【正文】 手動上升和下降防火閘，檢查運(yùn)行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢谩? 清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護(hù)和遮蓋。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（ 米左右）為止。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 。 三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行 管理 規(guī)定 空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水 管理 員進(jìn)行監(jiān)督。 根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。 (二 )排水系統(tǒng)故障處理 排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管 并用吸水機(jī)吸水。 定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。 二、大 廈 節(jié)水、用水措施 嚴(yán)格按照節(jié)水辦 所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。 備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作 記錄簿中。 高壓工具應(yīng)每年送供 電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。 維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 需要動火作業(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè) 人 員填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表， 工程 部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 六 、機(jī)房 管理 制度 物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、 弱電機(jī)房 、 電梯機(jī)房、 熱交換機(jī) 房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的 管理 ，特制定本規(guī)定。 外單位交來圖紙由 調(diào)度主管 統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)核對實(shí)物，如圖紙無誤則由 調(diào)度主管 按系統(tǒng)歸檔 ；圖紙有誤，則由 調(diào)度主管 聯(lián)系交圖單位更正。 值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機(jī)，保持聯(lián)系。如果是突然出現(xiàn)，且面積在迅速增大，說明樓上單位地板內(nèi)的水管爆裂，漏水，到樓上去檢查。 辭別：工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，至門口時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身對業(yè)主說：“使用過程中如有問題，請聯(lián)系客服中 心，再見”。 上門維修 使用對講門禁系統(tǒng)和業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主不在家中，則填寫好《留言條》，附在住戶家門上，方可返回。 對以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾正，在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施。 三： 工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) 目的： 確保所需維修項(xiàng)目的及時(shí)進(jìn)行，高質(zhì)量地完成 維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求，保證小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 12)完成主管及上級領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。 11) 配合工程維修部經(jīng)理 負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 1全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量 管理 體系的正常運(yùn)作提供保障 。 工 程 維 修 部 工 作 手 冊 （振頭大廈物業(yè)公司工程維修部手冊試運(yùn)行版） 一： 工程維修部質(zhì)量 /服務(wù) 目標(biāo) 維修服務(wù)滿意率 設(shè)備設(shè)施完好率 請修及時(shí)率 請修合格率 維修服務(wù)滿意率 = ————————————— 100%，不得低于 85% 。 1負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。 12) 配合工程維修部經(jīng)理 負(fù)責(zé)大廈 內(nèi)工程維修方面各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。 基本要求： 1）及時(shí)修復(fù)電、氣故障，保證業(yè)主 工作和生活及大廈物業(yè) 工作需要。 1 在供暖期負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。 適用范圍： 大廈 內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共部分維修過程的檢驗(yàn)。 目的 :規(guī)范維修服務(wù)流程，保證服務(wù)質(zhì)量。 工作服穿戴整齊，佩戴工作牌，對所需材料及工具一次性配帶齊全，并自帶抹布以便清理工作現(xiàn)場。 整個(gè)工作期間不得接受業(yè)主贈送的物品。此時(shí)如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢？有以下幾種方法：（ 1）肉眼觀察水跡，如果很大，并有大量水珠，水漬較干凈，說明極有可能是給水管漏水，因?yàn)榻o水管漏水會不斷有水涌出。 值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。 機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼 “ 機(jī)房重地，謝絕來訪 ” 或 “ 生產(chǎn)重地，請勿進(jìn)入 ” 的告示牌。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。 各專業(yè) 人 員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組 織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。 四 、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。 一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。 檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。 在各 公共 洗手間 張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識。 進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上 “ 有人工作，嚴(yán)禁合閘 ” 的告示牌。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至 3５ ℃ 時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 每班當(dāng)值人員每兩小時(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管 管理 員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。 五 管網(wǎng)系統(tǒng) 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。 (4)開啟機(jī)房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 （ 4） 當(dāng)轎廂停于距廳門 米遠(yuǎn)左右位置時(shí)，其救援方法按四 3條款進(jìn)行。 故障修 復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。 檢查電動剎車手動開關(guān)和 手動起閘裝置。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時(shí)將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 （ 3） 援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。開啟多少臺主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到 “ 手動 ” 位置，用手動試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回 “ 自動 ” 位置。 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè) 管理 公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上 “ 有人工作，禁止合閘 ”指示牌。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。 嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房 管理 規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品。 每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格， 調(diào)度主管 負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。 值班員工必須 嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。 1)在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬，首先，要詢問業(yè)主該處水漬是突然出現(xiàn)，還是時(shí)有時(shí)無。 填單：請住戶填寫維修服務(wù)意見。 如住戶對所需材料有特殊要求或倉庫無此材料時(shí)，可由住戶采購提供或或向公司申購。 月檢： 調(diào)度主管 每月監(jiān)督檢查時(shí)應(yīng)對維修記錄進(jìn)行抽查 ,檢驗(yàn)維修記錄填寫是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達(dá)到要求等。 4)保證物業(yè)管理處外委建設(shè)及修繕結(jié)構(gòu)工程進(jìn)行和完成。協(xié)助 強(qiáng)弱 電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 11)執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。 10) 配合工程維修部經(jīng)理 指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施的搶修工程。 1監(jiān)督、組織實(shí)施與 物業(yè)管理處 管理 有關(guān)的計(jì)量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 設(shè)備設(shè)施完好率 = —————————————— 100%，不得低于 98%； 請修及時(shí)率 =————————— ——————— 100%，不得低于 95%； 請修合格率 = —————————— 100%，不得 低于 95%。 1組織領(lǐng)導(dǎo)工程 維修部 人員的崗位培訓(xùn) 和技術(shù) 培訓(xùn) 。 13)定期向維修部 經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級交辦的其它任務(wù)。 2）準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注 重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 1負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過程檢驗(yàn)。