【正文】 如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對(duì)此工程進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請(qǐng)/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時(shí)，必須提前兩日填寫申請(qǐng)單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字同意。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。7．3 按要求對(duì)各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。6 給排水技工直接上級(jí)： 給排水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：6．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。4．7 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。3．8 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。2．8 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。1．9 提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。素質(zhì)要求：7．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。6．3 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。4．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。2．11 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。1．16 文化程度：具有大專以上或同等學(xué)歷。12． 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度3年以上，對(duì)工程部各個(gè)環(huán)節(jié)全面了解，有效強(qiáng)的動(dòng)手能力。13． 外語(yǔ)水平：英語(yǔ)初級(jí)以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱。3． 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線工作。 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。 對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提出建設(shè)性意見(jiàn)。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，下設(shè)若干個(gè)專業(yè)作業(yè)級(jí)，如下圖所示。素質(zhì)要求：15． 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。10． 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電的特別通告。素質(zhì)要求：2．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。3．10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。5．12 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗(yàn)，3年以上物業(yè)弱電管理工作經(jīng)驗(yàn)。7．7 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。1．6 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴(yán)密，安裝牢固。5．10 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。6．13 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書及體檢合格證。7．15 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗證。8．13 特殊要求：燃?xì)夤?yīng)持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗操作證。2．2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對(duì)裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行維修檢修，并達(dá)到質(zhì)量要求。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。 管理處驗(yàn)收籌建處提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：1]項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2]用地批準(zhǔn)文件 3]建筑執(zhí)照 4]拆遷資料技術(shù)資料：1]項(xiàng)目竣工圖 2]地質(zhì)勘察報(bào)告 3]工程合同，開(kāi)、竣工報(bào)告 4]工程預(yù)決算書 5]圖紙會(huì)審記錄 6]工程設(shè)計(jì)變更通知 7]隱蔽工程驗(yàn)收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗(yàn)收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗(yàn)合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 14]管道試壓報(bào)告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請(qǐng)籌建處盡快補(bǔ)齊 雙方對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行分段檢查管理處與籌建處制定驗(yàn)收計(jì)劃 檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問(wèn)題處理、返修 跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項(xiàng)目合格 簽署驗(yàn)收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)在接管驗(yàn)收過(guò)程中，對(duì)工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。導(dǎo)線連接必須緊密，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。5. 物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。 客服助理陪同業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人到工程部，完成二次裝修業(yè)戶移交工作 (要求：物業(yè)公司辦理一切二次裝修手續(xù)的必須是業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人) 。 消防局審批合格后，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人將消防局的審批意見(jiàn)連同圖紙一同交物業(yè)工程部做核實(shí)審批。11 質(zhì)量記錄 《二次裝修施工整改/處罰通知單》 EDTB0309205 《二次裝修巡查表》 EDTB0309206 《二次裝修加班申請(qǐng)/審核表》 EDTB0309207 《二次裝修特別行為申請(qǐng)/審核表》 EDTB03092085. 竣工審核施工單位在施工徹底結(jié)束后，填寫竣工審核申請(qǐng)表，預(yù)約驗(yàn)收時(shí)間一周內(nèi)。接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作： 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。并由物業(yè)公司各部門簽署意見(jiàn)。 施工單位在封頂、封墻、地面面層等施工項(xiàng)目時(shí)，必須提前二日填寫隱蔽工程驗(yàn)收申請(qǐng)審核表。主要內(nèi)容：w 保險(xiǎn)（人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等）w 《二次裝修管理規(guī)定》的內(nèi)容w 工人操作守則（物業(yè)公司要求）w 臨時(shí)水電使用方法及要求（填寫單據(jù)并報(bào)批）、w 材料的運(yùn)輸（時(shí)間及路線）w 施工時(shí)間（允許施工時(shí)間及特殊要求）w 垃圾清運(yùn)方法（時(shí)間及路線）w 物業(yè)管理公司與客戶及施工單位負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方法w 提供大廈消防、空調(diào)、給排水改造指定施工單位的聯(lián)系方法。書面通知用戶驗(yàn)樓。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。水路應(yīng)試驗(yàn)， 保溫及防腐措施必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。4．2．3 幕墻石材、玻璃安裝牢固，無(wú)損壞。3．3．2 技術(shù)資料：a)竣工圖包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質(zhì)勘察報(bào)告；c)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；d)工程預(yù)決算；e)圖紙會(huì)審記錄；f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗(yàn)收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k)新材料、新配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書；檢驗(yàn)合格證書；保修單據(jù)等文件；m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；n)供水、供暖的試壓報(bào)告。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問(wèn)題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。2．8 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。1．5 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。8．5 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機(jī)械設(shè)備的性能更加完善。7．6 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。6．4 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。5 給排水主管直接上級(jí)： 空水工程師直接下屬： 給排水技工崗位職責(zé)：5．1 協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。1．12 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。7．12 文化程度：具有自控、通訊、計(jì)算機(jī)專業(yè)技校以上學(xué)歷。6．7 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。5．2 確保自控系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)安全的環(huán)境。4． 強(qiáng)電維修技工直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：4．1 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。3． 強(qiáng)電運(yùn)行技工直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：3．1 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。2． 強(qiáng)電主管直接上級(jí)： 電氣工程師直接下屬： 強(qiáng)電運(yùn)行技工、維修技工崗位職責(zé)：2．1 協(xié)助工程師做好變配電室和強(qiáng)電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，各弱電系統(tǒng)操作正常。1．2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。15． 特殊要求：具備較強(qiáng)的文字處理能力，能編譯起草會(huì)議紀(jì)要等文件。20． 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。6． 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下,職權(quán)分散有利于提高效率,有利于調(diào)動(dòng)下級(jí)積極性和培養(yǎng)下級(jí)的工作能力。 負(fù)責(zé)燃?xì)庀到y(tǒng)、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 空調(diào)班組職責(zé)范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理