【正文】 　　物業(yè)管理公司要與各行各業(yè)和各種層次的人員交往，其公共關(guān)系涉及的社會(huì)領(lǐng)域十分廣泛，這就使物業(yè)管理公司公共關(guān)系人際傳播口語(yǔ)體的詞語(yǔ)運(yùn)用顯得相當(dāng)廣泛，但同時(shí)由于公關(guān)特定的目的、任務(wù)、交際場(chǎng)合特點(diǎn)的決定，詞語(yǔ)運(yùn)用在這種廣泛中又有明顯的限制和選擇的傾向。但由于缺乏一定的量化分析，其結(jié)論難免有主觀色彩。因此評(píng)估目標(biāo)公眾的態(tài)度變化，要立足于一段較長(zhǎng)的時(shí)期。對(duì)于信息傳播和溝通來(lái)說(shuō)，收到信息的社會(huì)公眾的絕對(duì)數(shù)量雖然很重要，但更重要的是公共關(guān)系活動(dòng)目標(biāo)公眾的數(shù)量。這實(shí)際上是檢驗(yàn)前幾個(gè)步驟是否充分占有了資料和分析判斷的準(zhǔn)確性。所以，應(yīng)根據(jù)評(píng)估目標(biāo)來(lái)選擇或確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估尺度，以保證對(duì)公司公共關(guān)系活動(dòng)實(shí)施的效果進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。談話要能夠引起對(duì)方的共鳴，不可傷對(duì)方的自尊，也不要使用對(duì)方不懂的專門用語(yǔ)或外語(yǔ)?！　、芤?jiàn)。先與訪問(wèn)者預(yù)約，并將訪問(wèn)的目的、日期、停留時(shí)間、人數(shù)一并告知對(duì)方?！　≡谏习鄷r(shí)間，若須在同一時(shí)段內(nèi)約見(jiàn)同事和公司外的訪客，則應(yīng)以訪客為優(yōu)先?！　、诿瑧?yīng)從名片夾中抽出，而名片夾不能放在長(zhǎng)褲口袋中，名片從皮包夾或車票夾中取出也不太好看。所以一定要懂得使用電話的禮節(jié)?！　　　槭构竟芾韺蛹皶r(shí)掌握計(jì)劃的通曉情況，應(yīng)該建立公共關(guān)系報(bào)告制度，及時(shí)采用書(shū)面或口頭形式作定期報(bào)告或請(qǐng)示報(bào)告?！　　　『螘r(shí)開(kāi)展已經(jīng)安排好的活動(dòng)項(xiàng)目最為有利，也是公共關(guān)系計(jì)劃制定中重要的一環(huán)。物業(yè)管理公司公共關(guān)系計(jì)劃方案的具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：　　　　物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中涉及的公眾是一個(gè)極其復(fù)雜而且不斷變化的系統(tǒng)。調(diào)查每一個(gè)步驟所需要的時(shí)間，需經(jīng)過(guò)認(rèn)真核算，弄清工作量的大小及人力、物力、財(cái)力的投入規(guī)模，以正確加以估計(jì)。采用座談會(huì)式的面談法時(shí)一般應(yīng)選擇熟悉有關(guān)問(wèn)題的人員參加，人數(shù)不宜過(guò)多，一般在5～20人之間。同時(shí)根據(jù)公司的實(shí)力將調(diào)研對(duì)象的具體構(gòu)成，包括調(diào)研對(duì)象的總量、分布地區(qū)、背景、對(duì)問(wèn)題的知曉程度進(jìn)行可行性分析，綜合公司的內(nèi)部資源來(lái)確定公共關(guān)系調(diào)研的“合適”人群?！　?2)確定調(diào)查的范圍和對(duì)象?！　、酃締T工情況。公司發(fā)展環(huán)境的信息主要包括：國(guó)家有關(guān)的政策法令、法規(guī)的頒布和實(shí)施情況，新聞媒介信息、物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及其變化趨勢(shì)等?！　、賹で笈c公眾的共同點(diǎn)。　　(2)以滿足公眾的需要為本。這時(shí)公共關(guān)系人員就不能放棄誠(chéng)實(shí)的原則，但也應(yīng)該在具體問(wèn)題上表現(xiàn)出極大的靈活性，以謹(jǐn)慎的態(tài)度、穩(wěn)妥的方式將事實(shí)公之于眾。二是要真誠(chéng)，熱誠(chéng)，即力求對(duì)公眾真誠(chéng)相待。要注意區(qū)分非公眾、潛在公眾、知曉公眾和行動(dòng)公眾，不要將非公眾列入公共關(guān)系管理的范圍，這樣不僅浪費(fèi)人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，還會(huì)忽略了對(duì)其他公眾的研究和分析。二是反饋，就是要積極地從公眾那里獲得信息，反饋的信息越多，溝通的針對(duì)性就越強(qiáng)，有效性就越大；反之則有效性越小。物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體有四個(gè)方面的特點(diǎn)：　?、偻|(zhì)性。此時(shí)，物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家?！　∈苄^(qū)代表機(jī)構(gòu)(如小區(qū)管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì))委托和授權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的公共場(chǎng)所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實(shí)施專業(yè)化有效管理，同時(shí)提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)?！　∪?、物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)　　物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部的管理與協(xié)調(diào)工作。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購(gòu)置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用，從而造成許多浪費(fèi)。　　直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高；缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專門知識(shí)，親自處理許多具體業(yè)務(wù)?！　?二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)力則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理?！　?2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)?！　?5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。物業(yè)管理公司的運(yùn)作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：　　(1)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、升值，延長(zhǎng)使用壽命。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過(guò)管委會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過(guò)承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍；雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。物業(yè)管理公司的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。目前，全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營(yíng)性質(zhì)的正在崛起。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理公司若要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。　　(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬(wàn)元以上?！　∷綘I(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同?！　《⑽飿I(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則　　為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，根據(jù)上述四個(gè)基本要求，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：　　(一)目標(biāo)原則　　公司有自己的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作為主，如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。專項(xiàng)服務(wù)包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費(fèi)用等，特約服務(wù)包括代賣代租物業(yè)、代辦票務(wù)、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發(fā)信件、介紹工作和家教等。第五節(jié)　物業(yè)管理公司與其它相關(guān)部門的關(guān)系物業(yè)管理公司所開(kāi)展的各類服務(wù)工作都離不開(kāi)政府的各個(gè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開(kāi)各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無(wú)成，必須正確處理好各類關(guān)系。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān)，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。　　(2)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體?！　∥飿I(yè)管理公司公共關(guān)系管理的核心要素是傳播，即信息與觀點(diǎn)的傳播和交流。而從知曉公眾到行動(dòng)公眾則是一個(gè)閉循環(huán)系統(tǒng)?！　?二)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的要求與原則　　　　(1)誠(chéng)實(shí)的含義。　　(3)誠(chéng)實(shí)的障礙。物業(yè)管理公司要對(duì)人們關(guān)心的社會(huì)事務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，如開(kāi)展社會(huì)性的文體活動(dòng)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等。無(wú)論是外部關(guān)系還是內(nèi)部關(guān)系的矛盾沖突，都可能對(duì)公司造成不良的影響，甚至關(guān)系到公司的生存與發(fā)展。要充分收集、聽(tīng)取公眾對(duì)本公司形象的評(píng)價(jià)，包括對(duì)組織機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)、對(duì)管理服務(wù)水平與質(zhì)量的評(píng)價(jià)和對(duì)公司人員素質(zhì)的評(píng)價(jià)，并把這些信息提供給決策層，以不斷地改進(jìn)自己的組織形象與人員素質(zhì)，使公司立于不敗之地。它主要包括公司創(chuàng)辦的背景狀況，公司在歷史上發(fā)生的重大事件及其在社會(huì)上和公眾中產(chǎn)生的反映，公司經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)、思想和特點(diǎn)，公司資產(chǎn)狀況及對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的品種、價(jià)格、質(zhì)量、特點(diǎn)等，與其他物業(yè)管理公司比較其競(jìng)爭(zhēng)力如何，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象有哪些等。　　　　(1)確立認(rèn)識(shí)與調(diào)查的目標(biāo)。確定調(diào)查對(duì)象是最為關(guān)鍵的一環(huán)，調(diào)查對(duì)象是否真正載有調(diào)查者所需了解的信息是最為重要的。主要有面談法、電話調(diào)查、書(shū)面調(diào)查和日記調(diào)查等?！　∫粋€(gè)良好的公共關(guān)系方案如果錯(cuò)過(guò)了有利的時(shí)機(jī)，就不能有效地發(fā)揮作用。一份調(diào)查報(bào)告應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：　?、賹?duì)調(diào)查活動(dòng)目的和意義的說(shuō)明；　?、谡{(diào)查方案的確定和調(diào)查方法的采納過(guò)程介紹；　?、蹣颖具x擇方法和代表程度；　?、軉?wèn)卷回收率的多少，對(duì)各項(xiàng)提問(wèn)的回答比率；　?、菡{(diào)查評(píng)價(jià)的意見(jiàn)；　　⑥調(diào)查資料總的數(shù)據(jù)顯示；　?、哒{(diào)查結(jié)論及意義；　?、嘞蛭飿I(yè)管理公司有關(guān)部門提出的建議。主要是通過(guò)服務(wù)滿足公眾需求，贏得信任和好感，從而維持物業(yè)管理公司在公眾中的良好形象?！　?2)目標(biāo)作業(yè)法，是按照公司公共關(guān)系計(jì)劃方案，把所需的經(jīng)費(fèi)詳細(xì)列出，并加總核定總金額即經(jīng)費(fèi)預(yù)算?！　　　?1)用好電話。　　(2)交換名片的注意事項(xiàng)。　　在引導(dǎo)客人通過(guò)過(guò)道走進(jìn)會(huì)客室時(shí)，要做到：在客人的左前方兩三步，說(shuō)：“請(qǐng)走這邊！”，然后以自己的背不完全被客人看到為準(zhǔn)則，靜靜地帶路；若走道彎彎曲曲或上下起伏時(shí)，就要輕聲提醒客人注意；通過(guò)危險(xiǎn)地帶時(shí)，則要提請(qǐng)客人務(wù)必小心。　　(4)拜訪客戶的注意事項(xiàng)。離開(kāi)等候處時(shí)，應(yīng)向柜臺(tái)人員交代一聲。聲音太大、太小或音調(diào)過(guò)高，都應(yīng)避免。這就需要統(tǒng)一對(duì)評(píng)估的認(rèn)識(shí)，特別是認(rèn)識(shí)其作用和現(xiàn)實(shí)性：一方面，必須征得公司高級(jí)管理層的認(rèn)可和支持；另一方面，必須讓公共關(guān)系人員對(duì)評(píng)估工作的所有細(xì)節(jié)取得一致的意見(jiàn)?！　　　?1)公共關(guān)系準(zhǔn)備過(guò)程的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)計(jì)被傳播媒介所采用的信息數(shù)量，能反映出有效利用多種可能渠道將信息傳遞給目標(biāo)公眾的努力程度?！　、哿私飧淖儜B(tài)度的目標(biāo)公眾數(shù)量?！　　　?1)上人觀察法。　　三、物業(yè)管理公司公共關(guān)系的傳播與溝通　　(一)語(yǔ)言式傳播　　面對(duì)面的語(yǔ)言式傳播具有豐富的表現(xiàn)手法和輔助手段，它既可以訴諸更多的感覺(jué)器官，又可以提供更多的反饋機(jī)會(huì)。具體表現(xiàn)為多用通俗易懂的常用詞語(yǔ)，不用冷僻、深?yuàn)W難懂的詞語(yǔ)。通過(guò)他們對(duì)公共關(guān)系活動(dòng)的考察、訪問(wèn)和對(duì)材料、數(shù)據(jù)的分析，作出較為客觀、準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)，并對(duì)未來(lái)公司公共關(guān)系活動(dòng)提出建議和咨詢。人們行為的改變受到多種因素的影響，觀點(diǎn)和態(tài)度的改變能夠引起行為的改變。由于公眾對(duì)不同傳媒和信息的注意力是不同的，因此僅僅了解有多少目標(biāo)公眾接受到信息是不夠的，調(diào)查“注意到信息的目標(biāo)公眾數(shù)量”是確認(rèn)公共關(guān)系活動(dòng)效果的基礎(chǔ)。實(shí)際上這是檢驗(yàn)為公司公共關(guān)系活動(dòng)準(zhǔn)備的信息的合理性。有時(shí)，公司活動(dòng)記錄也能提供這一方面的大量材料?！　?5)約會(huì)的注意事項(xiàng)。看到對(duì)方進(jìn)來(lái)，應(yīng)該立刻站立起來(lái)與對(duì)方打招呼。即使事前有預(yù)約，出發(fā)前仍需確認(rèn)對(duì)方的情況。會(huì)見(jiàn)訪客時(shí)舉止要高雅，如不可將雙手交叉于胸前，不能盤(pán)腿而坐，大腿不可隨意地?fù)u動(dòng)等。如果對(duì)方有很多人，先與主人或地位較高的人交換；如果自己這邊的人較多，就由地位較高的人先向?qū)Ψ竭f出名片?！　、圩詈迷谇屐o的地方打電話，這樣不易泄漏業(yè)務(wù)秘密?！　∫环矫嬉垂碴P(guān)系計(jì)劃的要求配備所需數(shù)量的工作人員，并適當(dāng)補(bǔ)充后備人員以應(yīng)付臨時(shí)增加的活動(dòng)；另一方面要注意素質(zhì)要求，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。各種傳播媒介有不同的特點(diǎn)和優(yōu)缺點(diǎn)，應(yīng)綜合公司公共關(guān)系管理的目標(biāo)、公眾對(duì)象、活動(dòng)主題和項(xiàng)目，以及公司的資源條件，選擇公共關(guān)系的傳播渠道及組合以確保預(yù)期效果的達(dá)到而同時(shí)使費(fèi)用最小?！　　　〈_定公共關(guān)系主題是對(duì)即將開(kāi)發(fā)的公共關(guān)系活動(dòng)的高度概括，使物業(yè)管理公司的公共關(guān)系活動(dòng)形成一個(gè)相互聯(lián)系的整體?！　≌{(diào)查成本包括調(diào)查人員的酬金、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、調(diào)查中發(fā)出的獎(jiǎng)品和贈(zèng)品、資料購(gòu)買費(fèi)、雜費(fèi)等?！　?shū)面調(diào)查法是調(diào)查人把調(diào)查表或調(diào)查提綱交給被調(diào)查者，由被調(diào)查者填好后收回的一種調(diào)查方法，有信訪和留存調(diào)查法兩種，前者適合較為分散的調(diào)查對(duì)象，后者則是信訪和面談法的結(jié)合。觀察法是調(diào)查人員在產(chǎn)生信息的地方，對(duì)被調(diào)查人的情況進(jìn)行直接的觀察，客觀地記錄信息源產(chǎn)生的過(guò)程。所以要對(duì)認(rèn)識(shí)與調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)重要性和難度進(jìn)行細(xì)分。　　調(diào)查外部公眾的意見(jiàn)歸根到底是對(duì)物業(yè)管理公司形象的測(cè)定。物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理不僅要收集公眾對(duì)公司形象的有關(guān)信息，還要向公眾傳播公司的有關(guān)信息，主要是公司形象的傳播。在處理客戶意見(jiàn)時(shí)，特別要重視的是全面而迅速地處理客戶抱怨。如果公司對(duì)公眾敞開(kāi)心扉，向公眾坦白說(shuō)明一切，真誠(chéng)地為公眾服務(wù)，那么公眾也會(huì)以同樣的方式來(lái)回報(bào)。這主要是由于他們認(rèn)為一旦公布真實(shí)情況會(huì)嚴(yán)重?fù)p傷公眾的情感，這時(shí)最好的方法是在盡量坦率地回答問(wèn)題的同時(shí)，要對(duì)被這一消息直接傷害的人表現(xiàn)出真誠(chéng)的同情和體量。外在誠(chéng)實(shí)是指物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理人員本身的品德即講究信用、以誠(chéng)待人。因?yàn)楣碴P(guān)系管理的良機(jī)往往是在知曉公眾形成之時(shí)，這主要是由于知曉公眾已意識(shí)到問(wèn)題的存在，故他們往往急于獲得有關(guān)信息，而物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的原則之一就是要將工作做在知曉公眾變?yōu)樾袆?dòng)公眾之間?！　》枪娭饕侵敢徊糠謭F(tuán)體或個(gè)人不受物業(yè)管理公司的任何影響，對(duì)物業(yè)管理公司也不產(chǎn)生任何影響，即物業(yè)管理公司與這類公眾互不產(chǎn)生后果。這一特定公眾的形成是因?yàn)樗麄兠媾R了污水泛濫這一共同問(wèn)題。第六節(jié)　物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理　　物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不可避免地要與業(yè)主、租戶、潛在租戶和社區(qū)街道、財(cái)政稅務(wù)等部門以及社會(huì)其他各個(gè)方面、各階層發(fā)生關(guān)系，其中如何協(xié)調(diào)租戶與業(yè)主的關(guān)系，物業(yè)管理公司本身與物業(yè)使用者之間的關(guān)系是最為關(guān)鍵和重要的?？傊?，物業(yè)所在地人民政府對(duì)物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司要重視和加強(qiáng)人才管理，就必須做好人才的選拔、培訓(xùn)和使用等各方面工作。　　　　集團(tuán)化管理通過(guò)對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤(rùn)，雖單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有限，但集中各個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問(wèn)題?！　∩鲜龀绦蚪Y(jié)束后即可開(kāi)業(yè)?！　?二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料　　內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：　　(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告?！　∥飿I(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)包括：　　(一)信譽(yù)目標(biāo)　　良好的信譽(yù)是公司的無(wú)形資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定著公司的存亡。通常情況下，業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一次，特殊情況下可隨時(shí)召開(kāi)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營(yíng)性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：　　第一，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人?！　?二)按服務(wù)范圍劃分　　物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)