【正文】 D、目標客戶行業(yè)細分在市場調研完成后進行?！耖_發(fā)商實力雄厚，信譽卓著。N完善市政設施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政服務?！衲隙h(huán)寫字樓多為新建項目。park”或“villa限在10月10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。M2=560000元該客戶每年交給發(fā)展商金額為：560000310%=56000元（第一個月交清）該客戶五年交給發(fā)展商金額為：5600035=280000元每年還返該客戶金額為：560000310%=56000元每年逐月返還客戶金額為：56000247。營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，內部認購期（主要針對現(xiàn)租戶）公開銷售期，強銷期和續(xù)銷期。媒體廣告（見附頁）項目包裝（前面已述，略），價格上的不占優(yōu)，注定該項目要做成功必這樣提，同時又與亞貿進行了區(qū)隔，為說明價格比其高提供了有力證據(jù)。1.價，但與寫字樓質素相比，此價位應能為目標客戶群所接受，房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、IT企業(yè)高科技術企業(yè)。四、項目介入市場身份設定根據(jù)以上市場分析及項目分析，本項目介入市場身份設定如下：市場形象定位中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產(chǎn)市場的調查及對該項目詳細分析得出的思考：項目形象定位為：武漢市內環(huán)線商務區(qū)標志性智能大廈原因：該項目有足夠的質素支持上述定位支持點：1.軟件方面可塑性相當大。府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、2部米室外交通：46條公交線路在此設站，緊鄰長途客運站、武昌占地面積：6700M2實用率：69％外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺M2，其中A座建面360002000年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經(jīng)濟進一步好轉，國外機構和國內企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度（與發(fā)展商），業(yè)務員反饋情況調查216。廣告策劃人員、專案主管1銷售名片印刷現(xiàn)場圍墻裝飾216。廣告目標與目的216。項目地段背景調研216。對較高的利潤。缺點：投入費用高。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。絡：寬帶網(wǎng)入戶，并預留管線。社區(qū)配套設施——滋養(yǎng)城市貴族。本地客源：此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。（注：以上費用均為估算）　　　　　廣告發(fā)展期（3——4個月）主題1：輝煌人生，超凡享受　　　　輝煌人生，超凡享受　　　　舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。　　　　　三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足　　故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應情況調查范圍：樓盤規(guī)模：調查時間：項目區(qū)域的人口狀況成交價格密集區(qū)域策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。房地產(chǎn)住宅區(qū)市場調研報告作者：日期：淺談活動策劃案書的寫作活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。買家分析l 私人購買VS集團購買l 本地人買家VS外地人買家l 本市買家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)l 成交單元面積l 買家年齡l 成交總額，買家承受能力四、 項目區(qū)位特性分析摘要——項目地塊在城市發(fā)展中的地位B、（城市功能發(fā)展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發(fā)展（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規(guī)劃情況）已開發(fā)樓盤供應狀況1998年廣州市重點城建上馬項目優(yōu)勢：　　不足：月收入5000元以上　　——錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……　　　　　　試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；　　　　　　　　　　　　　　　報紙　　公共活動　　3）在全鎮(zhèn)范圍內開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。天潤花園項目整體策劃書目市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。對地段及相應升值潛力較為注重。綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)套高級廚具，純凈水入戶。（五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。（二）理由：（1）報紙——軟廣告與硬廣告結合。附近房地產(chǎn)調研216。廣告預算的編制216?，F(xiàn)場橫幅和錦旗布置216。廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。月會因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。M2規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成層高：A座28層（OAS）空調設施：美國特靈牌制冷機組及中央空調系統(tǒng)，另有新風國家開始西部大開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通發(fā)達，作為內地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉。，智能型是高檔寫字樓的必面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空1該項目位于武昌區(qū)內環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務中廣場成為標志性建筑最大的支持點，即唯一性。以樓盤第一高度、5A級智能系統(tǒng)等設施質素及香港屋宇物管3項目自身質素的障礙。、調價、調至5600元/M2，縮小與同區(qū)域競爭樓盤宣傳主題（強調區(qū)位）媒體計劃（略）七、營銷策略二、 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議A座為10—50層為寫字樓（其中第236層為安全層），即共38層寫字樓，面積約40000M2。，價格偏高。12=4667元五年還返該客戶金額為：5600035=280000元該客戶五年內交給發(fā)展商金額實際為：280000280000=0元該客戶貸款金額為：560000247。DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。park”等。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/?左右。N功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。B、項目機會：●首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場。產(chǎn)品市場性價比定位：項目定位為高檔產(chǎn)品，價格定位在市場中高檔水平。C、目標客戶按所有制機構和規(guī)模分為三類：●大中型民營企業(yè)；(首推)●大型國有企業(yè)；●中型外資企業(yè)?！窬哂形鞑看箝_發(fā)的背景。N高質量人居配套：180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要?！窀咝挛鲄^(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/?左右。市場概況分析：二、 市場概況：●國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“office因此，在推廣期內，我們會選擇國內或國際知名企業(yè)免費在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會。訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價為5600元/M2具體計算為：100M235600元/付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。值）設計logo、統(tǒng)一標識展示會的場所等。即稱位于內環(huán)線商務區(qū)。因此，很難吸引投資客。目標客戶群定位境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè)國內中大型國有企業(yè)國內有實力的私營企業(yè)雙倍的努力。，檔次雖略低，但以天花，地面鋪設地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與寫字間均裝天花，地面鋪地毯租售方式：可售、可租售價：均價7000元/M2月租價：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價約為55元/M2開發(fā)商：中商集團中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司建筑商：武漢建工集團過往推廣策劃：5A智能大廈：IT行業(yè)：7000元/M2項目機會及優(yōu)勢分析，本項目作為寫字樓同樣受惠。層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設專用消防電梯，另設步梯通道3條，地上79層為飲食娛樂、休閑、健身中心球館、美發(fā)美容中心等。M2總建筑面積：1200001999年至2000年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40％。每周例會專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等樓盤報章廣告審核與安排現(xiàn)場POP布置具體內容：216。推廣措施及訴求重點216。環(huán)境研究分析216。電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。立市場人氣，引起市場轟動。交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。C輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。五、產(chǎn)品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：（一）三、項目定位本案位于濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子客源定位：由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：（一）216?！　　　　　∮诟鞴?jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等?！　≥赋恰聊绢^、莞城——常平、常平——香港?！\繡廣場就是我們家的后花園　　　錦繡花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處?！　≈黧w廣告語：　　在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；　　　年齡在28——40歲之間　　2房2廳、3房2廳，——，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。二、錦繡花園物業(yè)概述（略）分析；b. 同類樓盤特點；c. 預計未來無年區(qū)域住宅供應總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應量；d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)；e. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；f. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時價格幅度g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；項目地塊所屬區(qū)域的特征規(guī)模效應及價格檔次 市場活躍區(qū)域 市場活躍區(qū)域的分布及特點 活躍區(qū)域的價格走勢及檔次變化 多層、高層市場特點 多層住宅近年供應、成交特點 高層住宅近年成交增長與供應情況 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較 成交主要特點而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。 　　活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的?！　　?. 變換寫作風格 　　一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析項目地塊的用地特征項目周邊地塊的開發(fā)動態(tài)及未來供應量分析 項