒店、五星級服務(wù)享受、頂級硬件配套設(shè)施、一線絕版的萬國會議廳，為你規(guī)劃國際級家的延續(xù)的酒店生活?！?其它費用列項：市場啟動費：300萬，財務(wù)費用：***萬 2 資金籌措● 自籌資金：4500萬（用于土地成本、前期及土建）● 銀行貸款：1500萬第七章 財務(wù)評價與社會效益分析1 盈虧平衡分析總投入：60000萬總收入：房間：228間*380=86640*365=3162萬9間*580=5220*365= 190萬1間*980=980*365= 36萬房間總收入：每年收入： 3388萬中餐廳：每年收入： 292萬(每天8000元*365)西餐廳：每年收入： 110萬(每天3000元*365)日餐廳：每年收入： 73萬(每天2000元*365)酒巴：每年收入 110萬(每天3000元*365)收費區(qū)：每年收入 36萬(每天1000元*365)萬國會議廳：每年收入 150萬(*100次)多功能廳：每年收入 30萬（使用一次2000元*150次）會議室：每年收入 15萬（使用一次1000元*150次）收入總計： 每年收入 4204萬總支出： 房間：房間收入的60%為支出房間：每年支出 2032萬中餐廳：每年支出： 292萬(每天8000元*365)*90%= 262萬西餐廳：每年支出： 110萬(每天3000元*365)*80%= 88萬日餐廳：每年支出： 73萬(每天2000元*365)*70%= 51萬酒巴：每年支出： 110萬(每天3000元*365)*70%=78萬收費區(qū)：每年支出： 36萬(每天1000元*365)*20%=29萬萬國會議廳：每年支出： 150萬(*100次)*80%=120萬多功能廳：每年支出： 30萬（使用一次2000元*150次）*80%=24萬會議室：每年支出： 15萬（使用一次1000元*150次）*80%=12萬支出總計： 4204萬純利潤： 房間：房間收入的40%為純利潤房間：每年純利潤 1356萬房間使用率按50%記算，每年純利潤 678萬 中餐廳：每年收入： 292萬(每天8000元*365)*10%(純利)=30萬西餐廳：每年收入： 110萬(每天3000元*365)*20%(純利)=22萬日餐廳：每年收入： 73萬(每天2000元*365)*30%(純利)=22萬酒巴： (每天3000元*365)*30%(純利)=32萬收費區(qū) 36萬(每天1000元*365)*20%=29萬萬國會議廳： 150萬(*100次)*80%=120萬多功能廳： 30萬（使用一次2000元*150次）*80%=24萬會議室： 15萬（使用一次1000元*150次）*80%=12萬純利潤總計： 969萬還款期：6000*969=6余年2 社會效益分析本項目的成功開發(fā)，可以改善北辰區(qū)的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進(jìn)商務(wù)會議的級別及提升天津的商務(wù)酒店的接待能力起到雙重積極的作用，同時也為酒店的經(jīng)營和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為天津酒店開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。 《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》內(nèi)容簡介：一、內(nèi)容包含最新全國各大城市房地產(chǎn)市場研究、房地產(chǎn)項目研究、最新房地產(chǎn)行業(yè)分析、走勢、預(yù)測以及全國各地區(qū)項目市場調(diào)研報告、投資可行性研究報告……二、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……三、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……四、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG（均為常見的資料格式）由于篇幅所限，以下僅列出2009年以及2010年網(wǎng)站更新的資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639驗證！ 項目工程2010年09月更新《土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板》5頁 excel項目工程2010年09月更新《南京萬科金色家園三期項目高層住宅外墻裂縫、滲漏質(zhì)量控制》26頁 ppt項目工程2010年09月更新《成都萬科房地產(chǎn)項目防水抗?jié)B體系》35頁 pdf項目工程2010年09月更新《2010年8月27日楓林灣智能化建筑系統(tǒng)工程設(shè)計方案及施工組織》65頁 word項目工程2010年09月更新《地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考》296個文件 jpg/word項目工程2010年09月更新《2009年日本商業(yè)街景觀實拍》78張圖片 jpg項目工程2010年09月更新《2010年陜西安康巨隆大廈住宅式公寓方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計及施工圖設(shè)計招標(biāo)文件》68頁 word項目工程2010年09月更新《2010年8月烏魯木齊綠城這一階段的公關(guān)活動都控制在特點及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括天津市各大局級機(jī)關(guān)，河北省級單位，海外的機(jī)構(gòu)等。建筑設(shè)計：美國夏威夷Sepia Design設(shè)計公司 中元國際工程設(shè)計研究院海南分院園林設(shè)計：美國St. Legere Design International裝修設(shè)計：Buz室內(nèi)設(shè)計顧問有限公司燈光設(shè)計：Lighting. Directions Limited標(biāo)識設(shè)計：Victor Arzate Design International康體設(shè)計公司：國際游藝顧問有限公司 ILC創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在酒店的園林出自美國知名設(shè)計師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的人性化設(shè)計理念，融合歐洲的特色，規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA，加上罕見的熱帶植物：果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收?！澳木频辍保砻鞅卷椖康幕竟δ芫哂芯频昊墓δ?；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。第五章 營銷策略1宣傳主題概念● 安捷倫酒店，您的商務(wù)享受、您的酒店、您的家● 天津首家“萬國會議廳”為主題的商務(wù)度假酒店 ● 開創(chuàng)家的延續(xù)的先河● 時尚酒巴，共享型，交流型，開放型2 經(jīng)營點的整合● 絕版的商務(wù)設(shè)計，超前家的延續(xù)。安捷普通房(雙床) RMB380安捷普通房(大床) RMB380安捷豪華客房 RMB580安捷空中花園客房 RMB98013 物業(yè)管理定位11 本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用酒店模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和服務(wù)。環(huán)境優(yōu)劣最根本的是設(shè)計水平的高低。a、商務(wù)散客銷售將立足本地市場，努力與周邊一地影響力強(qiáng)的企業(yè)建立客戶關(guān)系，并斷拓展新客戶。例如酒店開設(shè)無煙餐廳，無煙意味著餐廳空氣更加清新。通常情況下，無論酒店是否意識到產(chǎn)品的定位問題，在顧客的心目中，一定商標(biāo)的產(chǎn)品都會