【正文】 4139。n 城市投資建議①常州市場(chǎng)板塊情況比較常州市場(chǎng)板塊比較情況表板塊劃分范圍目前均價(jià)支撐點(diǎn)限制點(diǎn)市中心區(qū)關(guān)河路五角場(chǎng)勞動(dòng)中路—?jiǎng)趧?dòng)西路懷德北路4500地段成熟、生活方便、拆遷量大，有開(kāi)發(fā)余地符合常州人居住習(xí)慣價(jià)格高，客戶(hù)承付能力，起點(diǎn)高未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈新北區(qū)北環(huán)路以北，通江大道及黃山路沿線(xiàn)3300市政府北移，城市副中心房?jī)r(jià)格接近市中心、比較高西部城區(qū)懷德路—?jiǎng)趧?dòng)西路以西3000高新產(chǎn)業(yè)區(qū)支持、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目層次比較高、區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)支持、區(qū)內(nèi)動(dòng)遷支持、綠地建設(shè)力度大外圍成熟度低、商業(yè)發(fā)展欠缺南部城區(qū)、湖塘區(qū)2900私營(yíng)業(yè)主多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)外認(rèn)同度不夠，發(fā)展起步晚于其他區(qū)域，成熟度不夠經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，常州已經(jīng)基本形成了以市中心為核心，北西南東四向發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本格局。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以利用本項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在戶(hù)型、小區(qū)的景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量等各方面將本項(xiàng)目建成常州市的示范性居住社區(qū)，同時(shí)在價(jià)格上確定一定的優(yōu)勢(shì)。近年隨著常州市城市化進(jìn)程的加快，常州市城市改造的力度較大，大量的動(dòng)拆遷造成了住宅消費(fèi)的旺盛需求。為此，我們認(rèn)為從家庭構(gòu)成來(lái)看，未來(lái)常州是住宅市場(chǎng)具有以下消費(fèi)傾向： 常州市住宅市場(chǎng)未來(lái)的房型的需求以三房為主。常州市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)將朝著長(zhǎng)期平衡的方向發(fā)展。③商品房施工面積上升，新開(kāi)工項(xiàng)目增長(zhǎng)加快。1）從2004 年地塊分布區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)出讓面積最大，達(dá)到230 多萬(wàn)平方米左右，超過(guò)了總出讓土地的一半，市區(qū)動(dòng)拆遷力度加大。④取消公積金貸款必需有本地戶(hù)口的規(guī)定，鼓勵(lì)外地人購(gòu)房； 擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的公積金貸款額度至22 萬(wàn)元，提升個(gè)人購(gòu)房承付能力，并放寬貸款期限，降低未來(lái)還貸壓力，刺激購(gòu)房需求；允許公積金在規(guī)定條件下多⑤ 規(guī)范土地市場(chǎng)，完善土地利用機(jī)制嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)利用及建設(shè)用地供應(yīng)，明確凡是建設(shè)用地都必須以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)方式供應(yīng)。n 自然風(fēng)光古時(shí)運(yùn)河兩岸一派盛景，“毗陵六逸”之首的惲南田曾生動(dòng)地描繪了古運(yùn)河常州段兩岸的風(fēng)光：“紅林古岸影重重，每到斜陽(yáng)色更濃。與拆遷和竣工交付量相關(guān)，二手房市場(chǎng)有望再度激活，今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)將維持供略大于求的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力會(huì)加大。％。n 環(huán)境保護(hù)與治理:城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善。在此背景下，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資增速有所放緩，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整，供求關(guān)系趨于平衡，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，市場(chǎng)行為不斷規(guī)范，消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)得到加強(qiáng)等特點(diǎn)。全年無(wú)霜期220天左右。地下水資源據(jù)不完全資料測(cè)算，市區(qū)儲(chǔ)量為6349萬(wàn)立方米，年補(bǔ)給量為6453萬(wàn)立方米。目標(biāo)城市投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)G 研究結(jié)論G 城市投資建議（1） 投資區(qū)塊（2） 市場(chǎng)類(lèi)型選擇【無(wú)錫篇】行業(yè)環(huán)境分析（1）自然地理n 地理位置無(wú)錫市位于北緯31176。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨著長(zhǎng)江路的拓寬改造為西部舊城改造帶來(lái)可能，但本年度的舊城改造仍然緩慢，規(guī)模開(kāi)發(fā)仍未形成，零星開(kāi)發(fā)依然存在。房屋拆遷面積突破150萬(wàn)平方米，完善污水截流系統(tǒng)，新建日處理10萬(wàn)立方米污水處理廠(chǎng)，建成城東垃圾填埋場(chǎng)二期工程。工程塑料、醋酸、鈦白粉、高檔工業(yè)和文化用紙、DVD、電視機(jī)等產(chǎn)品的規(guī)模、質(zhì)量和科技含量，在國(guó)內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品中處于領(lǐng)先地位。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。完成郵政綜合網(wǎng)的局域網(wǎng)設(shè)計(jì)和主機(jī)安裝；自行開(kāi)發(fā)成功83客戶(hù)服務(wù)中心3項(xiàng)新業(yè)務(wù)；完成無(wú)線(xiàn)接入網(wǎng)方案前期設(shè)計(jì)和論證；開(kāi)通“綠揚(yáng)郵驛”網(wǎng)站；郵政儲(chǔ)蓄綠卡入全市金卡系統(tǒng)。同時(shí)揚(yáng)州港又是長(zhǎng)江中上游和蘇北、魯南、皖東等地區(qū)貨物的重要中轉(zhuǎn)口岸，年完成貨物吞吐量700萬(wàn)噸左右。至33176。包括位于杭州灣北翼的杭州、嘉興、湖州和位于寧紹平原的寧波、紹興以及海島城市舟山共6個(gè)地級(jí)市，蕭山、余杭、建德、富陽(yáng)、臨安 、平湖、海寧、桐鄉(xiāng)、余姚、奉化、慈溪、諸暨、上虞、嵊州等14個(gè)縣級(jí)市和466個(gè)建制城市。%絕對(duì)值177。單位：元地區(qū)城市居民人均可支配收入城市居民人均消費(fèi)性支出居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%絕對(duì)值177。 目標(biāo)城市選擇初步擬定長(zhǎng)江三角洲城市范圍由上海市、江蘇（8個(gè)）及浙江（6個(gè)）兩省一市共15個(gè)地級(jí)以上城市構(gòu)成，區(qū)域面積99610平方公里。%絕對(duì)值177。%杭州寧波嘉興湖州紹興舟山36南京無(wú)錫常州蘇州南通揚(yáng)州鎮(zhèn)江泰州上海杭州與其鄰近的嘉興、紹興已開(kāi)始形成連片城市帶。2539。揚(yáng)州有港岸線(xiàn)47公里，已開(kāi)發(fā)利用17公里?！氨忝裼绵]戶(hù)箱工程”全面實(shí)施，通郵率達(dá)到100%。58′?；?、造紙、電子、建材等主要產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。新建和改造檀山路、跑馬山路、學(xué)府路、黃山南路、潤(rùn)州路、東吳路、夢(mèng)溪路等城區(qū)主干道。馬家路、崗子下、鲇魚(yú)套、江濱大道等12個(gè)片區(qū)拆除房屋419戶(hù)，拆除3萬(wàn)平方米。舉辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各類(lèi)管理人員培訓(xùn)和講座4次， 400余人次參加。市區(qū)河道總長(zhǎng)150公里，平水期水體容積800萬(wàn)立方米。主要超標(biāo)項(xiàng)目［超標(biāo)指超過(guò)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB 38382002）Ⅲ類(lèi)水標(biāo)準(zhǔn)］為溶解氧（DO）、高錳酸鹽指數(shù)（CODMn）、五日生化需氧量（BOD5）、氨氮（NH3N）、總磷（TP）、揮發(fā)酚（Fn）等。而開(kāi)發(fā)主體方面，部分無(wú)錫的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)幾年的項(xiàng)目運(yùn)作使自身實(shí)力得到了迅速提高，加上外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商特別是江陰的大型上市公司憑借雄厚的資金實(shí)力紛紛進(jìn)入無(wú)錫房地產(chǎn)，使得無(wú)錫的土地價(jià)格飛漲，而需求方面，由于整個(gè)市場(chǎng)連續(xù)幾年供應(yīng)量不足，導(dǎo)致需求十分強(qiáng)烈，因此供需的不平衡使得無(wú)錫的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲。供水總量26670萬(wàn)噸。市域形成“九橫四縱”的干線(xiàn)公路網(wǎng)絡(luò)、“五橫兩縱”的軌道網(wǎng)絡(luò)、“兩橫五縱”的內(nèi)河干線(xiàn)航道網(wǎng)絡(luò)。需注意未來(lái)供給量較大的問(wèn)題。常州境內(nèi)河道縱橫交織，湖塘星羅棋布。一般而言，公積金制度對(duì)于個(gè)人購(gòu)房需求影響很大，特別是在近期房?jī)r(jià)變化幅度大的情況下，其作用更加明顯。2003 億元，%，%。拆遷居民對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)的需求仍將持續(xù)存在，并支撐常州樓市的發(fā)展。預(yù)期2004年市場(chǎng)總體均價(jià)增幅保持在300500 元/㎡左右。目前常州市消費(fèi)者在住宅投資方面的意識(shí)開(kāi)始增強(qiáng)，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在度假性購(gòu)房方面的需求非常少。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，住宅消費(fèi)都是一次性消費(fèi)，影響到消費(fèi)者以后工作、生活以及與親戚朋友交往的便捷度。一期、二期以多層公寓住宅為先打，營(yíng)造出一個(gè)良好的居住環(huán)境，吸引人氣。而少量的低密度產(chǎn)品的購(gòu)房者難以在心理上形成一個(gè)別墅社區(qū)的概念.目標(biāo)城市投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)n 研究結(jié)論常州市“提升中心、拓展南北、完善東西”的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，使常州市市中心區(qū)域和副中心區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，意味著常州市對(duì)商業(yè)需求不但擴(kuò)大，社區(qū)形式向市中心外延擴(kuò)展，為完善周邊配套設(shè)施的不足，促使未來(lái)社區(qū)化商業(yè)的繁榮，出行直線(xiàn)距離擴(kuò)大?！灸贤ㄆ?. 行業(yè)環(huán)境分析⑴ 自然地理環(huán)境n 地理位置44，東經(jīng)120176。但是產(chǎn)業(yè)支撐力度比較高，從這個(gè)角度來(lái)看，由于市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)環(huán)境非常好，而本項(xiàng)目又具有大規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，和發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)足以彌補(bǔ)區(qū)域條件的不足。因此在2004年3 月18 日開(kāi)盤(pán)后，一天內(nèi)售出300 余套，可見(jiàn)其影響力。周邊道路交通情況良好，樓盤(pán)環(huán)境：由于新北區(qū)是一個(gè)新開(kāi)發(fā)的板塊，區(qū)內(nèi)的生活配套尚未成熟，并且區(qū)內(nèi)目前主要 的配套設(shè)施集中區(qū)域也遠(yuǎn)離本案，周邊較為荒涼。④首期款資金來(lái)源首期款資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)圖從上圖可以看出，常州市住宅消費(fèi)者首期款的資金主要還是以個(gè)人積蓄為主，第二個(gè)重要來(lái)源是向親友借款。③消費(fèi)者的收入狀況家庭年收入統(tǒng)計(jì)圖3萬(wàn)以下 35萬(wàn) 58萬(wàn) 810萬(wàn) 1012萬(wàn) 12萬(wàn)以上為更好地對(duì)常州市消費(fèi)者的收入狀況進(jìn)行說(shuō)明和分析，將常州市消費(fèi)者家庭的收入水平劃分為中低收入水平（家庭年收入在3 萬(wàn)元以下）、中等收入水平（家庭年收入在3－5 萬(wàn)元之間）、中高收入水平（家庭年收入在5－10 萬(wàn)元之間）、高收入水平（家庭年收入在10 萬(wàn)元以上）四個(gè)層次。2003 年是常州市場(chǎng)的發(fā)展拐點(diǎn)和重要階段。2003 萬(wàn)平方米，%,2003 年受竣工面積（供應(yīng)量）減少影響，導(dǎo)致實(shí)際成交數(shù)量（銷(xiāo)售面積）下降。2004年轉(zhuǎn)讓地塊區(qū)域分布圖2）2004 年2~8月份完成地塊出讓面積近300萬(wàn)平方米，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)非?；钴S的態(tài)勢(shì)。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，新北區(qū)今年的市政建設(shè)重點(diǎn)著眼與區(qū)域未來(lái)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以整體區(qū)域環(huán)境的改善作為重頭戲，沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、黃河西路與西環(huán)二路的竣工通車(chē)將現(xiàn)代化新城區(qū)的形象推向了市場(chǎng)的前沿，土地價(jià)值及招商引資項(xiàng)目隨著各大道路的開(kāi)通而隨之竄漲，香格里拉大酒店注資富都、十大市場(chǎng)群的投資建設(shè)、新北郊中學(xué)的興建、麥德龍大賣(mài)場(chǎng)選址城北、龍虎園娛樂(lè)項(xiàng)目的即將上馬等等，在新北區(qū)200億巨大市政資金投入的磁力下，新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈、生活消費(fèi)鏈、文化教育鏈的現(xiàn)代化整體形態(tài)已經(jīng)頗具規(guī)模。而今，京杭大運(yùn)河常州段通過(guò)整治，更顯出壯麗風(fēng)采。09’至32176。㎡，與去年基本持平，㎡，%；㎡，㎡，%%。n 城市綠化：，%。2005年2月，中共無(wú)錫市委、無(wú)錫市政府批準(zhǔn)通過(guò)“打造山水名城、共建美好家園”——2 0 0 5～2 0 0 7年無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展行動(dòng)綱要。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬濕潤(rùn)地區(qū)。33′至120176。其中，市區(qū)121家，句容市25家，揚(yáng)中市4家，丹陽(yáng)市39家；１級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，２級(jí)4家，暫2級(jí)10家。％，煤氣供應(yīng)總量4740萬(wàn)立方米。鎮(zhèn)江港為對(duì)外開(kāi)放的國(guó)際港口、國(guó)家主樞紐港之一，有鎮(zhèn)江鐵路與滬寧鐵路相連，與世界50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的120多個(gè)港口有運(yùn)輸業(yè)務(wù)聯(lián)系。先人造就了金山“寺裹山”、焦山“山裹寺”和北固山“寺冠山”的精妙特色，堪稱(chēng)江南建筑藝術(shù)瑰寶。年末局用交換機(jī)總?cè)萘客黄瓢偃f(wàn)大關(guān)。終年可通行千噸級(jí)船舶，北通江蘇的淮安、宿遷、徐州，山東的濟(jì)寧、聊城、德州，河北的滄州及天津、北京等地；南往江蘇的鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州和浙江的杭州等地。全市總面積6638平方公里，市區(qū)973平方公里。此外， 主要河流還有寶射河、大潼河、北澄子河、通揚(yáng)運(yùn)河、新通揚(yáng)河等。%杭州1456511213寧波1588211283嘉興1439210689湖州136649380紹興1567610660舟山1432610549南京116028350無(wú)錫135889517常州128689878蘇州144519783南通109377768揚(yáng)州98516509鎮(zhèn)江108587374泰州96956318上海1668312631n 距上海的交通距離分類(lèi)（或城市運(yùn)動(dòng)路徑體系分類(lèi)）即：（1）上海與江蘇省南部西部一線(xiàn)（蘇州無(wú)錫常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州南京）；（2）上海與江蘇省北部一線(xiàn)（南通泰州）；（3）上海與浙江省北部一線(xiàn)（嘉興湖州杭州）；（4）上海與浙江東部沿海一線(xiàn)（紹興寧波舟山）城市名稱(chēng)與上海市中心的空間距離（公里）蘇州、嘉興50100無(wú)錫、南通、湖州、寧波100150常州、杭州、紹興150200鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、南京、泰州200300舟山400n 空間城市群系分類(lèi)城市群城市群構(gòu)成上海大城區(qū)以上海為中心。單位：億元地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率%工業(yè)用電量(億千瓦時(shí))絕對(duì)值177。%絕對(duì)值177。%絕對(duì)值177。%杭州寧波嘉興湖州紹興舟山南京無(wú)錫常州蘇州南通揚(yáng)州鎮(zhèn)江泰州上海—單位：億元地區(qū)地方財(cái)政收入財(cái)政總支出全社會(huì)投資完成額絕對(duì)值177。包括南京、鎮(zhèn)江和揚(yáng)州3個(gè)中心城市和丹陽(yáng)、揚(yáng)中、句容、高郵、江都、儀征6個(gè)縣級(jí)市。多年來(lái)，揚(yáng)州市利用名城優(yōu)勢(shì)和景觀特色，在“古、文、水、綠、秀”上做文章，成功地開(kāi)發(fā)了一大批旅游“新品、名品、精品”，并進(jìn)一步開(kāi)發(fā)和完善了瘦西湖乾隆水上游覽線(xiàn)、高郵湖漁家樂(lè)休閑游、儀征生態(tài)旅游等民俗觀光系列產(chǎn)品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號(hào)墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運(yùn)河風(fēng)光帶、隋煬帝陵、玉器廠(chǎng)工藝美術(shù)景區(qū)、西郊森林公園、儀征登月湖旅游度假區(qū)、江都龍川廣場(chǎng)等一批旅游新景點(diǎn)也正式對(duì)外開(kāi)放n 氣候氣溫現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng)119176。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境n 揚(yáng)州城市2000－2004年運(yùn)行指標(biāo)近年來(lái)?yè)P(yáng)州城市運(yùn)行指標(biāo)（20002004）年 份指 標(biāo)20002001200220032004GDP（億元）