【正文】 同時單純的居住中心定位由于缺乏本地區(qū)內(nèi)的工作機會提供，也將極大地增加新區(qū)與河北岸的市建成區(qū)之間的交通壓力。此外，倉儲物流業(yè)不能為所在地區(qū)帶來高素質(zhì)、高收入的工作人口，因此也就無法提升地區(qū)生活品質(zhì)和土地價值，無法為開發(fā)商帶來很好的經(jīng)濟效益。e) 旅游文化中心定位分析基本上，柳吾新區(qū)北組團區(qū)域不具備很好的條件開發(fā)旅游景觀，因此建設(shè)旅游文化中心并不是該區(qū)域發(fā)展的優(yōu)先選擇。由于中央商務(wù)區(qū)寸土寸金的特點，柳吾新區(qū)北組團核心區(qū)發(fā)展成中央商務(wù)區(qū)，將實現(xiàn)該地區(qū)土地的最大化增值，為開發(fā)商帶來最高36 / 43的經(jīng)濟效益。34 / 43 柳吾新區(qū)北組團的功能選擇與區(qū)域功能定位 柳吾新區(qū)北組團的功能選擇從廣泛意義上來說，可供柳吾新區(qū)北組團發(fā)展的功能有政府行政辦公中心、商務(wù)辦公中心、工業(yè)生產(chǎn)中心、科研教育產(chǎn)業(yè)、旅游文化中心、商業(yè)中心、物流中心、居住中心等。隨著拉薩經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立和大學(xué)的東遷，拉薩實質(zhì)上已經(jīng)啟動了城市區(qū)域的功能劃分進程。 區(qū)域特點對區(qū)域功能定位的影響綜合前面的分析，柳吾新區(qū)北組團具有優(yōu)越的地理位置和良好的開發(fā)條件，為區(qū)域的功能定位提供了廣泛的選擇。6． 開發(fā)公司在融資方面可以利用國家西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策爭取有利的融資條件，同時在宣傳上要充分借用政府資源。分析結(jié)果見附表6。運營收入及稅金估算見附表 3。自有資金中包括來自項目本身的收益再投入。8． 中央政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。2． 柳吾新區(qū)的定位和開發(fā)在很大程度上依靠政府的支持。 招商引資柳吾新區(qū)開發(fā)總公司可以作為核心分子代表政府在柳吾新區(qū)進行招商引資。7． 拉薩目前缺乏有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，為天路以高起點進入這一領(lǐng)域提供了較大的空間。 其他資源能力分析1． 天路公司是西藏省內(nèi)唯一一家本地的上市公司，其公司品牌在西藏擁有較大的號召力，在公司實行多元化戰(zhàn)略、開發(fā)第二層面的新興業(yè)務(wù)的過程中將具有較好的市場影響力。其特性表現(xiàn)如下：引入期 成長期 成熟期 衰退期增長率 緩慢增長 加速增長 平穩(wěn)增長 衰退銷售額 低 上升 保持高位 衰退客戶購買成本 高 較高 平均 低產(chǎn)品類別 很少 增長 多樣化 衰減平均利潤率 負 增長 平均利潤 衰減競爭對手 很少 增加 相對穩(wěn)定 減少典型定價方式 成本加成 價格滲透 競爭定價 減價進入障礙 技術(shù) 競爭對手 競爭對手 產(chǎn)量過剩典型廣告方式 認知和教育 大眾市場認知 減少可以看出，在產(chǎn)業(yè)成長期進入房地產(chǎn)業(yè)是一個比較合適的時期。由原來的注重小環(huán)境，通常自建“一樓一底”的住宅，變?yōu)楝F(xiàn)在選擇住宅時更注重社區(qū)大環(huán)境及周邊環(huán)境，更強調(diào)居住的舒適性。4． 西藏自治區(qū)出臺了《黨政機關(guān)貨幣化分房制度》和《企業(yè)貨幣化分房制度》 ，目前西藏已經(jīng)通過財政補貼的方式向２５００多名離退休干部發(fā)放了住房補貼。第 2 章 西藏天路為什么要參與柳吾新區(qū)開發(fā) 公司戰(zhàn)略要求發(fā)展第二主業(yè) 西藏天路發(fā)展戰(zhàn)略概述西藏天路目前的發(fā)展戰(zhàn)略：天路應(yīng)發(fā)展成為圍繞公路建設(shè)的多元化企業(yè)，在做大建筑的基礎(chǔ)上，繼續(xù)開拓新的業(yè)務(wù)，追求更高的利潤率，為股東、客戶及員工帶來利益；天路應(yīng)首先做大建筑主業(yè)，通過強化招投標能力及項目管理能力等提高主業(yè)的競爭力；同時發(fā)展建筑行業(yè)中利潤率較高的業(yè)務(wù)－建筑設(shè)計業(yè)務(wù)；在公路建筑能力6 / 43強化之后，天路應(yīng)圍繞建筑項目公路能力開拓民用建筑等業(yè)務(wù)，真正將天路的主業(yè)做大；房地產(chǎn)行業(yè)及旅游行業(yè)是天路應(yīng)發(fā)展的其他主業(yè)，建議天路在近期內(nèi)進入房地產(chǎn)行業(yè)，在 2 年內(nèi)進入旅游行業(yè)；實現(xiàn)天路發(fā)展戰(zhàn)略的手段是優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，通過引進新股東帶來新的符合天路發(fā)展戰(zhàn)略的項目，以達到開拓新業(yè)務(wù)的目的。規(guī)劃區(qū)范圍 平方公里，新區(qū)基本上沒有進行城市開發(fā)建設(shè)，目前僅有一條沙土路經(jīng)川藏公路及拉薩一橋?qū)⒘徉l(xiāng)和拉薩市老區(qū)相連，路面狹窄。目前急需挖掘合適的第二層面的新興業(yè)務(wù)。對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。2．關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。 西藏天路資源狀況分析新華信的研究表明：新區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵資源能力包括：社會及政府關(guān)系、財務(wù)資源、人力資源。3． 財務(wù)狀況良好，擁有寬松的融資環(huán)境。4． 房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟和政策性影響較大，西藏尤其是政治敏感的地區(qū)，當政策和經(jīng)濟受不可預(yù)見性因素影響時，會直接影響房16 / 43地產(chǎn)業(yè)的狀況。如政府南遷成功，對于政府遷出后布達拉宮周圍的空地也可以參股的方式進行聯(lián)合開發(fā)，獲得利潤。4． 用地規(guī)劃未按計劃完成。A. 開發(fā)投資費用主要包括支付土地出讓金和土地三通一平整理兩項費用。A. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入園區(qū)經(jīng)第一年投入資金進行開發(fā)整理后，第二年就可以開始部分投入運營轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生現(xiàn)金收入。其中所得稅按產(chǎn)出收入扣除資金投入、借款利息和運營稅金后的余額的 15%繳納。天路公司必須與政府進行充分的溝通，使政府認識到柳吾新區(qū)開發(fā)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，而是建設(shè)二十一世紀新拉薩的歷史性契機，是西藏走向開放和實現(xiàn)現(xiàn)代化的26 / 43形象代表，因而給予足夠的重視和支持。 鐵路客運站的建設(shè)也將帶動該地區(qū)的起飛。在上述廣泛的產(chǎn)業(yè)選擇中，究竟選擇那些產(chǎn)業(yè)，及由此所形成的區(qū)域功能定位，能夠造成柳吾新區(qū)北組團土地價值升值的最大化，并帶來作為開發(fā)商的天路公司收益的最大化，將在本文后面進行詳細分析。經(jīng)濟活動總量和城市人口的迅速增長（包括城市人口的自然增長和外來人口的增長） 、城市對內(nèi)對外的開放程度的加深和人民生活水平的提高要求不斷擴大城市規(guī)模，提供更廣闊的城市發(fā)展空間和更現(xiàn)代、更舒適的工作、生活環(huán)境。當前國家一直強調(diào)政府機關(guān)的集中辦公，據(jù)了解國內(nèi)許多城市（包括西藏林芝地區(qū)）也已經(jīng)開始了相關(guān)的工作，將政府機關(guān)集中到某一區(qū)域，建設(shè)地區(qū)的行政中心。首先，拉薩城市發(fā)展工業(yè)的空間有限，西藏自治區(qū)總?cè)丝趦H3200 萬人左右，市場有限，因此發(fā)展大工業(yè)必須以區(qū)外作為市場，但是拉薩地處高原地區(qū)，受到交通條件、環(huán)境保護要求和人力資源的嚴格限制，除了一些特色工業(yè)和為生活服務(wù)的輕工業(yè)外，發(fā)展工業(yè)的條件與內(nèi)地及自治區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)相比，基本處于劣勢。但是拉薩老城人口密集，建筑體量與風(fēng)格受到許多的限制，而與之相比柳吾新區(qū)北組團不但擁有鐵路客運樞紐，交通方便，而且環(huán)境與風(fēng)光都很好，所以該地區(qū)未來仍然具有發(fā)展高檔餐飲、住宿、娛樂等旅游服務(wù)設(shè)施的條件。最后，新區(qū)內(nèi)良好的自然環(huán)境、高水平的市政規(guī)劃、與市中心的近距離和相對隔離的地理特點還使得新區(qū)北組團地區(qū)成為拉薩市最有條件發(fā)展高尚住宅區(qū)的地區(qū)之一。在柳吾新區(qū)北組團區(qū)域建設(shè)中央商務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)為主的城市副中心，將是新世紀新拉薩城市建設(shè)的關(guān)鍵。柳吾新區(qū)北組團地區(qū)的最優(yōu)功能定位如下：以中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅區(qū)為核心，零售商業(yè)、餐飲娛樂、旅游服務(wù)、初中級教育等服務(wù)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展綜合社區(qū)。未來新區(qū)零售商業(yè)發(fā)展的規(guī)模，取決于柳吾新區(qū)工作人口和常住人口數(shù)量的發(fā)展；未來零售商業(yè)發(fā)展的形態(tài)和檔次，取決于新區(qū)內(nèi)工作人口與常住人口的收入水平和消費能力的發(fā)展。這些教育和科研機構(gòu)基本都分布在拉薩市內(nèi)。同時，市政管理機構(gòu)的南遷也將大大改善政府的辦公條件，并且通過原有土地的轉(zhuǎn)讓為政府帶來一定的財政收入。城市功能和人口外遷趨勢將要求迅速發(fā)展的城市功能在“大拉薩”各區(qū)域的重新定位。拉薩的行政管理、貿(mào)易金融、文化教育、綜合服務(wù)等各項功能必須發(fā)展完善，在整個自治區(qū)具有支配地位，同時起到整個地區(qū)對外交流的樞紐作用。因此，柳吾新區(qū)的生態(tài)環(huán)境敏感度和環(huán)境保護壓力都比較大。4． 本項目最大的風(fēng)險在于政府政策延續(xù)性上，天路公司必須始終保持與政府的協(xié)調(diào)，回避政策風(fēng)險。用于償還借款的資金來源主要為土地運營轉(zhuǎn)讓后獲得的收益。其他諸如印花稅、契稅和一些附加稅等小稅種數(shù)額不大，對經(jīng)濟評價指標影響甚微，為簡化計算，略去不計。按年計息，利息總額為 786 萬元，當年利息即可用轉(zhuǎn)讓土地的收入予以償還。6． 土地的使用和獲得方面的政策的延續(xù)性可能出現(xiàn)出現(xiàn)變化。整個柳吾新區(qū)第一組團全部開發(fā)建設(shè)時間共計 4 年，分兩期進行。新組建的柳吾新區(qū)開發(fā)總公司將按現(xiàn)代化的企業(yè)模式運作，設(shè)立股東會、董事會、監(jiān)視會、高層經(jīng)理人員組成的法人治理結(jié)構(gòu)。15 / 432． 居民可支配收入呈不斷增長的趨勢，人們的居住觀念也發(fā)生變化，使西藏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了堅實的基礎(chǔ)。其中，大學(xué)本科以上 24 人，大中專 179 人。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。其中拉薩市的人口由 1995 年的 萬人到2022 年的 萬人。國家對西藏基礎(chǔ)建設(shè)投資力度的加大將增加經(jīng)濟熱點和消費熱點的增長。 鐵路進藏后，其高質(zhì)量、全天候、長運距的特點將使本區(qū)內(nèi)的一些礦產(chǎn)資源和綠色產(chǎn)品生產(chǎn)成本大幅降低，藏醫(yī)藥、綠色食品加工等產(chǎn)業(yè)得以啟動。為新區(qū)未來的人流奠定了基礎(chǔ)。 西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的 SWOT分析 宏觀環(huán)境分析（PEST 分析） 政治層面的影響1． 西部大開發(fā)戰(zhàn)略對拉薩乃至整個西藏的經(jīng)濟、文化的發(fā)展起著積極的推動作用。 社會層面的影響1． 西藏人口不斷增長，由 1995 年的 萬人到 2022 年的 萬人。3．地域性：房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。 人力資源狀況分析1． 人員狀況：公司現(xiàn)有員工 1125 人，各類專業(yè)技術(shù)人員 220 余人。 機會1． 國家對西藏投資力度的加大和政策方面的傾斜將加快西藏經(jīng)濟的發(fā)展。柳吾新區(qū)開發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：開發(fā)公司注冊資金 7500 萬元人民幣，其中：政府：以核心區(qū) 500 畝地，作價 2250 萬元（平均 45,000 元/畝） ，占 30%股份；天路：投入現(xiàn)金 1500 萬元，占 20%股份；17 / 43金建投資：投入現(xiàn)金 3000 萬元，占 40%股份；投資公司 A、B：各投入現(xiàn)金 375 萬元，各占 5%股份。1 年內(nèi)完成 1500 畝（1 km2）土地的開發(fā)和出讓，獲得收益后，每年向政府購買一定量的土地，譬如每年 1km2，作三通一平或更高層次（房地產(chǎn)）的開發(fā)?；蛘哂捎诜康禺a(chǎn)業(yè)的不規(guī)范而進行調(diào)整，從而給柳吾新區(qū)開發(fā)公司的運營造成難度。其中五年期的長期貸款 3000 萬元，貸款利率為 4%，在項目的第一年投入，采用每年等額還本付息法；短期貸款 12022萬元，貸款利率 5%從項目第一年開始每年投入 3000 萬元，第二年償還本金，分 4 年連續(xù)投入。B. 運營稅金估算園區(qū)土地在運營過程中取得轉(zhuǎn)讓收入，根據(jù)國家有關(guān)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和土地增值稅。短期借款 12022 元，貸款期一年，貸款利率 5%，分 4 年投入。所有這些措施都需要天路公司的爭取才能實現(xiàn)。由于西藏的高寒干旱氣候特征，植物遭破壞后很難恢復(fù)，高原生態(tài)系統(tǒng)極其脆弱。首先，盡管拉薩在城市規(guī)模和人口數(shù)量上僅僅相當于內(nèi)地的中小城市，但與那些城市通常所具有的較單純的功能（比如采礦、加工、物流、旅游等）完全不同的是，拉薩是西藏自治區(qū)的首府，是西藏地區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心，這要求拉薩必須具備完善的區(qū)域中心城市功能。因此，拉薩未來的老城保護和經(jīng)濟發(fā)展要想實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，必然要求城市功能和人口的外遷，這將成為拉