【正文】 因此，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估所得到的結(jié)果如下：評(píng)估對(duì)象在評(píng)估期日（2006年12月31日）設(shè)定開發(fā)程度為“五通一平”，設(shè)定土地處置方式為出讓、使用年限為50年的土地使用權(quán)價(jià)格為583元/m2。6 .編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表。（二）編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表宗地價(jià)格修正系數(shù)表是建立在基準(zhǔn)地價(jià)、宗地價(jià)格及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ)上。目前，直觀反映基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果的有基準(zhǔn)地價(jià)圖或基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)表。（3）土地資本化率確定。另一方面，在有地價(jià)樣點(diǎn)的區(qū)域中，往往只有一種用地類型的交易資料，其他用地類型則沒有交易資料。對(duì)以均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，采用指?shù)模型進(jìn)行不同區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的，模型中的Yn,Xn應(yīng)分別為區(qū)域同一用途樣本平均地價(jià)和質(zhì)量指數(shù)。城鎮(zhèn)土地利用類型應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)的特點(diǎn)和土地利用的經(jīng)濟(jì)效益差異進(jìn)行劃分，一般分為商業(yè)、住宅和工業(yè)用地。②地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為建筑物某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)格。一般情況下，原設(shè)備很難按現(xiàn)值賣出。第二種：一些高層建筑區(qū)，很難劃清每棟樓的用地面積，則可通過(guò)建筑物的占地面積和規(guī)劃的區(qū)域覆蓋率，計(jì)算出用地面積。土地面積（式6－14）（6）根據(jù)以地?fù)Q房資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金。最后還有維修費(fèi)，維修費(fèi)指出租方支付的給排水及道路的修繕費(fèi)等。其具體操作，可參照城鎮(zhèn)土地定級(jí)的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行。四、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則（一）土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合的原則土地使用價(jià)值決定人們對(duì)某一類型或某一區(qū)位地塊的需求程度，市場(chǎng)供求關(guān)系決定地價(jià)水平的高低。地價(jià)是土地預(yù)期收益的資本化，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映，土地收益的高低直接決定了地價(jià)的高低。市場(chǎng)上最終達(dá)成的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情而確定的。所以，不同用途的土地，其基準(zhǔn)地價(jià)也是不一樣的?；鶞?zhǔn)地價(jià)反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價(jià)格水平。（十一）不同城市基準(zhǔn)地價(jià)的分類方式和標(biāo)準(zhǔn)不一，其價(jià)格內(nèi)涵的影響因素也有差異。（三）各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。（二）以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則基準(zhǔn)地價(jià)的市場(chǎng)導(dǎo)同性等作用，要求基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)以目前實(shí)際存在的土地利用方式為主要依據(jù)，以此反映現(xiàn)實(shí)土地收益的高低和支付地租、地價(jià)的能力。（二）劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的方法基準(zhǔn)地價(jià)反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)，因此，首先應(yīng)劃分城鎮(zhèn)內(nèi)的評(píng)估區(qū)域。（三）人員培訓(xùn)調(diào)查人員調(diào)查技能的掌握和運(yùn)用是保證樣本調(diào)查質(zhì)量的關(guān)鍵。因而，可以根據(jù)剩余法，從房屋買賣的總價(jià)額之中，扣除房屋本身的實(shí)際價(jià)值、買賣應(yīng)交的稅金和管理費(fèi)，從中分離地價(jià)。稅金計(jì)算通常是，一般月租金在120元以下者只繳納租金額12%的房產(chǎn)稅；月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅5%、%、%,%。對(duì)于舊城中已存在的房屋，因?qū)俨疬w對(duì)象，實(shí)際存在的現(xiàn)值對(duì)開發(fā)公司已無(wú)實(shí)際意義，只有拆除后的殘值可以用于地價(jià)計(jì)算。（9）根據(jù)聯(lián)建分成資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。①有限年期土地使用權(quán)地價(jià)修正到最高出讓年期地價(jià)的計(jì)算公式：（式6－22）式中Pm——最高年限的土地使用權(quán)價(jià)格；m1 —— 實(shí)際出讓年期或剩余使用年期；Pm1——有限年期出讓地價(jià)或剩余使用年期轉(zhuǎn)讓地價(jià)；m ——土地使用權(quán)法定最高出讓年限；r ——土地資本化率。在樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算和修正的基礎(chǔ)上，根據(jù)各城市劃分的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域，進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)分類統(tǒng)計(jì)。在進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，為了提高基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的精度，一般則采用單元土地質(zhì)量指數(shù)，而不直接采用單元總分值或土地級(jí)別。將收集到的每一企業(yè)的用地效益資料，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)資本折算和合理工資支出量計(jì)算后，進(jìn)行數(shù)據(jù)的歸并、匯總，并將最后結(jié)果填入表6－2 。采用算術(shù)平均數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，一般適用于土地市場(chǎng)發(fā)育、樣點(diǎn)地價(jià)資料多且分布范圍廣的城鎮(zhèn)。①對(duì)己評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別，調(diào)查影響地價(jià)的區(qū)位因素及其標(biāo)準(zhǔn)。六、基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布利用不同的資料、不同的方法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，必然會(huì)得到不同的評(píng)估結(jié)果?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是宗地價(jià)格的一種評(píng)估方法。宗地價(jià)格影響因素主要分為區(qū)位因素和個(gè)別因素兩大類。第四節(jié) 評(píng)估案例廣西xx公司擬與其他單位共同發(fā)起、組建股份公司并上市公開發(fā)行股票。闡述了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的過(guò)程，這些過(guò)程包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查和整理、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)的確定和公布，其中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法有：利用樣點(diǎn)地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)、利用用地效益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。（一）收集評(píng)估對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)及其相應(yīng)的宗地地價(jià)修正系數(shù)體系評(píng)估對(duì)象為xx市一等一級(jí)工業(yè)用地，其基準(zhǔn)地價(jià)為500元／m2，相應(yīng)的宗地地價(jià)修正系數(shù)表及其說(shuō)明表見表6—6和表6—7。因此，通過(guò)評(píng)估對(duì)象宗地與級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)同類用地一般條件的比較，對(duì)照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，即可得到評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)格。按照基準(zhǔn)地價(jià)確定原則和不同方法的評(píng)估結(jié)果，采用以下思路確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。具體辦法是：選取影響地價(jià)的區(qū)位因素，根據(jù)因素條件的狀況，將條件相似的區(qū)域歸為一類。（三）剔除異常樣本數(shù)據(jù)剔除樣本數(shù)據(jù)的異常值，需要在樣本總體分布類型檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。在計(jì)算前，需要先確定各行業(yè)或類別中的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或標(biāo)準(zhǔn)類別，然后按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：（式6－29）式中Kci——某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)；Crm——某行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率；Cr——標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率。前者適合于地價(jià)資料少、圖件比例尺大的城鎮(zhèn)；后者適合于地價(jià)資料多、圖件比例尺小的城鎮(zhèn)。（3）容積率修正。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，企業(yè)之間的兼并現(xiàn)象越來(lái)越多。以平均造價(jià)估算地價(jià)，可以避免開發(fā)單位管理水平等差異所造成的偏差。通常情況下的公式為：房屋純收益＝（房屋現(xiàn)值房屋資本化率）/[1－1/（1＋房屋資本化率）n]（式6－7）其中房屋現(xiàn)值按下述公式計(jì)算：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格房屋成新率（式6－8）或房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格－房屋已折舊總額＝房屋重置價(jià)格－房屋年折舊額房屋已使用年數(shù)（式6－9）⑤計(jì)算土地純收益。（4）根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算步驟如下：①計(jì)算土地出租的純收益。如城鎮(zhèn)中的一些商業(yè)用地，一般要在土地級(jí)別的基礎(chǔ)上，將中心區(qū)或繁華街道的商業(yè)用地單獨(dú)劃分成若干區(qū)段，評(píng)估出各區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，既要從土地的使用價(jià)值和價(jià)值出發(fā)，又要與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適合、相協(xié)調(diào)。（四）土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。（四）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置，調(diào)節(jié)土地利用政府評(píng)估并公布基準(zhǔn)地價(jià)，可以使投資者和土地使用者及時(shí)了解不同地段，不同用途的地價(jià)水平和變動(dòng)趨勢(shì)，從而根據(jù)自身需要和支付地租地價(jià)的能力調(diào)整土地利用方式，以促進(jìn)土地有序流轉(zhuǎn)，最終達(dá)到土地合理利用的目的。一般而言，各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期應(yīng)以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)。濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)情況表用途商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地地級(jí)級(jí)別/時(shí)間2007年2011年2007年2011年2007年2011年Ⅰ450061913120410418501900Ⅱ324546272120296714801467Ⅲ223035621690245310601081Ⅳ1850278413252078725749Ⅴ1560194311601671525592Ⅵ127016659701280415472Ⅶ9501369740968360375Ⅷ7551040530679215280Ⅸ510718435430基準(zhǔn)地價(jià)具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。一般情況下，我們都指的是城市的基準(zhǔn)地價(jià)。不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期也不同。因此，科學(xué)、合理、公開的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)合理征收土地使用稅是非常重要的。因此，不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)就具有不同變化規(guī)律，在城鎮(zhèn)中呈現(xiàn)出不同的空間格局。（四）與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了地價(jià)水平的高低，反過(guò)來(lái)，地價(jià)水平的高低又對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。一般而言，區(qū)域平均價(jià)格與樣點(diǎn)地價(jià)的差異超過(guò)30%，且在土地使用價(jià)值上確有差異，樣點(diǎn)成組團(tuán)分布，滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)的要求，可繼續(xù)劃分區(qū)域，分區(qū)域評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。（六）資料調(diào)查的一般要求，并由填表人簽名。就城市土地而言，這種純粹的土地使用權(quán)租賃并不多，主要有露天堆場(chǎng)或臨時(shí)用地出租等。管理費(fèi)是買賣過(guò)程中賣方所需交納的市場(chǎng)管理費(fèi)，%。④確定房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益。因此，在計(jì)算商品房開發(fā)的地價(jià)時(shí)，應(yīng)以每棟樓為單位進(jìn)行，其計(jì)算公式為：地價(jià)＝（商品房售價(jià)－同類建筑單位面積造價(jià)建筑面積－利潤(rùn)－利息－稅費(fèi)）/用地面積（式6－17）其中，同類建筑單位面積平均造價(jià)，是指各地在國(guó)家建筑定額標(biāo)準(zhǔn)控制下，確定的各類房屋造價(jià)。公式如下：樣點(diǎn)地價(jià)＝[出資方資金總額－（單位建筑面積造價(jià)十單位建筑面積稅費(fèi)）出資方分得建筑面積]/出資方分?jǐn)偟耐恋孛娣e（式6－20）（10）根據(jù)企業(yè)兼并資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。對(duì)不同年份發(fā)生的宗地交易地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為：（式6－25）式中P——評(píng)估年的宗地價(jià)格；Pj——的實(shí)際成交地價(jià)。樣點(diǎn)地價(jià)圖一般按土地用途分別表示，其表示方法可采用直接表示法或樣點(diǎn)地價(jià)分級(jí)表示法。（1）行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算。檢驗(yàn)法是檢驗(yàn)分布函數(shù)與理論分布是否吻合的方法，它可用于檢驗(yàn)總體是否服從正態(tài)分布，也可以用來(lái)檢驗(yàn)抽樣總體是否服從任何一個(gè)預(yù)先給定的分布。對(duì)一些有少量的樣點(diǎn)地價(jià)、但其數(shù)量又達(dá)不到上述要求的區(qū)域，應(yīng)將均質(zhì)區(qū)域歸并。（二）利用用地效益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)常用模型有指數(shù)模型、多元線性模型、多元非線性模型、分級(jí)回歸模型，其中，多元線性模型為：（式6－36）式中Yn、X1n——含義同上述指數(shù)模型；X2——每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占用量；X3——每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占用量；b0 ——大于零的常數(shù)；bbb3— 分別為土地、資金、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。（二）基準(zhǔn)地價(jià)確定?；鶞?zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件，是土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用途土地的一般條件。在對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正并剔除異常樣點(diǎn)之后，以土地級(jí)別為單位，將所有收集到的正常樣點(diǎn)地價(jià)，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三大用途分別進(jìn)行歸類和排序。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是該地塊價(jià)格評(píng)估的方法之一，其評(píng)估過(guò)程如下。講解了基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的評(píng)估步驟：確定級(jí)別和區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)、編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表、